اگر ملک خریداری شده مساحت کمتری داشته باشد تکلیف چیست؟

اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت.

به گزارش میزان یکی از مشکلاتی که در معاملات ممکن است رخ دهد و باعث تشکیل پرونده حقوقی در دستگاه قضایی شود دقیق نبودن اطلاعات ارائه شده با میران و ارقام واقعی است.

به عنوان مثال در معامله یک ملک فرد فروشنده ممکن است اظهار کند که مساحت ملک ۵۰ متر است در صورتی که در سند عدد کمتر ۴۸ متر ثبت شده باشد.

قانونگذار در ماده ۳۵۵ قانون مدنی به این مورد اشاره کرده و می‌گوید: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

در این شرایط باید به نکات زیر توجه داشت:

 در ماده ۳۵۵، شرط مقدار به عنوان وصف بیع است؛ بدین معنا که هرگاه دو طرف به مساحت زمین به عنوان وصفی از معامله، اهمیت بیشتری بدهند و معامله را به شرط داشتن مساحت معین واقع سازند، شرط مورد توافق، با اینکه ناظر به مساحت است و باید نمایانگر مقدار باشد، اثر شرط صفت را دارد و در صورت فقدان آن، مشروط‌له صرفا حق فسخ دارد.

باید توجه داشت که این حکم ویژه ملک نیست و گاه در اشیاء منقول نیز مصداق پیدا می‌کند؛ برای مثال در خرید و فروش قالیچه. (کاتوزیان، عقود معین، جلد اول، ص. ۱۲۱)

این ماده ناظر به موردی است که مورد معامله کل تجزیه ناپذیر است؛ ثمن در برابر کل قرار می‌گیرد و مقدار یکی از آن اوصاف کل است و اختیار فسخ قرارداد مستند به خیار تخلف از شرط یا وصف است.

در فرضی که مغازه موضوع مبایعه‌نامه به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده، چنانچه شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی قرار گرفته، ولی ثمن برای کل مبیع بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت معین شده باشد و بعد معلوم شود که مساحت مغازه کمتر است، با توجه به ماده ۳۵۵ ق. م، مشتری فقط حق فسخ دارد، مگر اینکه طرفین به محاسبه نقیصه تراضی کنند.

ولی چنانچه ثمن معامله بر اساس متراژ مورد توافق قرار گرفته یعنی هر جزء از مبیع در مقابل جزء معینی از ثمن قرار دارد، در این فرض خریدار می‌تواند دعوی مستقل مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختی ثمن را با توجه به مقدار کسری متراژ اقامه کند، ولی این مطلب منصرف از رای راجع به محکومیت فروشنده به تحویل مغازه است و در مقام اجرای رای تحویل مغازه، محکمه یا اجرای احکام دادگستری حق و تکلیفی بر مطالبه و وصول مبلغ اضافه دریافتی ثمن ندارد. (نظریه شماره ۱۳۲۱ / ۷ – ۳۱ / ۲ / ۱۳۹۰ اداره حقوقی قوه قضائیه)

 

نمونه قرارداد فروش واحد مسكوني

قرارداد فروش واحد مسكوني

طرفین قرارداد

قرارداد حاضر فی ما‌بین؛

………………………. به نمایندگی آقای……………………….به شماره ملی ………………………. نام پدر ………………………. شماره تماس ………………………. آدرس ………………………………………………………………….

که ازین پس «فروشنده»نامیده خواهد شد، و

خانم/آقای “……………..” به شماره شناسنامه ……………………….، کد ملی ………………………..، صادره از ……………………….، تلفن ثابت ……………………….، تلفن همراه ……………………….، به آدرس ………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

که ازین پس «خريدار»نامیده خواهد شد، به منظــور انجام موضوع قرارداد منعقد مي‌گردد و طرفين ملزم و متعهد به اجراي مواد و اصول آن ميباشند.

ماده1- موضوع قرارداد :

فروش يك واحد مسكوني از فاز ……..در بلوك ………. بشماره واحد ……….. به مساحت تقريبي ………. مترمربع واقع در …………………………………………. كه عمليات ساختماني و تأسيساتي آن كاملاً خاتمه يافته و آماده تحويل مي‌باشد.

1- امكانات تكميلي بلوك به شرح ذيل مي‌باشد كه خريدار با امضای قرارداد اقرار به آگاهي از آن مي‌نمايد:

1-1- سيستم گرمايش كليه واحدها از طريق پكيج يونيت.

1-2-سيستم سرمايش واحدها به وسيله كولرآبي مي‌باشد(نصب كولربه عهده خريدار  مي‌باشد).

1-3- آشپزخانه به صورت Open مي‌باشد.

1-4- فرش كف و اتاق خوابها از نوع سراميك .

1-5- نصب و رنگ آميزي كمد چوبي.

1-6- رنگ آميزي سقف و ديوارها.

1-7- عايق كف و ديوار سرويس ها.

2- واحد مسكوني موضوع قرارداد داراي برق اختصاصي و بلوك نيز داراي برق عمومي ، آب و گاز مشترك مي‌باشد و شامل پاركينگ و انباري نمي‌باشد.

ماده 2- مبلغ قرارداد :

1- بهای موضوع قرارداد مطابق نظریه کارشناسی مورخ………………. به مبلغ ………….. ( …………………………….. )ریال از قرار هر مترمربع……………………………..ریال می باشد.

2- ………. درصد ازکل مبلغ ، معادل ……………………………….(……………………………………) ریال به صورت نقد از سوی خریدار پرداخت شده است.

3-خریدار باقیمانده مبلغ قرارداد ( ………….. درصد) را که معادل ………………………..(………………………) ریال می باشد طی مدت……… ماه و در……. قسط ……… ماهه که  هر قسط معادل …………………..(…………………………………………….) ریال به به صورت چک  به تاریخ های …………………. ارائه نموده است.

تبصره 1 : تسویه حساب نهایی بر اساس متراژ مندرج در صورتجلسه اسناد تفکیکی اداره ثبت صورت خواهد پذیرفت.

تبصره 2 : خریدار بابت تضمین پرداخت اقساط و تامین خسارات احتمالی ناشی از عدم تادیه به موقع اقساط ، چکی به مبلغ ……………………………….. (………………………………………………)ریال عهده بانک……………………. به فروشنده تحویل داده است که پس از وصول اقساط مربوطه از سوی فروشنده آزاد خواهد گردید ، فروشنده مجاز است در صورت تاخیر در پرداخت اقساط از جانب خریدار کل مبلغ چک را به اجرا گذاشته و به تشخیص خود خسارت وارده را برداشت نماید .

ماده 3 تعهدات طرفین :

الف) تعهدات فروشنده :

1- تحويل واحد مسکونی ظرف مدت ……… روز به خريدار پس از ابلاغ قرارداد حاضر.

2- پرداخت هرگونه ماليات و عوارض قانوني تا تاريخ انعقاد قرارداد حاضر.

3-  انتقال رسمي ملك در صورت فراهم بودن موجبات انتقال موضوع قرارداد پس از تسويه حساب كامل از طرف خريدار.

ب) تعهدات خریدار :

1- خريدار متعهد گردید ظرف مهلت تعيين شده از سوي فروشنده جهت تحويل گرفتن موضوع قرارداد اقدام نمايد، تحویل نگرفتن موضوع قرارداد از سوی خریدار موجب حق فسخ برای فروشنده خواهد شد.

