مفهوم طلاق توافقی و غیرتوافقی

اگر زن و شوهر قصد جدایی از یکدیگر را داشته باشند و در خصوص همه موارد اعم از مهریه، نفقه، حضانت و سایر امور مربوط به زوجیت هم توافق کرده باشند، در این صورت، دادگاه با لحاظ توافقات صورت‌گرفته و بدون رسیدگی ماهوی به این موضوعات، گواهی عدم سازش را صادر می‌کند که به این نوع از طلاق، در بین عموم «طلاق توافقی» می‌گویند.

به گزارش میزان اما اگر زن و شوهر در اصل طلاق توافق نداشته باشند یا وجود توافق برای طلاق، در سایر موارد اختلاف نظر داشته باشند، در این صورت، دادگاه باید هم به دعوای طلاق رسیدگی کند و هم اختلافات را حل و فصل کند.

طلاق غیرتوافقی نوعی از طلاق است که در آن، در ارتباط با مهریه، شروط ضمن عقد، تعداد فرزندان مشترک و صلاحیت رسیدگی به این موارد و نیز اینکه اولویت حق حضانت با چه کسی است، باید بررسی‌هایی صورت گیرد زیرا ممکن است درباره این موارد اختلافی میان زوجین ایجاد شود.

حجت‌الاسلام والمسلمین جواد حبیبی‌تبار، استاد درس خارج حوزه علمیه قم، استاد دانشگاه و رئیس کمیته فقه خانواده مرکز تحقیقات اسلامی مجلس شورای اسلامی با بیان این مطلب اظهار کرد: به عنوان مثال، ممکن است مادر بگوید که پدر صلاحیت نگهداری از فرزند مشترک را ندارد که چنین مواردی نیاز به رسیدگی قضایی دارد. همچنین در مورد اجرت‌المثل موضوع ماده ۳۳۶ قانون مدنی و تبصره الحاقی آن باید گفت که این فرآیند نیز می‌تواند رسیدگی را طولانی کند.

این استاد دانشگاه افزود: رسیدگی به استحقاق زن نسبت به اجرت‌المثل، نفقه، مهریه، موضوع حضانت و مواردی از این دست باعث می‌شود که نام این طلاق را طلاق غیرتوافقی بگذاریم.

وی با بیان اینکه در طلاق توافقی، طرفین چنین مسایلی را خود با یکدیگر حل کردند و به مصالحه رسیدند، اضافه کرد:‌ این در حالی است که در طلاق غیرتوافقی این موضوعات توسط دادگاه یک به یک مورد بررسی و رسیدگی قرار می‌گیرد و دادگاه در مورد آن حکم مورد نظر را صادر می‌کند.

حبیبی‌تبار تاکید کرد: از این منظر است که گفته می‌شود طلاق گاهی توافقی و گاهی غیر توافقی است؛ و نه اینکه طلاق توافقی، قسیم طلاق خلع یا قسیم طلاق مبارات یا قسیم طلاق رجعی باشد. به این معنا که طلاق، اگر توافقی یا غیرتوافقی باشد، مصداق یکی از طلاق‌هایی خواهد بود که در فقه و قانون برشمرده شده است.

وی در پاسخ به اینکه قضات در هنگام صدور آرای طلاق توافقی باید به چه نکاتی توجه داشته باشند که بتوانند بهتر رای خود را صادر کنند؟ گفت: متاسفانه گاهی دیده می‌شود که برخی برداشت‌ها به صورت اشتباه صورت می‌گیرد. در حقیقت دادگاه باید به این موضوع توجه داشته باشد که مراد از طلاق توافقی این نیست که طرفین می‌توانند در نوع طلاق با یکدیگر توافق داشته باشند.

این استاد درس خارج حوزه علمیه قم بیان کرد: توافقی بودن یا نبودن طلاق، ناظر به تعیین نوع طلاق نیست بلکه ناظر به تعیین آثار و حقوق متقابل ناشی از طلاق نسبت به زوجین و فرزندان مشترک است بنابراین به هبچ عنوان، موضوع انتخاب نوع طلاق مطرح نیست و هیچ‌گاه زوجین نمی‌توانند نوع طلاق را انتخاب کنند. این اشتباه باعث می‌شود که در زمینه آثار مترتب بر طلاق نیز با اشکالات فراوانی بعد از تصمیم دادگاه مواجه شویم.

وی اظهار کرد: فرض کنید زن و شوهری به دادگاه مراجعه می‌کنند و شوهر می‌گوید که علاقه خود به همسرش را از دست داده و به همین دلیل می‌خواهد از وی جدا شود. در حالی که زن به شوهرش علاقه‌مند است و به همین دلیل از او درخواست می‌کند که از تصمیمش منصرف شود. در چنین وضعی که فرض بر این است که جدایی، پس از ازدواج اتفاق افتاده است، اگر گواهی عدم امکان سازش صادر شود، این طلاق منطبق با تعریف طلاق رجعی خواهد بود.

حبیبی‌تبار اضافه کرد: حال آیا طرفین می‎توانند از دادگاه درخواست کنند که هم‌اکنون که کار به اینجا کشیده است، با توجه به اینکه طلاق رجعی دردسرهایی دارد، طلاقشان، طلاق خلع از نوع طلاق بائن اعلام شود و مثلا زن بگوید که یک سکه از مهریه‌اش را می‌بخشد.

وی ادامه داد: در پاسخ به چنین فرضی باید گفت که امکان تحقق طلاق خلع در اینجا وجود ندارد یعنی موضوع منطبق با طلاق خلع نیست زیرا در طلاق خلع، لازم است که زن از شوهر تنفر داشته باشد. در حقیقت، چنین طلاقی که زن به شوهرش اصرار می‌کند که با او متارکه نکند، نمی‌تواند طلاق خلع باشد همچنین بذل بخشی از مهریه به شوهر، تاثیری در خلعی شدن طلاق نیز نخواهد داشت و اگر مالی نیز به شوهر بخشیده شود، شوهر مالک آن نخواهد بود.

