انواع مدل های مشارکت عمومی-خصوصی (قراردادهای PPP)

یکی از مسائل مهم امروز دنیا برای توسعه، ایجاد تاسیسات زیربنایی و زیرساختی (Infrastructure) است؛ از راه‌های درون‌شهری و برون‌شهری گرفته تا زیرساخت‌های فناوری اطلاعات و امثالهم. هیچ اقتصادی در دنیا نمی‌تواند بدون ایجاد زیرساخت‌های لازم پیشرفت مناسبی داشته باشد.

از گذشته تا به امروز بنا به دلایلی نظیر بالا بودن هزینه، طولانی بودن مدت بازگشت سرمایه، بنیه ضعیف مالی و عدم حمایت قوانین و مقررات از بخش خصوصی، ایجاد زیرساخت‌ها بر عهده بخش عمومی و یا همان دولت و سازمان‌های دولتی و عمومی بوده است. اما امروزه، واضح است که بخش دولتی نیز بدون کمک بخش خصوصی نمی‌تواند به ایجاد بهینه و مناسب تاسیسات زیربنایی و زیرساخت‌ها بپردازد، چرا که بسیاری از تخصص‌ها نزد بخش خصوصی قوی‌تر است و بخش خصوصی معمولا توانایی بالاتری در مدیریت منابع و زمان در پروژه‌ها دارد.

پس می‌توان نتیجه گرفت، بهترین حالت برای ایجاد بهینه زیرساخت‌ها و تاسیسات زیربنایی استفاده از تمام تخصص‌ها در بخش عمومی (شامل دولت ملی، دولت محلی و نیز شهرداری‌ها) و در بخش خصوصی، استفاده از حمایت‌های قانونی بخش عمومی و از همه مهم‌تر منابع مالی در هر دو بخش است. برای همین امر است که امروزه بحثی به نام «مشارکت عمومی- خصوصی» از چنان اهمیتی برخوردار شده که بسیاری از موسسات مالی و دانشگاهی بزرگ اقدام به ایجاد دوره‌های آموزشی برای آن کرده‌اند. در این مقاله سعی می‌شود به صورت اجمالی به تعریف انواع چارچوب‌های مشارکت‌های عمومی _ خصوصی پرداخته شود.

تعریف مشارکت عمومی- خصوصی
مشارکت عمومی-خصوصی (1) یا همان PPP، مدلی برای تامین مالی پروژه‌های زیرساختی و زیر بنایی مثل پروژه‌های سیستم‌های ارتباطاتی، فرودگاه‌ها و کارخانه‌های تولید برق است. شریک بخش عمومی می‌تواند در سطح ملی، ایالتی یا محلی باشد و شریک خصوصی نیز می‌تواند یک شرکت کاملا خصوصی یا کنسرسیومی از شرکت‌هایی با تخصص‌های مختلف باشد.

مشارکت عمومی- خصوصی یا همان PPP لغتی با معنای گسترده است که می‌تواند طیفی از یک فرم و شکل ساده قرارداد کوتاه مدت واگذاری مدیریت بهره‌برداری تا یک قرارداد بلندمدت شامل تامین منابع مالی، برنامه‌ریزی، ساخت، عملیات و اجرا، بهره‌برداری، نگهداری و… را در برگیرد.

یکی از کاربردهای مهم قراردادهای PPP، به زمانی مربوط می‌شود که نیاز به توانایی‌ها و مهارت‌های پیشرفته و از طرف دیگر نیاز به سرمایه‌گذاری مالی گسترده باشد، به نحوی که یک شرکت خصوصی یا حتی دولت به راحتی از انجام آن بر نیایند.

انواع چارچوب‌های مشارکت عمومی_خصوصی
تقسیم‌بندی انواع مدل‌های PPP، معمولا بر این اساس صورت می‌گیرد که در هر سطحی از پروژه، کدامیک از دو طرف شراکت (بخش عمومی و بخش خصوصی) مسوول نگهداری دارایی‌های پروژه است. مثال‌هایی از انواع PPP در ادامه می‌آید:

1. طراحی- ساخت یا DB
در قراردادهای «طراحی _ ساخت» (Design-Build)، شریک بخش خصوصی، طراحی و ساخت پروژه زیربنایی مورد نظر را برای رسیدن به خواست شریک بخش عمومی انجام می‌دهد. ویژگی‌های این مدل این است که معمولا دستمزد ثابتی برای ساخت پروژه در نظر گرفته می‌شود و شریک بخش خصوصی همه ریسک طراحی و ساخت را بر عهده می‌گیرد.