2- موضوع قرارداد داراي كاربري مسكوني مي‌باشد و خريدار مجاز به تغيير آن نخواهد بود.

3-خریدار متعهد گردید در موعد و دفترخانه ای که از سوی فروشنده تعیین می شود جهت تنظیم سند رسمی انتقال حاضر گردد.

4- موضوع اين قرارداد قبل از تنظیم سند رسمي انتقال به نام خریدار کلا یا جزئا قابل واگذاري به غير ولو به صلح ، وكالت  و … نمي باشد مگر پس از اخذ موافقت کتبی از فروشنده .

5- خريدار حق دخل و تصرف و انجام تغييرات داخلي و خارجي ، افزودن بالكن و يا هر نوع تغييراتي كه به نحوي با مشاعات و يا اضافه شدن به فضاي مورد استفاده و يا موارد فني ساختمان ، بلوك و … مرتبط مي‌باشد را ندارد مگر با اخذ مجوز كتبي از نماینده فروشنده.

6- هزينه هاي عمومي ضروري در اين مدت پس از تحويل واحدها نسبت به سهم هر واحد بر حسب متراژ مفيد محاسبه و توسط خريدار پرداخت خواهد شد.

ماده4- شرايط خصوصی :

1-  مفاد اين قرارداد شامل پاركينگ و انباري نبوده و خريدار مدعي هيچ حقي از اين حيث نيست.

2- پرداخت كليه هزينه هاي لازم براي تنظيم سند رسمي انتقال جهت ارائه به دفترخانه به عهده فروشنده مي‌باشد و هزينه نقل و انتقال بالمناصفه خواهد بود.

ماده 5 شرایط فسخ قرارداد :

1- عدم اجراي هر يك از تعهدات ( نفیاً یا اثباتاً ) از سوي خريدار موجب حق فسخ براي فروشنده مي‌باشد.

2- عدم پرداخت هريك از اقساط ثمن معامله در هر مرحله موجب حق فسخ براي فروشنده بوده و مشارالیه می تواند بدون نياز به تشريفات اداري و قضائي رأسا نسبت به فسخ قرارداد ، تصرف ملك و يا واگذاري آن به اشخاص ثالث طبق صلاحديد خود اقدام نمايد.

تبصره : در صورتی که قرارداد حاضر به دلایل فوق از طرف فروشنده فسخ گردد ، هزینه ای معادل یک درصد مبلغ قرارداد به عنوان خسارت محاسبه و دریافت خواهد شد .

3- چنانچه فروشنده مطابق بند 2 همین ماده حق فسخ پیدا نماید ولی از حق خود استفاده نکند، به ازای هر روز تاخیر خریدار از پرداخت اقساط، مشمول 15/0 درصد جریمه بر مبنای اصل بدهی مربوط به هر قسط خواهد گردید.

4- کلیه خیارات قانونی از خریدار اسقاط گردید .

ماده 6- يكپارچگي قرارداد

قرارداد و پيوست هاي آن يك مجموعه جامع و يكپارچه اي را تشكيل مي دهند كه بين طرفين مورد توافق و تأئيد قرار گرفته است. قرارداد مذكور جايگزين كليه قراردادها، ترتيبات، مكاتبات و ارتباطات (چه شفاهي و كتبي) قبلي كه بين طرفين در ارتباط با موضوع قرارداد وجود داشته است، مي گردد.

ماده 7- تفکیک پذیری

چنانچه بخشی از این قرارداد براساس رای مرجع رسیدگی، غیرقابل اجرا یا غیرقانونی شناخته شود، صرفاً آن بخش از قرارداد بلااثر شده، لیکن سایر مواد همچنان لازم الاجرا خواهد بود.

ماده 8- تغییر و اصلاح

هرگونه تغییر در مفاد قرارداد، صرفاً با توافق کتبی و قبلی طرفین امکانپذیر است.

ماده 9- فورس ماژور

هر گاه به علت فورس ماژور يكی از طرفين قرارداد نتواند تعهدات خود را انجام دهد، عدم انجام تعهدات، نقض قرارداد تلقي نخواهد شد و قرارداد به قوت خود باقي خواهد بود.

ماده 10- تغيير نشاني طرفين قرارداد

هرگاه يكي از طرفين قرارداد نشاني قانوني خود را در مدت قرارداد تغيير بدهد بايد كتباً اين تغيير را به طرف ديگر ابلاغ كند و تا وقتي كه نشاني جديد به طرف ديگر اعلام نشده است ، كليه نامه ها ، اوراق و مكاتبات به نشاني قانوني ارسال و تمام آنها ابلاغ شده تلقي خواهد شد.

ماده 11- حل اختلاف

در صورت بروز هر گونه اختلاف درخصوص اجرای قرارداد یا اختلاف در تفسیر و تعبیر مفاد قرارداد، موضوع ابتدا از طریق مذاکره فیمابین و صورت عدم حصول نتیجه از طریق داوری مرضی الطرفین قابل حل خواهد بود. موسسه توسعه حقوق فناوری اطلاعات و ارتباطات برهان به عنوان داور مرضی الطرفین انتخاب گردید. در صورت عدم پذیرش داور، موضوع از طریق مراجع قانونی ذیصلاح پیگیری خواهد شد .

ماده 12- تعداد نسخ / امضای طرفین/ تاریخ

این قرارداد در …… ماده، در تاریخ …………. در شهر …….. تنظیم و امضا گردید که دارای ….. نسخه با اعتبار واحد است و با اطلاع كامل از مفاد آن به امضاي طرفين ميرسد.

امضای طرف اول                                                      امضای طرف دوم

…………………                                                     …………………..

تذکر مهم : نمونه قرارداد فوق صرفا جهت آشنایی کلی مخاطبین محترم با قالب کلی این نوع قراردادها است. فلذا صحت و دقت محتوای متن لزوما مورد تایید بانک قراردادهای حقوقی نمی باشد. بدیهی است که برای تهیه هر قرارداد و یا متن حقوقی بطور خاص باید به مشاور حقوقی مراجعه نمود.

برای طرح سوالات حقوقی خود می توانید به وب سایت مشاوره حقوقی اینترنتی مراجعه بفرمایید.

تفاوت ها در قراردادهای کار

تفاوت  دائم ،موقت و معین در قراردادهای کار

هرسه نوع قرارداد ذکر شده مشمول مقررات تامین‌ اجتماعی می‌شوند و کارفرما به‌ عنوان مسئول کارگاه موظف است حق‌ بیمه را به شعب سازمان پرداخت کند/حق‌ بیمه براساس حقوق دریافتی کارگر در ماه محاسبه و پرداخت می‌شود.

قرارداد کار از نظر مدت و نوع کار به سه دسته تقسیم می‌شود:

١- قرارداد دائمی یا غیرموقت: در این نوع قرارداد تاریخ شروع قرارداد ذکر می‌شود ولی تاریخ انقضا ندارد. یعنی به لحاظ اینکه ماهیت چنین کارهایی دائمی است، قراردادها نیز غیرموقت تنظیم می‌شود. البته برای اینکه کارگر و کارفرما نسبت به هم آشنایی پیدا کنند و تناسب کار با نوع شغل و محیط کارگاه برای کارگر مشخص شود و کارفرما هم نسبت به رفتار کاری و اخلاقی کارگر اطمینان حاصل کند، قانون اجازه داده در دوره‌ای که از ٣ ماه بیشتر نباشد، قرارداد کار به صورت آزمایشی منعقد شود.