این حقوقدان تصریح کرد: در نکاح‌نامه‌ها نیز این موضوع به عنوان یکی از شروط ضمن عقد درج شده است که شوهر به زن وکالت می‌دهد با مراجعه به دادگاه، خودش را مطلقه کند. ابهامی که در این عبارت وجود دارد، آنجایی است که نوشته شده «با انتخاب یکی از انواع طلاق». این عبارت به این معنا نیست که زن آزاد است به موجب این وکالت هر نوع طلاقی که خواست انتخاب کند.

وی در ادامه بیان کرد: فرض کنید دختری با فردی ازدواج کرده و در دوران عقد از دادگاه درخواست طلاق کند. حال این پرسش مطرح می‌شود که چون او در سند نکاح وکالت دارد که یکی از انواع طلاق را انتخاب و خود را مطلقه کند، آیا می‌تواند طلاق رجعی را انتخاب کند؟ با توجه به این نکته که فرض بر این است که نزدیکی صورت نگرفته است بنابراین طلاق او بائن خواهد بود.

به گفته حبیبی‌تبار‌، ممکن است او بگوید که همه مهریه و حق و حقوق خود را می‌خواهد و طلاق رجعی را نیز انتخاب می‌کند به این دلیل که وکالت دارد اما این حق انتخاب که به موجب وکالت به او داده شده، به معنای انتخاب در حدود قانون و نه حق انتخاب مطلق است.

وی عنوان کرد: بنابراین زنانی که وکالت دارند، امکان انتخاب طلاق خلع یا رجعی یا بائن یا سابر انواع طلاق به انتخاب خود را نخواهند داشت. در حقیقت ماهیت طلاق را شرایط حقیقی و خارجی زن و شوهر تعیین می‌کند نه متعلَق قصد و اراده آنها؛ که بگویند حال که ما می‌خواهیم از یکدیگر جدا شویم، تصمیم‌مان بر این است که طلاق خلع یا مبارات یا رجعی را برگزینیم.

رئیس کمیته فقه خانواده مرکز تحقیقات اسلامی مجلس شورای اسلامی تاکید کرد: لذا دادگاه‌ها باید به این موضوع توجه داشته باشند که خلع شدن یا مبارات یا رجعی شدن طلاق تابع شرایط خارجی است که باید وجود داشته باشد؛ نه تابع منافع، علایق و سلیقه‌های طرفین که در دادگاه بخواهند آن را اعلام یا انتخاب کنند.

وی افزود: مشکل دیگری که در این میان وجود دارد، این است که گاهی شنیده می‌شود که دادگاه گواهی عدم امکان سازش صادر کرده و طلاق را رجعی اعلام می‌کند. سپس طرفین به دفترخانه می‌روند و دفتردار به زن توصیه می‌کند که چون ثبت طلاق رجعی دردسرهایی دارد، بهتر است زن یک سکه از مهریه یا مالی را به شوهرش بذل کند تا طلاقش، خلع شود و طلاق خلعی به ثبت برسد که دردسرهای کمتری برای ثبت آن وجود داشته باشد.

به گفته حبیبی‌تبار، این در حالی است که به هیچ عنوان چنین اتفاقی نمی‌افتد و حتی اگر سند طلاق، به صورت طلاق خلع باشد، طلاقی که اتفاق افتاده، طلاق رجعی است و آثار طلاق رجعی بر آن مترتب خواهد بود.

وی همچنین اظهار کرد: اشتباه دیگری که در این زمینه اتفاق می‌افتد، این است که گاهی دادگاه ممکن است احراز کند که طلاق خلع نیست. گرچه ظاهر طلاق خلع را دارد. یعنی در حقیقت طلاق، توافقی نیست بلکه ظاهر طلاق توافقی را به خودش گرفته است.

این استاد دانشگاه بیان کرد: اگر دادگاه احراز کند که زن واقعا از شوهر تنفر ندارد بلکه این شوهر است که برای اینکه زنش از حق و حقوق خود بگذرد، او را مورد آزار و اذیت قرار داده است، در اینجا اگر باید طلاقی واقعی شود، ماهیت طلاق، خلع نخواهد بود بلکه ماهیت آن طلاق رجعی است و اصولا چنین طلاقی، طلاق توافقی نیست و اگر معلوم شود که زن تحت فشار، از مهریه و حق و حقوق خود گذشته، ذمه مرد نسبت به مهریه ابرا نشده یا اگر مهریه‌ای را قبلا داده اما پس گرفته است، شرعا مالک مالی نمی‌شود که دریافت کرده است.

وی عنوان کرد: همچنین اگر این زن دادخواست دهد و چنین مهریه‌ای را مجددا مطالبه کند، حق مطالبه خواهد داشت. به دلیل اینکه ابرا در اثر اکراه، صحیح نیست و نسبت به تعیین نوع طلاق نیز منشا اثر نخواهد بود.

حبیبی‌تبار خاطرنشان کرد: این نکته نیز باید مورد توجه محاکم قرار گیرد که صورت قضیه صورت توافقی است. در حالی که واقعیت آن است که توافقی وجود ندارد بلکه خشونت، اکراه، شکنجه و آزار است. اگر چنین واقعیتی در کار باشد، دادگاه‌ها باید این موضوع را به نحو جدی مورد توجه قرار دهند.

 

تبلیغ عجیب یک موسسه حقوقی برای طلاق گرفتن سریع

در حالیکه آمار طلاق هر سال در کشور افزایش می‌یابد و باعث بروز آسیب‌های اجتماعی معتدد در جامعه می‌شود، یک موسسه حقوقی نسبتا معروف 3 راه طلاق گرفتن سریع را بر روی پرتال اینترنتی خود آموزش داده است.

تسنیم، متاسفانه امروزه طلاق به یک راه میانبر برای رهایی سریع از مشکلات زندگی تبدیل شده است به طوری که بر اساس اعلام سازمان‌های مربوطه از جمله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در سال 93 163 هزار و 228 فقره طلاق در کشور ثبت شده که این رقم در سال 94 با یک درصد افزایش به 164 هزار و 912 فقره رسیده است.