در طول قرارداد آزمایشی هریک از طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند. یعنی در قرارداد آزمایشی هم برای کارفرما و هم برای کارگر حق فسخ پیش‌بینی شده است. ادامه کار پس از دوره آزمایشی و عدم فسخ آن توسط کارگر یا کارفرما به معنای تداوم قرارداد آن هم به صورت دائمی است. انعقاد قرارداد دائم و غیرموقت برای مشاغلی که ماهیت دائمی دارند، یکی از موارد تاکید شده توسط کارشناسان و صاحب‌نظران عرصه حقوق کار است، ولی در هر حال قانون کار منعی برای انعقاد قرارداد موقت در کارهای ماهیت دائمی نیز قائل نشده است و شاهدیم که در سال‌های اخیر قرارداد موقت برای چنین کارهایی به‌شدت افزایش یافته است.

٢- قرارداد موقت: نوعی قرارداد است که تاریخ شروع و پایان آن از همان ابتدا تعیین می‌شود و در طول قرارداد نیز کارفرما نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند. سوالی که در اینجا مطرح می‌شود این است که اگر کارگر در انجام وظایف محوله قصور داشته باشد و در رعایت آیین‌نامه‌های انضباطی کارگاه کوتاهی کند، آیا باز هم کارفرما نمی‌تواند وی را اخراج کند؟ در صورتی که ممکن است ادامه چنین وضعی در ادامه کار کارگاه خلل به وجود آورد و موجب خسارت شود.

به نظر می‌رسد با توجه به تفاسیری که از قانون کار و ماده ٢٧ آن شده در چنین شرایطی کارفرما می‌تواند با اخذ نظر مثبت شورای اسلامی کارگاه قرارداد کار موقت را قبل از انقضای آن فسخ کند. قراردادهای موقت برای کارها و مشاغلی که ماهیت دائمی ندارند به‌ویژه قراردادهای پیمانی که اجرای آن‌ها عموما ظرف زمانی خاصی دارد ایجاد شده و نباید در قراردادهای ماهیت دائمی مورد استفاده قرار گیرند، اگرچه قانون منعی برای آن قائل نشده است.

تکرار و تداوم قراردادهای موقت موجب دائمی شدن آن نمی‌شود ولی چنانچه قراردادی دائمی باشد تبدیل آن به قرارداد موقت، در صورتی که کارگر رضایت نداشته باشد، خلاف مقررات است و کارگر می‌تواند به هیئت‌های حل اختلاف وزارت کار مراجعه و از کارفرمای خود شکایت کند.

٣- قرارداد کار معین: این نوع قرارداد همان‌گونه که از اسمش پیداست برای انجام فعالیت و کارهای معین و مشخص منعقد می‌شود و با ایفای تعهدات طرفین قرارداد خاتمه می‌یابد. زمان در این گونه قراردادها تاثیری ندارد، مگر اینکه قرارداد تلفیقی از کار معین و زمان معین باشد. مرز بین قراردادهای کار معین و قراردادهای پیمانکاری بسیار به هم نزدیک است، چراکه در پیمانکاری نیز انجام پروژه به صورت یکپارچه به پیمانکار محول می‌شود.

تعهد به نتیجه همان‌گونه که در پیمانکاری مهم است در قرارداد کار معین نیز وجود دارد. با این حال این دو نوع قرارداد از جهاتی نیز با هم تفاوت دارند. در قرارداد پیمانکاری پرداخت مبلغ قرارداد به صورت مبلغی یکجا و مقطوع و یا در چندین قسط تعهد می‌شود ولی در قرارداد کار معین، حقوق بر اساس کارکرد کارگر در بازه زمانی خاص هفتگی یا ماهانه محاسبه و پرداخت می‌شود. در قرارداد کار معین ابزار، لوازم و محل کار توسط کارفرما تامین می‌شود ولی در پیمانکاری ابزار کار به عهده پیمانکار است.

هر سه نوع قرارداد ذکرشده مشمول مقررات تامین‌اجتماعی می‌شوند و کارفرما به‌ عنوان مسئول کارگاه موظف است حق‌ بیمه را به شعب سازمان پرداخت کند. حق‌ بیمه براساس حقوق دریافتی کارگر در ماه محاسبه و پرداخت می‌شود. در سال ٩٥ دستمزد کارگران ١٤ درصد افزایش یافته است، بنابراین کارگری که سال ٩٤ مشغول به کار بوده باید در سال ٩٥ به ماخذ حقوق پایه وی در سال ٩٤ به میزان ١٤ درصد اضافه شود.

اهمیت این نکته در این است، کسی که یک سال سابقه کار دارد مشمول افزایش سنواتی خواهد بود و با اعمال این افزایش باید حقوق وی از حداقل سال قبل بیشتر باشد. کارفرمایانی که برای کارگران خود طی سال‌های متمادی حداقل را اعمال و پرداخت می‌کنند خلاف قانون عمل می‌کنند، زیرا امکان ندارد پس از گذشت چند سال و اعمال افزایش‌ های سالانه باز هم حقوق کارگر در همان حداقل متوقف بماند. این افزایش در پرداخت حق‌ بیمه و سایر مزایا نیز باید اعمال شود.

منبع:http://www.tamin.ir

نمونه قرارداد اجرای طرح پژوهشی

 قرارداد اجرای طرح پژوهشی

طرفین قرارداد

قرارداد حاضر فی ما‌بین؛

………………………. به نمایندگی آقای……………………….به شماره ملی……………………….نام پدر……………………….شماره تماس………………………. آدرس………………………………………………………………….که ازین پس «سازمان»نامیده خواهد شد و

خانم/آقای “……………..” به شماره شناسنامه ……………………….، کد ملی ………………………..، صادره از ……………………….، تلفن ثابت ……………………، تلفن همراه……………………….، به آدرس ………………………………………………………که ازین پس «مجری طرح»نامیده خواهد شد، به منظــور انجام موضوع قرارداد منعقد مي‌گردد و طرفين ملزم و متعهد به اجراي مواد و اصول آن ميباشند.

تبصره 1 : انعقاد این قرارداد بر اساس مفاد قرارداد به شماره…………….. مورخ……………..که بین………………..و سازمان پژوهشهای علمی و صنعتی ایران منعقد شده است انجام می شود.

ماده 1 : موضوع قرارداد

موضوع این قـرارداد عـبارتست از :اجرای طرح پژوهشی تحت عنوان ‌” ……….”با رویکرد ……………………….. (قید رویکرد طرح الزامی است) که با بودجه به عدد ……… ریال و به حروف : …………………….. ریال و بر اساس مجوز شماره ……………….. مورخ …………….شورای پژوهشی واحد / شورای پژوهشی منطقه / سازمان مرکزی به تصویب رسیده است.

ماده 2 : اسناد و مدارک قرارداد

 1- قرارداد شماره ……… مورخ ……….  ما بین …………  و سازمان پژوهشهای علمی و صنعتی ایران (قرارداد اصلی)

2- (پیوست)

ماده 3 :  نظارت

نظارت بر حسن اجرای تعهدات موضوع این قرارداد به عهده ……… نام پدر:  ……….  به شماره شناسنامه : …….. صادره از : ………. به نشانی :……………..تلفن : ……….  می باشد و مجری ملزم است تعهدات خویش را تحت نظارت ناظر طرح به انجام رساند. سازمان می تواند عنداللزوم مسئولیت نظارت بر اجرای این قرارداد را به شخص یا اشخاص دیگری واگذار نموده و مراتب را به مجری طرح ابلاغ نماید. ناظر طرح به عنوان امین سازمان بوده و پاسخگوی کلیه اشتباهاتی است که بواسطه تأیید گزارش، سبب پرداخت هر گونه وجه اضافی به مجری گردد.

ماده 4 : مدت قرارداد

مدت اجرای موضوع قرارداد……….ماه است که از تاریخ امضاء و مبادله این قرارداد آغاز می گردد.

ماده 5 : مراحل اجرای قرارداد و محل اجرای قرارداد

مراحل اجرای قرارداد

محل اجرای قرارداد ………….  می باشد.

ماده 6: مبلغ قرارداد

کل مبلغ پیش بینی شده جهت اجرای این قرارداد مبلغ ………… ریال به حروف (  ……………..) می باشد که در صورت تائید پیشرفت کار در چارچوب برنامه زمان بندی توسط ناظر طرح و تائید سازمان و تائید کارفرمای قرارداد اصلی مذکور در ماده 3 این قرارداد و متناظر و متناسب با پرداختهای کارفرمای قرارداد فوق الذکر به سازمان، از طریق سازمان به مجری پرداخت خواهد شد.

تبصره 2 : به تشخیص سازمان در هر مرحله از اجرای طرح ارائه کلیه اسناد و مدارک هزینه کرد طرح توسط مجری به سازمان جهت بررسی تسویه حساب ضروری است و پرداخت قسط آخر به عنوان حسن انجام کار موکول به تائید خاتمه طرح توسط کارفرما و کمیته تخصصی سازمان خواهد بود.

ماده 7: سایر تعهدات مجری

1-7 مجری طرح از کلیه تعهدات شرکت مذکور در قرارداد شماره ……. مورخ ……….. (قرارداد اصلی) مطلع است و انجام آنها را طبق قرارداد حاضر تعهد می نماید.

2-7 مجری موظف است موضوع قرارداد را تا پایان مدت قرارداد با به کاربردن بهترین روشها و اصول متداول و به کارگیری تمهیدات لازم ادامه دهد.

3-7 مراحل انجام کار به شرح پیوست بوده و گزارش پیشرفت کار در هر مرحله و گزارش کامل دستاوردهای علمی – پژوهشی در انتهای کار باید در چهار نسخه تکثیر و به همراه دو نسخه نرم افزاری به سازمان ارائه شود.

4-7 مجری طرح مسؤول و پاسخگوی کلیه اطلاعاتی خواهد بود که به اشتباه در مطالعات و محاسبات اولیه منظور نگردیده و لذا مکلف به اصلاح و رفع اشتباه است و حق ادعای حق الزحمه اضافی برای رفع اشتباهات را نخواهد داشت.

5-7 مجری طرح مکلف است از دریافت هر گونه کمک اعم از نقدی ، جنسی و غیره در ارتباط با موضوع قرارداد از سایر مؤسسات دولتی یا غیر دولتی بدون اطلاع و تائید سازمان خودداری نماید.

6-7 مجری طرح که به عنوان کارفرمای همکاران طرح محسوب می شود. مسؤول جبران هر گونه خسارت جانی و مالی برای همکاران طرح و در ارتباط با اجرای طرح می باشد و موظف است کسر کسور قانونی ( از قبیل بیمه، مالیات و غیره ) را رعایت نماید و سازمان هیچگونه مسئولیتی در قبال این موضوع ندارد.

7-7 تهیه لوازم و تجهیزات مورد نیاز طرح بر عهده مجری خواهد بود.

8-7 احداث ، خرید و اجاره ساختمان ، خرید خودرو و تجهیزاتی که مرتبط با این طرح نیستند از محل اعتبار این طرح ممنوع است.

9-7 هر گونه وجهی که به تبع این قرارداد باید پرداخت شود، از قبیل مالیات، عوارض، بیمه و مشابه آن به عهده مجری می باشد. کسوراتی که طبق قوانین و مقررات باید توسط سازمان وصول گردد از مبلغ قرارداد کسر خواهد شد.

ماده 8 : ضمانت

یک فقره چک به مبلغ ……….ریال از مجری طرح به میزان پیش پرداخت به عنوان تضمین اخذ می گردد که پس از خاتمه قرارداد و تأیید حسن انجام کار توسط ناظر طرح و تأیید سازمان و انجام کامل تعهدات مجری به وی مسترد می شود.

ماده 9 :

این طرح هیچگونه تعهدی به جز موارد مندرج در متن این قرارداد برای سازمان ایجاد نمی کند.

تبصره 3 : هر گونه تغییر در مفاد این قرارداد متناسب با تغییرات در قرارداد شماره ………..  مورخ………. (قرارداد اصلی) و توافق طرفین قابل بررسی خواهد بود.

ماده 10 : موارد فسخ

 الف – در صورتی که در طول قرارداد برای سازمان محرز گردد که مجری توانایی علمی و فنی برای اجرای قرارداد را ندارد موجب حق فسخ برای سازمان خواهد بود.

ب- در صورتی که مجری بدون اجازه اقدام به واگذاری موضوع قرارداد به غیر نماید حتی به نحو اشاعه و وکالتاً اعم از جزئی یا کلی، در این صورت سازمان حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ج- در صورت فسخ قرارداد اصلی مذکور در ماده 3، این قرارداد نیز فسخ خواهد شد.

ماده 11 : عوامل پیش بینی نشده

توقف طرح منوط است به شرایط غیر مترقبه ای که خارج از قدرت طرفین بوده و به تائید ناظر رسیده باشد لکن سازمان می تواند در صورت عدم پیشرفت فیزیکی طرح و با تأخیر بیش از حد مدت قرارداد آن را متوقف سازد.

ماده 12:يكپارچگي قرارداد

قرارداد و پيوست هاي آن يك مجموعه جامع و يكپارچه اي را تشكيل مي دهند كه بين طرفين مورد توافق و تأئيد قرار گرفته است. قرارداد مذكور جايگزين كليه قراردادها، ترتيبات، مكاتبات و ارتباطات (چه شفاهي و كتبي) قبلي كه بين طرفين در ارتباط با موضوع قرارداد وجود داشته است، مي گردد.

ماده 13:تفکیک پذیری

چنانچه بخشی از این قرارداد براساس رای مرجع رسیدگی، غیرقابل اجرا یا غیرقانونی شناخته شود، صرفاً آن بخش از قرارداد بلااثر شده، لیکن سایر مواد همچنان لازم الاجرا خواهد بود.

ماده 14 :تغییر و اصلاح

هرگونه تغییر در مفاد قرارداد، صرفاً با توافق کتبی و قبلی طرفین امکانپذیر است.