در هفت ماهه سال 95 نیز طبق اعلام سازمان ثبت احوال، 102 هزار و 81 مورد طلاق در کشور ثبت شده که به نظر می‌رسد در حالت خوش‌بینانه اگر تا پایان سال 94 شاهد افزایش این پدیده نباشیم، شاهد کاهش نیز نخواهیم بود که البته افزایش نیافتن طلاق و کنترل آن، امیدبخش است.

بر اساس این گزارش، طبق آمارهای موجود، امروزه از بین 20 خواسته حقوقی کشور، 7 تا 8 عنوان به عناوین دعاوی حوزه خانواده اختصاص دارد و این یعنی نهاد خانواده در کشور ما با اشکال مواجه است به گونه‌ای که ناهنجاری‌های اجتماعی به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم به کج‌کارکردی‌های نهاد خانواده مرتبط است و به‌جرأت می‌توان گفت امروز مسئله‌ای در جامعه وجود ندارد که بی‌ارتباط با نهاد خانواده باشد.

در شرایطی که برخی مسئولان کشور معتقدند پدیده طلاق در کشور ما در شرایط بحرانی قرار گرفته و این آسیب اجتماعی خود ریشه بروز آسیب‌های اجتماعی متعدد دیگری از جمله سرقت، اعتیاد، خشونت و … در جامعه است، برخی موسسه‌های حقوقی برای جذب چند مشتری، گاهاً اصول اخلاقی را که از پایه‌های هر حرفه‌ای از جمله حرفه وکالت است، زیر پای می‌گذارند.

از نمونه‌های این موضوع، تبلغیات عجیب و غریبی است که یکی از موسسه‌های حقوقی برای معرفی خدمات خود در ارتباط با دعوای طلاق انجام داده است. این موسسه حقوقی در تبلیغ این بخش از خدمات خود، « 3 راه برای طلاق گرفتن سریع» را به همراه مراحل و مدارک مورد نیاز به مخاطبانش ارائه کرده است.

در تماسی که خبرنگار ما با یکی از مشاوران حقوقی این موسسه داشت، او مدعی شد بهترین راه برای طلاق گرفتن، طلاق توافقی است که البته نیازمند توافق زوج و وزجه در مسائلی مانند مهریه، نفقه، اجرت‌المثل و حضانت فرزندان است. به گفته این مشاور حقوقی، زوجین اگر طلاق توافقی را به وکلای این موسسه حقوقی واگذار کنند، طی یک تا دو هفته، فرایند آن انجام و حکم طلاق گرفته می‌شود اما اگر زوجین بخواهند بدون وکیل وارد سیر طلاق توافقی شوند، حدود دو ماه طول می‌کشد.

مشاور حقوقی این موسسه گفت که وکلای‌شان قادر هستند طلاق به درخواست زوج را طی مدت زمان سه تا چهار ماه و طلاق به درخواست زوجه را طی مدت زمان یک تا یکسال و نیم به نتیجه برسانند.

بر اساس این گزارش، هر چند کاهش طلاق تحت هر شرایطی مطلوب نیست و کاهش منطقی آن مدنظر است اما این دست اقدامات برخی موسسه‌های حقوقی، ترویج و تشویق زوجین به مسئله و موضوعی است که شاید با مشاوره تخصصی قابل حل باشد.

اجرت‌المثل چیست؟ / دعوا بر سر حقی به نام اجرت‌المثل

اجرت‌المثل براساس دستورات شرعی اسلام شکل‌گرفته است به‌طوری‌که در احکام دین اسلام آمده، زن وظایف خاصی در زندگی زناشویی دارد که توسط قانون و شرع مشخص‌شده و خود شامل تمکین عام و تمکین خاص است.

فارس: چندین سال است که بسیاری از مراجعات زنان و موکلان آنها در دادگاه‌های خانواده، مربوط به موضوعی به نام اجرت‌المثل می‌شود، قانونی که مرد را مکلف می‌کند تا در ازای کارهایی که همسرش در خانه او انجام داده، مزدی را پرداخت کند اما آنچه گفته شد، همه شروط این حکم قانونی نیست بلکه زن نیز بایستی برای گرفتن این حقوق شرایطی را دارا باشد.

متأسفانه، ناآگاهی از این شروط باعث شده که هم میزان مراجعات دادگاه بیشتر شود و هم آنکه اختلافاتی را برای زوج‌هایی که قصد طلاق ندارند ایجاد کند. به همین خاطر، گفت‌وگویی را با حسین اعظمی، مدرس مرکز آموزش قوه قضاییه و بازپرس دادسرای عمومی و انقلاب تهران انجام دادیم تا با جزییات این قانون، بیشتر آشنا شویم.

براساس آنچه در قانون و مقررات شرعی و رسمی آمده است، زوجین نسبت به یکدیگر تعهداتی دارند که این تعهدات به دو بخش عمده و اساسی تقسیم می‌شود.

حسین اعظمی، بازپرس دادسرای عمومی و انقلاب تهران دراین‌باره می‌گوید: از زمانی که خطبه عقد منعقد می‌شود و به‌صورت قانونی نکاح صورت می‌گیرد تا پایانِ­ عمر یکی از زوجین و پس‌ازآن و یا در زمان طلاق و بعدازآن، تعهدات و وظایفی بر ذمه هر یک از زوجین قرار می‌گیرد که این تعهدات به دو حوزه اصلی مالی و غیرمالی تقسیم می‌شود.

وی در مورد تقسیم‌بندی این تعهدات چنین می‌گوید: در حوزه تعهدات غیرمالی، موضوعاتی مانند زوجیت و آثار زوجیت، حسن معاشرت، محرمیت و سایر مسایل زناشویی مدنظر قرار می‌گیرد.

به گفته وی، دومین تعهدات میان زن و شوهر، روابط مالی اعم از مهریه، نفقه و اجرت‌المثل و سایر مسایل مالی است که معمولاً بخشی از آثار مستقیم نکاح است.