ماده 15:فورس ماژور

هر گاه به علت فورس ماژور يكی از طرفين قرارداد نتواند تعهدات خود را انجام دهد، عدم انجام تعهدات، نقض قرارداد تلقي نخواهد شد و قرارداد به قوت خود باقي خواهد بود.

ماده 16:تغيير نشاني طرفين قرارداد

هرگاه يكي از طرفين قرارداد نشاني قانوني خود را در مدت قرارداد تغيير بدهد بايد كتباً اين تغيير را به طرف ديگر ابلاغ كند و تا وقتي كه نشاني جديد به طرف ديگر اعلام نشده است ، كليه نامه ها ، اوراق و مكاتبات به نشاني قانوني ارسال و تمام آنها ابلاغ شده تلقي خواهد شد.

ماده 17 : حل اختلاف

کلیه اختلافاتی که ممکن است بر اثر اجرای این قرارداد بین طرفین رخ دهد و نتوان آن را از طریق مذاکره حل و فصل نمود در جلسه ای متشکل از معاونت تحقیق و فناوری یا نماینده او، ناظر طرح و مجری طرح مورد رسیدگی قرار می گیرد و در صورتیکه نتوانند اختلافات را حل کنند، موضوع طبق قوانین جاریه کشور از طریق مراجعه به دادگاه صالح حل و فصل می گردد. مجری طرح ملزم است که تا حل اختلافات تعهداتی را که به موجب قرارداد به عهده دارد اجرا نماید.

ماده 18:تعداد نسخ / امضای طرفین/ تاریخ

این قرارداد در …… ماده، در تاریخ …………. در شهر …….. تنظیم و امضا گردید که دارای ….. نسخه با اعتبار واحد است و با اطلاع كامل از مفاد آن به امضاي طرفين ميرسد.

                       معاون سازمان                                                  مجری طرح

تذکر مهم : نمونه قرارداد فوق صرفا جهت آشنایی کلی مخاطبین محترم با قالب کلی این نوع قراردادها است. فلذا صحت و دقت محتوای متن لزوما مورد تایید بانک قراردادهای حقوقی نمی باشد. بدیهی است که برای تهیه هر قرارداد و یا متن حقوقی بطور خاص باید به مشاور حقوقی مراجعه نمود.

برای طرح سوالات حقوقی خود می توانید به وب سایت مشاوره حقوقی اینترنتی مراجعه بفرمایید.

نمونه قرارداد اجاره يك دستگاه آپارتمان مسكوني

قرارداد اجاره يك دستگاه آپارتمان مسكوني

طرفین قرارداد

قرارداد حاضر فی ما‌بین؛

خانم/آقای “……………..” به شماره شناسنامه ……………………….، کد ملی ………………………..، صادره از ……………………….، تلفن ثابت ……………………….، تلفن همراه ……………………….، به آدرس ………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

که ازین پس « موجر » نامیده خواهد شد، و

خانم/آقای “……………..” به شماره شناسنامه ……………………….، کد ملی ………………………..، صادره از ……………………….، تلفن ثابت ……………………….، تلفن همراه ……………………….، به آدرس ………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

که ازین پس «مستاجر»نامیده خواهد شد، به منظــور انجام موضوع قرارداد منعقد مي‌گردد و طرفين ملزم و متعهد به اجراي مواد و اصول آن ميباشند

ماده 1- موضوع قرارداد(مورد اجاره):

تمامی ششدانگ یک دستگاه آپارتمان / کاشانه پلاک ……………………….. واقع در بخش ……………………… ثبت شده تحت شماره …………………… صفحه …………….. دفتر …………………. املاک به نام موجر با جمیع مختصات و مشاعات و متعلقات و لواحق و توابع قانونی و شرعی و عرفی و اشتراکات و انشعابات و امتیازات منصوبه در آن و لوازم موجوده در آن که طرفین از کم و کیف آن آگاهی و وقوف کامل دارند و صحیح و سالم به تصرف و قبض مستأجر جهت سکنی گزیدن / دایر کردن دفتر بازرگانی در آن داده شد و وی اقرار به تصرف و قبض می نماید .

ماده 2- مدت قرارداد(مدت اجاره):

……………………. سال کامل هجری شمسی ابتدائاً از تاریخ تنظیم این سند

ماده 3-مبلغ قرارداد(مال الاجاره):

 مبلغ ………………………. ريال برای تمامی مدت بالا از قرار ماهیانه ………………………… ريال که مستأجر موظف است در آخر هر ماه به موجر یا نماینده قانونی وی پرداخت نماید و رسید دریافت نماید در غیر این صورت و ظرف ده روز از تاریخ سررسید ، موجر حق فسخ مورد اجاره را خواهد داشت .

ماده 4- تعهدات طرفین:

1 -ماليات مستغلاتي و تعميرات كلي به عهده موجر و تعمرات جزيي و رنگ آميزي و نقاشي مورد اجاره جهت استفاده بهتر به عهده مستاجر است.

2- مستاجر حق انتقال مورد اجاره را مشاعا يا مفروزا، جزئا و يا كلا بهيچ صورت حتي بصور نمايندگي، صلح و وكالت و غيره را ندارد.

3- مستاجر مكلف به رعايت موازين اسلامي در مورد اجاره مي باشد.

4- مستاجر متعهد به جبران خسارات وارده به عين مستاجره و جبران كسر و انكسار درب و پنجره ها و شيشه، قفل و دستگيره ها و ساير متعلقات مورد اجاره مي باشد.

5- مستاجر متعهد به تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر با اخذ رسيد كتبي بعد از انقضاي مدت مي باشد.

6- از تاريخ فسخ يا انقضاي مدت مستاجر متعهد به پرداخت اجرت المثل معادل اجرت المسمي به موجر با اخذ رسيد كتبي مي باشد.

7- مستاجر مي تواند اجاره بها اعم از مال الاجاره يا اجرت المثل را به حساب جاري شماره  ……………….. موجر نزد بانك  ……………….. شعبه  ……………….. واريز نموده و نسخه از فيش آنرا به موجر تسليم نمايد.

8- چنانچه بعد از انقضاي مدت يا بعد از فسخ، مستاجر مورد اجاره را سالما تخليه نموده و بخواهد تحويل موجر دهد ليكن موجر از تحويل گرفتن آن خودداري ورزد مستاجر حق دارد با ارائه مفاصاي حسابهاي برق و آب و گاز و تلفن جهت تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر، به دادگاه صالحه رجوع نمايند.

9- عدم تاديه بدهي هاي ناشي از مصارف آب و برق و گاز و تلفن منصوبه در مورد اجاره كه به عهده مستاجر است موجب فسخ براي موجر خواهد بود و در عين حال موجر با ارائه قبوض مثبته حق وصول آن را از مستاجر دارد.

 10- تخلف مستاجر از هر يك از مفاد و شروط اين سند موجب خيار فسخ از طرف موجر خواهد بود.

ماده 5- يكپارچگي قرارداد

قرارداد و پيوست هاي آن يك مجموعه جامع و يكپارچه اي را تشكيل مي دهند كه بين طرفين مورد توافق و تأئيد قرار گرفته است. قرارداد مذكور جايگزين كليه قراردادها، ترتيبات، مكاتبات و ارتباطات (چه شفاهي و كتبي) قبلي كه بين طرفين در ارتباط با موضوع قرارداد وجود داشته است، مي گردد.

ماده 6- تفکیک پذیری

چنانچه بخشی از این قرارداد براساس رای مرجع رسیدگی، غیرقابل اجرا یا غیرقانونی شناخته شود، صرفاً آن بخش از قرارداد بلااثر شده، لیکن سایر مواد همچنان لازم الاجرا خواهد بود.

ماده 7- تغییر و اصلاح

هرگونه تغییر در مفاد قرارداد، صرفاً با توافق کتبی و قبلی طرفین امکانپذیر است.

ماده 8- فورس ماژور

هر گاه به علت فورس ماژور يكی از طرفين قرارداد نتواند تعهدات خود را انجام دهد، عدم انجام تعهدات، نقض قرارداد تلقي نخواهد شد و قرارداد به قوت خود باقي خواهد بود.

ماده 9- تغيير نشاني طرفين قرارداد

هرگاه يكي از طرفين قرارداد نشاني قانوني خود را در مدت قرارداد تغيير بدهد بايد كتباً اين تغيير را به طرف ديگر ابلاغ كند و تا وقتي كه نشاني جديد به طرف ديگر اعلام نشده است ، كليه نامه ها ، اوراق و مكاتبات به نشاني قانوني ارسال و تمام آنها ابلاغ شده تلقي خواهد شد.

ماده 10- حل اختلاف

در صورت بروز هر گونه اختلاف درخصوص اجرای قرارداد یا اختلاف در تفسیر و تعبیر مفاد قرارداد، موضوع ابتدا از طریق مذاکره فیمابین و صورت عدم حصول نتیجه از طریق داوری مرضی الطرفین قابل حل خواهد بود. موسسه توسعه حقوق فناوری اطلاعات و ارتباطات برهان به عنوان داور مرضی الطرفین انتخاب گردید. در صورت عدم پذیرش داور، موضوع از طریق مراجع قانونی ذیصلاح پیگیری خواهد شد .

ماده 11- تعداد نسخ / امضای طرفین/ تاریخ

این قرارداد در …… ماده، در تاریخ …………. در شهر …….. تنظیم و امضا گردید که دارای ….. نسخه با اعتبار واحد است و با اطلاع كامل از مفاد آن به امضاي طرفين ميرسد.

امضای طرف اول                                                      امضای طرف دوم

…………………                                                              ………………………..

امضای شاهد اول                                                          امضای شاهد دوم

…………………                                                               ………………………..

تذکر مهم : نمونه قرارداد فوق صرفا جهت آشنایی کلی مخاطبین محترم با قالب کلی این نوع قراردادها است. فلذا صحت و دقت محتوای متن لزوما مورد تایید بانک قراردادهای حقوقی نمی باشد. بدیهی است که برای تهیه هر قرارداد و یا متن حقوقی بطور خاص باید به مشاور حقوقی مراجعه نمود.

برای طرح سوالات حقوقی خود می توانید به وب سایت مشاوره حقوقی اینترنتی مراجعه بفرمایید

فسخ بزرگترین قرارداد اصل 44 از سوی سازمان خصوصی سازی/ شرکت مخابرات به دولت بازگشت

سازمان خصوصی سازی با صدور اطلاعیه ای مهم، فسخ قرارداد واگذاری بلوک سهام شرکت مخابرات ایران اعلام کرد.

به گزارش الف، سازمان خصوصی سازی طی اطلاعیه‌ای اعلام کرد: در چارچوب مفاد قرارداد منعقده با خریدار بلوکی سهام شرکت مخابرات ایران و نظر به عدم ایفای تعهدات قراردادی مزبور از جانب خریدار این سهام و نقض مکرر این تعهدات، از حق فسخ مندرج در قرارداد یاد شده استفاده نموده است.

بر اساس این اطلاعیه، در راستای استیفای حقوق دولت، پس از اعلام تذکرات متعدد به خریدار و اعطای مهلت کافی برای عمل به تعهدات باقی مانده و طی نمودن کلیه مراحل لازم نظیر ارسال اظهار نامه رسمی به عنوان خریدار مذکور، با توجه به مفاد قراردادی فی مابین خریدار و فروشنده، فسخ قرارداد واگذاری از سوی سازمان خصوصی سازی به خریدار اعلام شده است.

سازمان خصوصی سازی اعلام کرده که کلیه تشریفات قانونی نظیر اعاده سهام شرکت مخابرات ایران و مدیریت آن به دولت جمهوری اسلامی ایران جهت واگذاری مجدد سهام این شرکت متعاقباً از سوی سازمان خصوصی سازی و مراجع قانونی مربوط انجام خواهد شد.

کنسرسیوم اعتماد مبین در 5 مهر سال 1388 توانسته 50 درصد بعلاوه یک سهم از سهام شرکت مخابرات ایران را به ارزش 7800 میلیارد تومان خریداری کند. هنوز وضعیت شرکت ارتباطات سیار و سایر شرکت های مخابرات استانی وابسته به شرکت مخابرات ایران در این فسخ قرار داد مشخص نیست.

میرعلی اشرف عبداله پوری‌ حسینی رئیس سازمان خصوصی‌سازی در گفتگو با فارس، ضمن تشریح جزئیات فسخ قرارداد واگذاری بلوک 50 درصد بعلاوه یک سهم شرکت مخابرات ایران به شرکت توسعه اعتماد مبین گفت: این قرارداد حدود 12 روز قبل به دلیل عدم ایفای تعهدات خریدار بلوک کنترلی مخابرات ایران پس از گذشت نزدیک به 7 سال از این واگذاری فسخ شده است.

رئیس سازمان خصوصی‌سازی با بیان اینکه رقم چک‌های برگشتی خریدار بلوک کنترلی سهام مخابرات ایران به حدود 1000 میلیارد تومان رسیده است، عنوان کرد: جمع این چک‌ها به 5 یا 6 فقره رسیده که مربوط به 2 یا 3 قسط آخر این واگذاری بوده است.

به گفته وی با توجه به عدم ایفای تعهدات خریدار و اظهار ناتوانی از پرداخت اقساط چاره‌ای برای سازمان خصوصی‌سازی برای فسخ قرارداد واگذاری مخابرات ایران (سهامی عام) باقی نماند و اکنون این واگذاری فسخ شده تلقی می‌شود.

وی در برابر این پرسش فارس مبنی بر اینکه با توجه به فسخ قرارداد آیا امکان تداوم تملک این دارایی از سوی توسعه اعتماد مبین درصورت وصول چک وجود دارد، پاسخ داد: هم اکنون پس از طی مراحل اداری باید بلوک 50 درصد بعلاوه یک سهم مخابرات دوباره به هیات واگذاری رفته و ضمن بررسی مجدد قیمت پایه هر سهم و ارزش‌گذاری این دارایی مجدد برای عرضه در بازار آگهی شود که در این زمینه به احتمال فراوان سازمان خصوصی‌سازی در بلوک‌های 17 درصدی این دارایی‌ را عرضه خواهد شد.

این مقام مسئول ادامه داد: گرچه توسعه اعتماد مبین می‌تواند در صورت پاس کردن چک‌ها همچنان تملک خود بر این دارایی را ادامه دهد، اما برای این موضوع باید به هیات داوری مراجعه کنند.