اجرت‌المثل، جزو حقوق احتمالی زن است

حسین اعظمی، وجوب پرداخت همه تعهدات مالی ازدواج را امری حتمی و قطعی نمی‌داند بلکه معتقد است که پرداخت برخی از تعهدات مالی نیازمند شروط و مقدماتی است و بررسی میزان دقیق آن نیازمند بررسی نوع رابطه و جایگاه فردی و اجتماعی زن و شوهر است.

او می‌گوید: تعهدات مالی نکاح بر دو قسم است. پرداخت برخی از آن‌ها قطعی است و پرداخت برخی دیگر احتمالی است. به‌طور مثال، میزان مهریه مشخص است و پس از جاری شدن خطبه عقد و آغاز نکاح، پرداخت آن‌یکی از مطالبات قطعی زن از مرد خواهد بود و رقم آن نیز براساس همان تعهدی است که در زمان جاری شدن خطبه عقد مشخص‌شده است اما در مواردی مانند اجرت‌المثل و یا تنصیف دارایی، رقم پرداختی مرد به زن دقیق و مشخص نیست و باید شروطی را در نظر گرفت.

اجرت‌المثل چیست؟

این کارشناس حقوقی با اشاره به اینکه ممکن است برخی خانواده‌ها اطلاع درستی از مفهوم اجرت‌المثل و یا تنصیف دارایی نداشته باشند توضیح می‌دهد: تنصیف یعنی پرداخت نیمی از دارایی‌هایی که مرد در زمان پس از نکاح و در طول زندگی مشترک با همسرش به دست آورده است به زن در هنگام طلاق.

وی در ادامه می‌گوید: تنصیف و یا همان تقسیم ثروت مرد در زمان طلاق، یکی از موارد قانونی است که پرداخت آن قطعی نیست و برای گرفتن آن قاضی دادگاه، نیازمند دلایل و مقدمات قانونی و بررسی‌های کارشناسی بسیاری است.

اعظمی در توضیح اجرت‌المثل می‌گوید: اجرت‌المثل براساس دستورات شرعی اسلام شکل‌گرفته است به‌طوری‌که در احکام دین اسلام آمده، زن وظایف خاصی در زندگی زناشویی دارد که توسط قانون و شرع مشخص‌شده و خود شامل تمکین عام و تمکین خاص است. تمکین عام به معنی حضور زن در زندگی مشترک و عمل به وظایفی است که شرع و قانون تعیین کرده است؛ مثلا زن شرعاً نمی‌تواند بدون اجازه همسرش از خانه خارج شود.

ادامه تحصیل و کار کردن زن در خارج از منزل نیز باید با اجازه شوهر باشد، هرچند در حال حاضر بسیاری از زنان این حقوق را در عقدنامه دریافت می‌کنند. تمکین خاص نیز به معنی عمل کردن زن به وظایف زناشویی است. حالا اگر زنی در طول زندگی مشترک و در خانه همسر خود کاری غیر از این موارد را به دستور شوهر انجام دهد، مستحق پاداشی است که به آن اجرت‌المثل گفته می‌شود؛ مثلا آشپزی، نگهداری و آموزش فرزندان، نظافت خانه، نگهداری از همسر بیمار و یا اقوام همسر به خواست شوهر و سایر موارد این‌چنینی، بخشی از کارهایی است که اگر زن ثابت کند که به خواست شوهر انجام داده است می‌تواند در ازای این اعمال، از وی طلب اجرت‌المثل کند.

البته گرفتن اجرت‌المثل و تعیین مبلغ آن نیز جزو موارد احتمالی است و نیازمند بررسی کارشناسی و ادله قوی است و حتی ممکن است در بررسی‌های کارشناسی، هیچ‌رقمی به زن تعلق نگیرد.

رقم قطعی اجرت‌المثل چقدر است؟

به گفته حسین اعظمی، میزان رقم اجرت‌المثل نیز از فردی به فرد دیگر متفاوت است. به‌طور مثال، زنی که ندیمه دارد و کارهای خانه‌اش را ندیمه انجام می‌دهد، اجرت‌المثلی به وی تعلق نمی‌گیرد و یا اگر زنی در بیرون از خانه شاغل باشد و ساعات کمتری نسبت به زن خانه‌دار در خانه فعالیت کند، رقم کمتری از زن خانه‌دار دریافت می‌کند.

اجرت‌المثل در چه شرایطی به زن تعلق می‌گیرد؟

این کارشناس حقوق و قضا، به ماده 336 قانون مدنی اشاره‌ کرد و گفت: چند شرط برای گرفتن اجرت‌المثل باید در نظر گرفته شود که برخی از این شروط جزو عمومات است و برخی دیگر نیست. شرط اول آن است که ثابت شود زن در خانه کارهایی را انجام داده است.

وی ادامه داد: دومین شرط آن است که کارهایی که زن در خانه شوهرش انجام داده به‌قصد ­تبرع نبوده است. تبرع یعنی اینکه کارها را انجام داده اما انتظار مالی از شوهرش برای انجام چنین کارهایی نداشته است و حتی آن زمانی که کارها را انجام می‌داده در ذهنش هم خطور نکرده باشد که باید پولی دریافت کند.

اعظمی بر شرط سوم تأکید کرد و افزود: سومین شرط برای گرفتن اجرت‌المثل آن است که زن کارهایی را در خانه شوهر انجام داده باشد که عرفا هم اجرت داشته باشد یعنی اگر کس دیگری هم به خانه آن‌ها بیاید و چنین کارهایی را انجام دهد، مزد می‌گیرد مثل جارو کردن، تمیز کردن و غذا پختن.

وی تصریح کرد: این سه شرط از شروط ثبوتی برای اثبات حق دریافت اجرت‌المثل است.

اثبات شروط اخذ اجرت‌المثل به عهده کیست؟

هر فردی ممکن است درخواست اخذ اجرت‌المثل دهد و مدعی شود که این حق به او تعلق می‌گیرد و در دادگاه عنوان می‌کند که هر سه شرط ثبوتی را دارد اما ثابت کردن ادعای زن بر عهده کیست؟

بازپرس دادسرای عمومی و انقلاب تهران در پاسخ به این سوال اضافه کرد: برای اثبات صحت شروط، قانون‌گذار اثبات حق را بر عهده خواهان می‌گذارد، یعنی این خود زن است که بایستی ادله بیاورد که چه‌کارهایی را در خانه شوهر انجام داده و همچنین ثابت کند که قصد تبرع نداشته است مثلا ثابت کند که اگر کاری را انجام داده برای رفاه فرزندش بوده و قصد خدمت به شوهر را نداشته است بر این اساس قاضی دادگاه هم معمولاً اصل را بر عدم تبرع می‌گذارد و امور فنی را نیز به کارشناس خانواده ارجاع می‌دهد تا مواردی را بررسی کرده و گزارش نهایی را به دادگاه ارایه دهد.

اعظمی در توضیح بندهای موردبررسی کارشناس حقوقی گفت: اولین اقدام کارشناس آن است تا معین کند که زن چه‌کارهایی را انجام داده و مدت انجام آنها چقدر بوده است. در مرحله دوم معین می‌کند که هر یک آن کارها در زمان خود چقدر هزینه دربرداشته و یا به‌عبارت‌دیگر، مزد آن چقدر بوده است؛ و درنهایت این کارشناس است که مجموعه فعالیت‌های زن در خانه همسر را در طول دوران زناشویی محاسبه کرده و نرخ نهایی را تعیین می‌کند و در اختیار قاضی پرونده قرار می‌دهد.

این کارشناس حقوقی در پایان تصریح کرد که اغلب اوقات، طلب اجرت‌المثل در زمان طلاق اتفاق می‌افتد و معمولاً اگر زنی در زمان زوجیت طلب اجرت‌المثل کند، نه‌تنها به نتیجه مالی قابل‌توجهی نمی‌رسد بلکه به اختلافاتی دامن می‌زند که نتیجه آن سست شدن بنیان خانواده و درنهایت طلاق است.

تشریفات رسیدگی به دعوای طلاق

یکی از پیچیده‌ترین دعاوی مربوط به مسایل خانواده، دعوای طلاق است. این نوع دعوا در عین حال حاوی بیشترین تشریفات برای صدور رای نهایی است. تشریفات سنگین در نظر گرفته شده برای این نوع از دعوا به دلیل آن است که به راحتی خانواده‌ها گسسته نشوند زیرا برای حفظ کیان خانواده در اسلام بسیار توصیه شده است.

حمایت: طلاق یک امر یک طرفه است یعنی یکی از طرفین با یک اراده توانایی بر هم زدن عقد ازدواج را دارد. به این نوع عمل حقوقی یک سویه، اصطلاحا ایقاع گفته می‌شود با این حال طلاق در قانون مدنی حاوی تشریفاتی است همچنین نیازمند اجرای صیغه مخصوص به خود است.

در صورتی که صیغه مختص به طلاق جاری نشود، از نظر قانون مدنی ایران بلااثر است. در واقع طلاق تنها عمل حقوقی در قانون مدنی است که نیازمند تشریفات است زیرا بقیه اعمال حقوقی به صرف اراده طرفین واقع می‌شوند و تشریفات خاصی ندارد. به اعمال حقوقی که نیازمند تشریفات خاصی جهت تحقق خود نیستند، اعمال حقوقی رضایی گفته می‌شود و طلاق از این دسته نیست. در ادامه در قالب بازخوانی یک پرونده به بررسی موضوع پرداخته‌ایم.

گزارش پرونده

در پرونده حاضر خواهان دعوا، آقای مسعود… دادخواستی منضم به فتوكپي مصدق عقد‌نامه و توافق‌نامه در مورد مسایل مشترک، ممضی به امضای زوجه ارایه و تقاضاي صدور گواهي عدم امكان سازش و طلاق توافقي را کرده است. طرفین در دادخواست و توافق‌نامه اظهار داشته‌اند که «اينجانبان به موجب عقدنامه رسمي، زوجين رسمي همديگر هستیم، ولی به لحاظ عدم تفاهم تحمل تداوم زندگی مشترک را نداشته و از هر جهت با لحاظ شروط مصرح در توافق‌نامه براي جدايي به توافق رسيده‌ايم، به این ترتیب با عنايت به ماده واحده مصوب مجمع تشخيص مصلحت نظام مصوب سال 1371 هر زمان كه دادگاه مقرر دارد، داوران خود را معرفي کرده و تقاضاي صدور گواهي عدم امكان سازش و طلاق توافقي را داريم.» پرونده فوق پس از طی تشریفات قضایی خاص و ثبت شدن، به یکی از شعب از دادگاه‌های خانواده ارجاع می‌شود.

جریان دادرسی در دادگاه خانواده

پرونده پس از ثبت در شعبه دادگاه خانواده تقدیم قاضی دادگاه می‌شود. قاضی دادگاه نیز با ملاحظه محتویات پرونده و کامل بودن آن، دستور تعیین وقت جلسه رسیدگی را به دفتردار خود می‌دهد. در ادامه مدیر دفتر وقتی را تعیین و به طرفین ابلاغ می‌کند و در وقت مقرر جلسه رسیدگی با حضور هر دو طرف دعوا تشكيل می‌شود. خواهان دعوا اظهار مي‌دارد که‌ حدود ده سال است كه با خوانده پرونده، خانم سمیه… ازدواج كرده است و به علت عدم تفاهم تقاضای صدور حکم طلاق را دارد. خوانده دعوا هم تقاضاي طلاق توافقي را دارد. به این ترتیب دادگاه با عنايت به احراز اختلاف زوجين قرار ارجاع امر به داوري را صادر مي‌کند. طرفين دعوا، داوران خويش را معرفي و داوران نظريه خويش را طی لایحه‌ای ارایه و اعلام می‌کنند که سعی آنها در سازش ثمری نداشته است و طرفین حاضر به سازش نیستند.