وی در برابر این پرسش که با فسخ قرارداد واگذاری بلوک کنترلی سهام مخابرات ایران تکلیف شرکت‌های تابعه‌ای آن از جمله ارتباطات سیار ایران و شرکت‌های مخابراتی استانی چیست، گفت: سازمان خصوصی‌سازی براساس آنچه که واگذار شده تصمیم‌ گرفته و با شرکت‌های تابعه مخابرات از جمله همراه اول و یا در شرکت‌های سرمایه‌پذیر آن کاری ندارد، بنابراین مطابق با قانون تجارت با مخابرات ایران رفتار خواهد شد.

فسخ قرارداد پیمانکاری از ناحیه کارفرما

فسخ قرارداد پیمانکاری از ناحیه کارفرما

نویسندگان: دکتر علی محمد فلاح زاده ، محمد پرسا

چکیده مقاله

قراردادهای پیمانکاری عمومی، از جمله قراردادهای خاص به شمار میروند که به تبع استقلال قراردادهای اداری از قراردادهای خصوصی، اصول و قواعد خاصی بر آنها حاکم است. این نوع قراردادها عموماً تابع حقوق عمومی بوده و قواعد حاکم برآنها جنبه آمره دارند. در پیمان های دولتی که اهدافی چون صیانت از منافع عمومی و ارائه خدمات همگانی دنبال میشود، عمدتا یک سو شخص خصوصی و سوی دیگر طرف دولتی حضور دارد. بعد از انعقاد پیمان نیز هر یک از طرفین پیمانکار و کارفرما تعهداتی دارا خواهند بود که میتوان فسخ را یکی از علل سقوط این تعهدات البته از ناحیه کارفرما ذکر کرد. با بررسی قوانین و مقررات موجود در می یابیم که حق فسخ قراردادهای پیمانکاری به دو علت تخلف پیمانکار به استناد ماده 46 شرایط عمومی پیمان و مقتضیات عمومی به استناد ماده 48 شرایط عمومی پیمان قابل اعمال است. در مورد نخست که مستند به فعل پیمانکار می باشد مقررات نسبتا مشخصی وجود دارد، اما در مورد دوم که در متن شرایط عمومی پیمان از عبارت “خاتمه” استفاده شده، بدون آنکه تقصیری متوجه پیمانکار باشد کارفرما بنا به مصلحت خود یا علل دیگر پیمان را فسخ میکند. تحلیل این رای از آن رو حائز اهمیت است که فسخ به علت منفعت و مصلحت عمومی، یک حق فسخ گسترده بوده که راه را برای سو استفاده از اختیارات باز میگذارد؛ چرا که منفعت عمومی، مفهومی کلی و مبهمی است که محتوای مادی آن قابلیت نظارت قضایی نداشته و معمولا دادگاه آیین اعمال فسخ را نظارت میکنند. از سوی دیگر دغدغه تامین حداکثر منافع عمومی و ارایه خدمات همگانی در این نوع قراردادها توجیه گراعطای اختیارات ترجیحی به کارفرمای دولتی است.

لینک دانلود متن کامل مقاله

 ماخذ: فصلنامه نقد رای- دانشگاه علوم قضایی

نکاتی مهم در تنظیم قرارداد اجاره املاک مسکونی

عقد اجاره به عنوان یکی از پرکاربردترین عقود معین در جامعه ما طی سالیان گذشته توسط قوانین مختلف مورد توجه قانونگذار قرار گرفته که این امر نشاندهنده اهمیت روز افزون این عقد در مناسبات روزمره مردم می باشد. تغییر و تحولات اساسی  قوانین حاکم بر عقد اجاره و تعارضات این قوانین نسبت به موضوع واحد گاها سبب بروز تناقضاتی در فهم این قوانین را پدید آورده است.

میزان: به طور مختصر  آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه‌های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی مورد بررسی قرار می گیرد.

قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376 تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی آن را به زبان ساده ارایه می‌کنیم.

تعریف اجاره
اجاره عقدی است که برابر آن اجاره‌کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره‌ می‌شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.
مستاجر: اجاره ‌کننده
موجر: اجاره دهند
عین مستاجر: مورد اجاره
مال‌الاجاره: اجاره بها
اجرت‌المثل: اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می‌شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند. اجرت‌المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می‌گیرد.

20 نكته در مورد اجاره اماكن مسكوني

1- در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره‌ها یکسال تعیین می‌گردد. مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در عقد اجازه ابتدای مدت ذکر نگردد زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. شروع عقد اجاره خواهد بود.

2- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید حتما مالک منافع عین مستاجر شناخته شود. پس اگر الف خانه‌ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

3- اگر بعداز قرارداد معلوم شود که عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود، مستاجر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستاجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.

4- موجر نمی‌تواند درمدت اجاره در عین مستاجره تغییر دهد که با استفاده مستاجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستاجر نمی‌تواند مانع از تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستاجر می‌تواند از حق فسخ استفاده کند.

5- تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره‌برداری از آن لازم است بر عهده مالک می‌باشد، مگر آنکه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه‌های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است برعهده مالک می‌باشد مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ.

6- اگر مستاجر خارج ازحدود متعارف از مورد اجاره بهره‌برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می‌آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.

7- مستاجر باید در زمان‌های تعیین شده در قرارداد، اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.

8- اگر مستاجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره‌ آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این امکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می‌شود ولی مستاجر از آن استفاده تجاری کند.

9- عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می‌شود و اگر بعداز پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید به موجب اجاره‌بهایی که معادل اجاره‌بهاء مکانی شبیه آن مکان است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.

10- عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می‌شود.

11- اگر مستاجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی‌شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.

12- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.

13- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود برعهده مستاجر خواهد بود.

14- تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص بصورت عادی در آژانس‌های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می‌کنند. باید توجه داشت که
اولاً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً به دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 بهره‌مند شوند.
ثانیاً صرف تنظیم قرارداد در فرم‌های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی‌شدن آن نمی‌شود و تاثیری در ماهیت آن ندارد.

15- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. هرگاه موجر یا مستاجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می‌کند،‌دلیل نمایندگی او باید به رویت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می‌کند باید وکالت‌نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارایه دهد.

16- پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مود اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود.

– درخواست برای تخلیه مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک.
– ابطال تمبر به درخواست نامه تخلیه.

17 – رئیس حوزه قضایی یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می‌کنند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ این دستور توسط مامورین به مستاجر، او مکلف است ظرف 3 روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.

18- اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه  از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر خواهد بود.

19- اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می‌آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می‌فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می‌کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف 48 ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.

20- اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و … باشد نمی‌تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه‌ای که نزد اوست اقدام کند، بلکه می‌تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا دستور تخلیه ارایه کند.
در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه از تسلیم مبلغ ودیعه به مستاجر به همان میزان خودداری خواهد بود و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

آشنایی با قرارداد اجاره اماکن مسکونی

عقد اجاره در حقوق مدنی ما به عنوان یکی از عقود معین به رسمیت شناخته شده و برای آن احکام و مقررات خاصی وضع شده است. عقد اجاره امروزه یکی از پرکاربردترین عقود در انجام معاملات اشخاص و اموال می باشد که حقوقدانان برای تبیین و چگونگی اجرای مفاد آن در کتب خویش  بسیار پرداخته اند.