رای دادگاه

بنابراین دادگاه محترم ختم رسيدگي را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رای خود مي‌کند: «در خصوص دادخواست تقدیمی خواهان دعوا مبنی بر صدور گواهی عدم امکان سازش (طلاق توافقی) نظر به این‌که نصایح دادگاه در جهت التیام زوجین و انصراف از طلاق مفید و موثر نبوده و داوران نیز به شرح نظریه تقدیمی عدم توفیق خود را در اصلاح ذات‌البین اعلام و اظهارنظر کرده‌اند که زوجین حاضر به سازش نبوده و بر طلاق و جدایی اصرار دارند و حقوق متقابل به شرح ذیل تراضی کرده‌اند:

زوجه تعداد 300 سکه را در قبال طلاق خلع به زوج بذل کرده و زوج قبول بذل می‌کند و مابقی تعداد 50 عدد سکه به صورت دفعتا واحده و یکجا به زوجه پرداخت می‌شود.

جهیزیه حسب توافق به زوجه پرداخت شود.

زوجه حسب اقرار ادعایی در خصوص نفقه معوقه و اجرت‌المثل ندارد.

زوجين داراي يك فرزند مشترك هشت ساله هستند كه حسب توافق زوجين در حضانت زوج قرار مي‌گيرد و ملاقات زوجه با فرزند مشترك به صورت توافقي در مكان و زمان مناسب صورت می‌گیرد.

زوجه حسب اقرار و گواهی پزشک باردار نیست

به این ترتیب دادگاه با احراز رابطه زوجیت آنان به موجب مستندات پیوست دادخواست با رعایت ماده واحده قانون اصلاح پاره‌ای از مقررات طلاق مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام، گواهی عدم امکان سازش بين خواهان و خوانده را صادر و به آنها اجازه داده مي‌شود كه به يكي از دفاتر رسمي طلاق مراجعه کنند و با شرايط فوق اقدام به اجرا و ثبت واقعه طلاق بکنند. در ضمن طرفین ضمن عقد خارج لازم به یکدیگر وکالت بلاعزل دادند، در صورت عدم مراجعه هر یک جهت اجرای صیغه طلاق و ثبت آن، طرف مقابل اقدام کند. رای صادره با توجه به اين‌كه زوجين حق تجديدنظرخواهي خود را اسقاط کرده‌اند، قطعی و حضوری است.»

تحلیل پرونده:

با بررسی پرونده مراتب ذیل حایز اهمیت است:

1- واژه خلع به معنای جدا کردن و کندن است. طلاق خلع در ماده 1146 قانون مدنی تعریف شده است. طلاق خلع مبتنی بر دو عنصر است: الف- کراهت داشتن زن از شوهر ب- دادن مالی از سوی زن به مرد در مقابل انجام طلاق که آن را «فدیه» گویند و مال اعم است از اینکه عین مهر یا معادل آن و یا بیشتر و یا کمتر از مهر باشد. بنابراین در پرونده مطروحه زوجه مقداری از مهریه و نفقه ایام گذشته خویش در مقابل طلاق به زوج بذل و بخشش کرده و زوج نیز ضمن قبول بذل و بخشش با طلاق زوجه موافقت کرده است بنابراین طلاق خلع واقع شده است.

2- دادگاه طبق قوانین و مقررات پس از احراز اختلاف امر را به داوری ارجاع کرده است. آنچه مبنای ارجاع به داوری است، سعی در سازش بین طرفین است، ولی امروزه این امر صوری انجام می‌شود و داوران در اکثر موارد بدون اقدامی برای سازش، صرفا به دلیل تبعیت از قانون معرفی می‌شوند که این امر در این پرونده نیز مشهود است. این نحوه داوری صرفا باعث اطاله دادرسی است. بر این اساس رویه برخی از دادگاه‌ها با توجه به رسیدگی در جلسه فوق‌العاده و اخذ نظریه داوران در همان روز، هرچند خلاف مبنای ارجاع به داوری است، با توجه به مقتضیات زمانی و لزوم احترام به آزادی اراده افراد امری مورد تایید است و لزوم قانونگذاری برای برداشتن این مرحله در طلاق توافقی محسوس است.

3- رای دادگاه مستندا به مقررات آیین دادرسی مدنی قطعی و حضوری است، زیرا طرفین حق تجدیدنظر را ساقط کرده‌اند و از آنجا که طرفین در جلسه حضور داشته‌اند، رای دادگاه حضوری است.

4- در قانون جدید حمایت خانواده اشاره شده است که تحقق طلاق منوط به این است که تمامی مسایل مالی ناشی از عقد ازدواج روشن شود. این مسایل مالی شامل جهیزیه، مهریه، شیربها و امثال آن می‌شود. اصولا در عقد ازدواج کلیه تکالیف مالی بر عهده مرد قرار می‌گیرد بنابراین تا زمانی که شوهر تکلیف پرداخت مهریه و سایر مسایل مالی ناشی از عقد ازدواج خود را مشخص نکرده باشد، طلاقی جاری نخواهد شد.

در تحلیل کلی پرونده می‌توان گفت که قاضي محترم با در نظر گرفتن مراتب فوق، راي صادر كرده و این رای موافق و مطابق مقررات است.

نکاتی مهم در تنظیم قرارداد اجاره املاک مسکونی

عقد اجاره به عنوان یکی از پرکاربردترین عقود معین در جامعه ما طی سالیان گذشته توسط قوانین مختلف مورد توجه قانونگذار قرار گرفته که این امر نشاندهنده اهمیت روز افزون این عقد در مناسبات روزمره مردم می باشد. تغییر و تحولات اساسی  قوانین حاکم بر عقد اجاره و تعارضات این قوانین نسبت به موضوع واحد گاها سبب بروز تناقضاتی در فهم این قوانین را پدید آورده است.

میزان: به طور مختصر  آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه‌های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی مورد بررسی قرار می گیرد.

قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376 تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی آن را به زبان ساده ارایه می‌کنیم.

تعریف اجاره
اجاره عقدی است که برابر آن اجاره‌کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره‌ می‌شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.
مستاجر: اجاره ‌کننده
موجر: اجاره دهند
عین مستاجر: مورد اجاره
مال‌الاجاره: اجاره بها
اجرت‌المثل: اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می‌شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند. اجرت‌المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می‌گیرد.

20 نكته در مورد اجاره اماكن مسكوني

1- در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره‌ها یکسال تعیین می‌گردد. مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در عقد اجازه ابتدای مدت ذکر نگردد زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. شروع عقد اجاره خواهد بود.

2- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید حتما مالک منافع عین مستاجر شناخته شود. پس اگر الف خانه‌ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

3- اگر بعداز قرارداد معلوم شود که عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود، مستاجر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستاجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.

4- موجر نمی‌تواند درمدت اجاره در عین مستاجره تغییر دهد که با استفاده مستاجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستاجر نمی‌تواند مانع از تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستاجر می‌تواند از حق فسخ استفاده کند.

5- تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره‌برداری از آن لازم است بر عهده مالک می‌باشد، مگر آنکه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه‌های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است برعهده مالک می‌باشد مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ.

6- اگر مستاجر خارج ازحدود متعارف از مورد اجاره بهره‌برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می‌آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.

7- مستاجر باید در زمان‌های تعیین شده در قرارداد، اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.

8- اگر مستاجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره‌ آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این امکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می‌شود ولی مستاجر از آن استفاده تجاری کند.

9- عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می‌شود و اگر بعداز پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید به موجب اجاره‌بهایی که معادل اجاره‌بهاء مکانی شبیه آن مکان است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.

10- عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می‌شود.

11- اگر مستاجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی‌شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.

12- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.

13- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود برعهده مستاجر خواهد بود.

14- تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص بصورت عادی در آژانس‌های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می‌کنند. باید توجه داشت که
اولاً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً به دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 بهره‌مند شوند.
ثانیاً صرف تنظیم قرارداد در فرم‌های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی‌شدن آن نمی‌شود و تاثیری در ماهیت آن ندارد.

15- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. هرگاه موجر یا مستاجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می‌کند،‌دلیل نمایندگی او باید به رویت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می‌کند باید وکالت‌نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارایه دهد.

16- پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مود اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود.

– درخواست برای تخلیه مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک.
– ابطال تمبر به درخواست نامه تخلیه.

17 – رئیس حوزه قضایی یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می‌کنند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ این دستور توسط مامورین به مستاجر، او مکلف است ظرف 3 روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.

18- اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه  از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر خواهد بود.

19- اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می‌آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می‌فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می‌کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف 48 ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.

20- اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و … باشد نمی‌تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه‌ای که نزد اوست اقدام کند، بلکه می‌تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا دستور تخلیه ارایه کند.
در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه از تسلیم مبلغ ودیعه به مستاجر به همان میزان خودداری خواهد بود و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

آشنایی با قرارداد اجاره اماکن مسکونی

عقد اجاره در حقوق مدنی ما به عنوان یکی از عقود معین به رسمیت شناخته شده و برای آن احکام و مقررات خاصی وضع شده است. عقد اجاره امروزه یکی از پرکاربردترین عقود در انجام معاملات اشخاص و اموال می باشد که حقوقدانان برای تبیین و چگونگی اجرای مفاد آن در کتب خویش  بسیار پرداخته اند.

میزان: اجاره اماکن مسکونی اما یکی از این نوع عقود اجاره می باشد که در این سطور به آن پرداخته می شود.

آشنایی با تنظیم قرارداد اجاره اماکن مسکونی
موجر و مستاجر بر اساس قانون دارای حقوق و وظایفی اند که بعد از تنظیم قرارداد اجاره برای آنها به وجود می آید . از طرفی با توجه به تغییر قوانین مربوط به این عقد در سال 1376 ضروری است تا به آثار این قرارداد برای طرفین عقد اشاره ای شود . اجاره نامه می تواند به صورت رسمی در محضر و هم توسط افراد عادی تنظیم شود. و اما توضیح چند اصطلاح :
1- تعریف عقد اجاره :
عقدی است که برابر آن مستاجر مالک منافع مالی می شود که به اجاره او در می آید . ( عین مستاجره )
2- مدت :
در اجاره مسکن مدت اجاره که عبارت است از یک ماه ، یکسال و … باید مشخص و در قرارداد گنجانده شود و الا عقد باطل است .
موجر :
کسی است که مالک بوده و یا از طرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد . ( اجاره دهنده)
مستاجر :
کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می کند . (اجاره کننده )
توجه :
مشخصات اجاره دهنده و اجاره کننده باید دقیقاً در قرارداد آورده شود و اگر هر کدام از آنها به رضایت و نمایندگی از طرف دیگری مبادرت به تنظیم عقد می کنند باید دلیل قابل اطمینان و موثقی (مانند وکالت نامه رسمی ) ارائه دهند .
عین مستاجره:
مورد اجاره باید با مشخصات کامل در قرارداد آورده شود برای مثال تمامی شش دانگ یک واحد آپارتمان واقع در خ … به مساحت … جزو پلاک ثبتی … با حق استفاده از آب ، گاز ، تلفن و … پارکینگ .
نوع استفاده از عین مستاجره : باید در قرارداد قید شود که از عین مستاجره چه استفاده ای می شود. برای مثال جهت سکونت ، دفتر اداری ، دفتر وکالت و … و اگر برای سکونت خانواده است تعداد نفرات آورده شود.
اجاره بها :
معمولاً اجاره بها ماهانه تعیین می شود و مبلغی نیز به عنوان پول پیش یا رهن  پرداخت می شود که ضروری است نحوه پرداخت و شماره چکها یا سفته های رد و بدل شده  دقیقاً در قرارداد ذکر شود . برای مثال اجاره بها در مدت یک سال شمسی از تاریخ … لغایت … از قراری ماهی … ریال است که هر ماه و طی رسید کتبی از سوی مستاجر پرداخت می شود.