میزان: اجاره اماکن مسکونی اما یکی از این نوع عقود اجاره می باشد که در این سطور به آن پرداخته می شود.

آشنایی با تنظیم قرارداد اجاره اماکن مسکونی
موجر و مستاجر بر اساس قانون دارای حقوق و وظایفی اند که بعد از تنظیم قرارداد اجاره برای آنها به وجود می آید . از طرفی با توجه به تغییر قوانین مربوط به این عقد در سال 1376 ضروری است تا به آثار این قرارداد برای طرفین عقد اشاره ای شود . اجاره نامه می تواند به صورت رسمی در محضر و هم توسط افراد عادی تنظیم شود. و اما توضیح چند اصطلاح :
1- تعریف عقد اجاره :
عقدی است که برابر آن مستاجر مالک منافع مالی می شود که به اجاره او در می آید . ( عین مستاجره )
2- مدت :
در اجاره مسکن مدت اجاره که عبارت است از یک ماه ، یکسال و … باید مشخص و در قرارداد گنجانده شود و الا عقد باطل است .
موجر :
کسی است که مالک بوده و یا از طرف مالک اجازه دارد تا ساختمان را اجاره دهد . ( اجاره دهنده)
مستاجر :
کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می کند . (اجاره کننده )
توجه :
مشخصات اجاره دهنده و اجاره کننده باید دقیقاً در قرارداد آورده شود و اگر هر کدام از آنها به رضایت و نمایندگی از طرف دیگری مبادرت به تنظیم عقد می کنند باید دلیل قابل اطمینان و موثقی (مانند وکالت نامه رسمی ) ارائه دهند .
عین مستاجره:
مورد اجاره باید با مشخصات کامل در قرارداد آورده شود برای مثال تمامی شش دانگ یک واحد آپارتمان واقع در خ … به مساحت … جزو پلاک ثبتی … با حق استفاده از آب ، گاز ، تلفن و … پارکینگ .
نوع استفاده از عین مستاجره : باید در قرارداد قید شود که از عین مستاجره چه استفاده ای می شود. برای مثال جهت سکونت ، دفتر اداری ، دفتر وکالت و … و اگر برای سکونت خانواده است تعداد نفرات آورده شود.
اجاره بها :
معمولاً اجاره بها ماهانه تعیین می شود و مبلغی نیز به عنوان پول پیش یا رهن  پرداخت می شود که ضروری است نحوه پرداخت و شماره چکها یا سفته های رد و بدل شده  دقیقاً در قرارداد ذکر شود . برای مثال اجاره بها در مدت یک سال شمسی از تاریخ … لغایت … از قراری ماهی … ریال است که هر ماه و طی رسید کتبی از سوی مستاجر پرداخت می شود.

ضمانت اجرای عدم پرداخت اجاره : در صورت عدم پرداخت اجاره بها، موجر می تواند شروطی را به نفع خود در قرارداد بگنجاند. برای مثال در قرارداد ذکر شود : در صورت تاخیر بیش از ده روز در پرداخت اجاره بها موجر می تواند اجاره نامه را فسخ و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 مورد اجاره را تخلیه کند.
پیش پرداخت :
اگر مستاجر مبلغی به عنوان ودیعه ، رهن ، پیش پرداخت و … به موجر پرداخت باید در قرارداد ذکر شود برای مثال :
مستاجر مبلغ … ریال نقداً یا طی چک شماره … به عنوان قرض الحسنه و … به موجر پرداخت نموده است . زمان باز پرداخت این وجه ، پایان مدت اجاره یا زمان فسخ می باشد و وجه هنگامی مسترد می شود که مستاجر هزینه های مربوط به مدت استفاده اش از قبیل شارژ ساختمان ، هزینه آب ، برق ، تلفن ، گاز و … را پرداخته باشد و مورد اجاره را تحویل مستاجر کند .

شروط  ضمن عقد:
هر یک از طرفین حق دارند بر مبنای منافع و امکانات و اراده خود شرایطی را در قرارداد بگنجاند که اگر مورد قبول طرف مقابل قرار گرفت دارای اثر حقوقی خواهد بود. برای مثال :
1- مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به دیگری دارد یا ندارد .
2- مستاجر متعهد است که عین مستاجره را سالم و بدون عیب و نقص ( از قبیل عدم شکسته شدن درب ، پنجره ، کلید و … ) تحویل موجر دهد .
3- اگر مستاجر قبل از پایان مدت اجاره تمایل به تخلیه عین مستاجره دارد مکلف است مراتب را یک ماه قبل ، از طریق اظهارنامه به اطلاع موجر برساند و یک ماه اجاره بهای اضافی و بلاعوض را به موجر بپردازد.

بهتر است در قرارداد اجاره قید شود که مورد اجاره به تصرف مستاجر داده شده است یا خیر .

قرارداد باید به امضای موجر و مستاجر و دو نفر گواه برسد یک نفر گواه موجر و یک نفر گواه مستاجر ، زیرا اگر طرفین بخواهند قرارداد اجاره آنها تحت شمول مقررات ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 قرار بگیرد امضاء دو نفر گواه زیر قرارداد ضروری است.

تعدیل قرارداد در فقه امامیه و حقوق ایران

با تمسک به قاعده فقهی «نفی عسر و حرج» و یا «قاعده لاضرر» می توان امکان تعدیل و تجدیدنظر در قرارداد را به طرفین یا قاضی داده و یا حق فسخ برای طرف قرارداد قائل شد.

در چکیده این مقاله آمده است؛ به رغم پذیرش اصل لزوم قراردادها در تمام نظام­های حقوقی و لزوم احترام به مفاد تراضی طرفین، تأثیر حوادث اجتماعی و اقتصادی بر قرارداد در فاصله انعقاد تا اجرای قرارداد، انکارناپذیر است. در واقع طرفین قرارداد با در نظر گرفتن اوضاع و احوال قابل پیش­بینی مبادرت به انعقاد قرارداد می­نمایند. این سخن برای شرایط معمولی سنجیده و معقول است لیکن وقوع حوادثی که موجب عدم امکان اجرای قرارداد گردد، بموجب قوانین کشورهای مختلف از جمله ایران، متعهد را از انجام تعهد معاف می­گرداند. امّا اگر در اثر وقوع حوادث و تغییر در اوضاع و احوال زمان انعقاد عقد، اجرای قرارداد برای متعهد موجب دشواری بیش از حد و یا ضرر غیرمتعارف گردد و در عین حال اجرای تعهد غیرممکن نشود، قانون کشور ما در این حالت راه حل روشنی ارائه نمی­کند. بنظر می­رسد با تمسک به قاعده فقهی «نفی عسر و حرج» و یا «قاعده لاضرر» بتوان امکان تعدیل و تجدیدنظر در قرارداد را به طرفین یا قاضی داده و یا حق فسخ برای طرف قرارداد قائل شد.

فصلنامه پژوهش های فقه و حقوق اسلامی – سال یازدهم، شماره 4 (پیاپی 41)، پاییز 1394.

برای مشاهده متن کامل مقاله اینجا کلیک کنید.