ضمانت اجرای عدم پرداخت اجاره : در صورت عدم پرداخت اجاره بها، موجر می تواند شروطی را به نفع خود در قرارداد بگنجاند. برای مثال در قرارداد ذکر شود : در صورت تاخیر بیش از ده روز در پرداخت اجاره بها موجر می تواند اجاره نامه را فسخ و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 مورد اجاره را تخلیه کند.
پیش پرداخت :
اگر مستاجر مبلغی به عنوان ودیعه ، رهن ، پیش پرداخت و … به موجر پرداخت باید در قرارداد ذکر شود برای مثال :
مستاجر مبلغ … ریال نقداً یا طی چک شماره … به عنوان قرض الحسنه و … به موجر پرداخت نموده است . زمان باز پرداخت این وجه ، پایان مدت اجاره یا زمان فسخ می باشد و وجه هنگامی مسترد می شود که مستاجر هزینه های مربوط به مدت استفاده اش از قبیل شارژ ساختمان ، هزینه آب ، برق ، تلفن ، گاز و … را پرداخته باشد و مورد اجاره را تحویل مستاجر کند .

شروط  ضمن عقد:
هر یک از طرفین حق دارند بر مبنای منافع و امکانات و اراده خود شرایطی را در قرارداد بگنجاند که اگر مورد قبول طرف مقابل قرار گرفت دارای اثر حقوقی خواهد بود. برای مثال :
1- مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به دیگری دارد یا ندارد .
2- مستاجر متعهد است که عین مستاجره را سالم و بدون عیب و نقص ( از قبیل عدم شکسته شدن درب ، پنجره ، کلید و … ) تحویل موجر دهد .
3- اگر مستاجر قبل از پایان مدت اجاره تمایل به تخلیه عین مستاجره دارد مکلف است مراتب را یک ماه قبل ، از طریق اظهارنامه به اطلاع موجر برساند و یک ماه اجاره بهای اضافی و بلاعوض را به موجر بپردازد.

بهتر است در قرارداد اجاره قید شود که مورد اجاره به تصرف مستاجر داده شده است یا خیر .

قرارداد باید به امضای موجر و مستاجر و دو نفر گواه برسد یک نفر گواه موجر و یک نفر گواه مستاجر ، زیرا اگر طرفین بخواهند قرارداد اجاره آنها تحت شمول مقررات ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 قرار بگیرد امضاء دو نفر گواه زیر قرارداد ضروری است.

نکاتی مهم در تنظیم قرارداد اجاره املاک مسکونی

عقد اجاره به عنوان یکی از پرکاربردترین عقود معین در جامعه ما طی سالیان گذشته توسط قوانین مختلف مورد توجه قانونگذار قرار گرفته که این امر نشاندهنده اهمیت روز افزون این عقد در مناسبات روزمره مردم می باشد. تغییر و تحولات اساسی  قوانین حاکم بر عقد اجاره و تعارضات این قوانین نسبت به موضوع واحد گاها سبب بروز تناقضاتی در فهم این قوانین را پدید آورده است.

میزان: به طور مختصر  آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه‌های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی مورد بررسی قرار می گیرد.

قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376 تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی آن را به زبان ساده ارایه می‌کنیم.

تعریف اجاره
اجاره عقدی است که برابر آن اجاره‌کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره‌ می‌شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.
مستاجر: اجاره ‌کننده
موجر: اجاره دهند
عین مستاجر: مورد اجاره
مال‌الاجاره: اجاره بها
اجرت‌المثل: اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می‌شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند. اجرت‌المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می‌گیرد.

 نکاتی در مورد اجاره اماکن مسکونی

1- در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره‌ها یکسال تعیین می‌گردد. مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در عقد اجازه ابتدای مدت ذکر نگردد زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. شروع عقد اجاره خواهد بود.

2- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید حتما مالک منافع عین مستاجر شناخته شود. پس اگر الف خانه‌ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

3- اگر بعداز قرارداد معلوم شود که عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود، مستاجر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستاجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.

4- موجر نمی‌تواند درمدت اجاره در عین مستاجره تغییر دهد که با استفاده مستاجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستاجر نمی‌تواند مانع از تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستاجر می‌تواند از حق فسخ استفاده کند.

5- تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره‌برداری از آن لازم است بر عهده مالک می‌باشد، مگر آنکه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه‌های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است برعهده مالک می‌باشد مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ.

6- اگر مستاجر خارج ازحدود متعارف از مورد اجاره بهره‌برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می‌آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.

7- مستاجر باید در زمان‌های تعیین شده در قرارداد، اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.

8- اگر مستاجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره‌ آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این امکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می‌شود ولی مستاجر از آن استفاده تجاری کند.

9- عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می‌شود و اگر بعداز پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید به موجب اجاره‌بهایی که معادل اجاره‌بهاء مکانی شبیه آن مکان است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.

10- عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می‌شود.

11- اگر مستاجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی‌شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.

12- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.

13- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود برعهده مستاجر خواهد بود.

14- تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص بصورت عادی در آژانس‌های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می‌کنند. باید توجه داشت که
اولاً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً به دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 بهره‌مند شوند.
ثانیاً صرف تنظیم قرارداد در فرم‌های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی‌شدن آن نمی‌شود و تاثیری در ماهیت آن ندارد.

15- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. هرگاه موجر یا مستاجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می‌کند،‌دلیل نمایندگی او باید به رویت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می‌کند باید وکالت‌نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارایه دهد.

16- پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مود اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود.

– درخواست برای تخلیه مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک.
– ابطال تمبر به درخواست نامه تخلیه.

17 – رئیس حوزه قضایی یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می‌کنند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ این دستور توسط مامورین به مستاجر، او مکلف است ظرف 3 روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.

18- اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه  از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر خواهد بود.

19- اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می‌آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می‌فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می‌کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف 48 ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.

20- اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و … باشد نمی‌تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه‌ای که نزد اوست اقدام کند، بلکه می‌تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا دستور تخلیه ارایه کند.
در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه از تسلیم مبلغ ودیعه به مستاجر به همان میزان خودداری خواهد بود و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.