2. قرارداد اجرا و نگهداری یا O&M
در قراردادهای «اجرا و نگهداری» (Operation and Maintenance Contract) شریک بخش خصوصی، تحت قرارداد، روی یک دارایی بخش عمومی برای یک دوره معین عملیات بهره‌برداری اجرایی و نیز تعمیر و نگهداری را انجام می‌دهد و پس از آن دوره، دارایی به شریک بخش عمومی بازگردانده می‌شود.

3. طراحی، ساخت، تامین مالی و اجرا یا DBFO
در قراردادهای «طراحی، ساخت، تامین مالی و بهره‌برداری» (Design, Build, Finance and operation) شریک بخش خصوصی، طراحی، تامین مالی، ساخت، بهره‌برداری و نگهداری از یک پروژه زیرساختی را تحت یک قرارداد اجاره (Lease) بلندمدت بر عهده می‌گیرد و در طول این مدت درآمدهای حاصل از پروژه مذکور (مانند عوارض دریافتی از اتومبیل‌ها در جاده‌های درون‌شهری یا برون‌شهری) نیز متعلق به شرکت خصوصی خواهد بود. شریک بخش خصوصی، مالکیت پروژه زیرساختی را پس از اتمام مدت قرارداد اجاره به شریک بخش عمومی باز می‌گرداند.

4. ساخت، مالکیت و بهره‌برداری(2) یا BOO
در این پروژه‌ها شریک بخش خصوصی، تامین مالی، ساخت، مالکیت و بهره‌برداری از زیرساخت را به صورت مادام‌العمر بر عهده می‌گیرد. شرایط و محدودیت‌هایی که شریک بخش عمومی اعمال می‌کند، در قرارداد اولیه اعلام می‌‌شود.

5. ساخت، مالکیت، بهره‌برداری و انتقال مالکیت(3) یا BOOT
در این دسته از قراردادها شریک بخش خصوصی، اختیار اجرای پروسه‌های تامین مالی، طراحی، ساخت و بهره‌برداری از پروژه زیربنایی و نیز اختیار تملک درآمدهای مربوطه را برای یک دوره زمانی معین و مشخص به دست می‌آورد و پس از اتمام دوره مشخص شده، مالکیت آن را به شریک بخش عمومی باز می‌گرداند.

6. ساخت، اجاره، بهره‌برداری و انتقال مالکیت(4) یا BLOT
شریک بخش خصوصی، طراحی، تامین مالی و ساخت یک پروژه زیرساختی را در یک زمین استیجاری شریک بخش عمومی بر عهده می‌گیرد. شریک بخش‌خصوصی از تاسیسات ساخته شده برای مدت معینی تا پایان مدت اجاره زمین بهره‌برداری می‌کند. وقتی مدت اجاره نامه تمام می‌شود. دارایی‌ها به شریک بخش عمومی بازگردانده می‌شود. این مدل معمولا در بخش IT مورد استفاده قرار می‌گیرد.

7. تامین مالی (Finance Only)
شریک بخش خصوصی- معمولا یک شرکت خدمات مالی- به تامین مالی منابع مورد نیاز برای زیرساخت می‌پردازد و از بخش عمومی بهره و سود استفاده از منابع مالی را اخذ می‌کند.

خاستگاه و ریشه‌های اصلی PPP
در سال‌های بین دهه 1970 و 1980 میلادی، بسیاری از کشورها با مشکلات بدهی‌های بالای بخش عمومی روبه‌رو بودند و از طرفی فشار برای گسترش زیرساخت‌ها و تاسیسات زیربنایی روز به روز بیشتر می‌شد، دولت‌ها به فکر تشویق بخش خصوصی -که معمولا در ایجاد زیرساخت‌ها دخالتی نداشت- برای ورود به این صنایع افتادند، صنایعی نظیر کارخانه‌های تولید برق که معمولا در انحصار بخش دولتی بود.

اولین برنامه برای ایجاد چنین قراردادهایی در دولت محافظه‌کاربریتانیا در سال 1992 تحت عنوان PFI (5) برای تشویق برنامه‌های مشارکت عمومی- خصوصی ایجاد شد. این برنامه بیشتر روی کاهش نیاز بخش عمومی برای استقراض تمرکز کرده بود. در استرالیا بسیاری از دولت‌های ایالتی برنامه‌هایی برای مشارکت عمومی- خصوصی براساس PFI را آغاز کردند. در کشورهای پیشرفته تحت عناوین مختلف مدل‌های مختلف برای مشارکت عمومی و خصوصی به وجود آمده است.

جمع‌بندی
از دهه‌ها پیش بسیاری از صاحبنظران بر این عقیده بوده‌اند که دولت به تنهایی نباید و نمی‌تواند تولیدکننده همه کالاهای عمومی نظیر زیرساخت‌ها باشد، بلکه باید بکوشد به بهترین شکل به ایجاد زمینه برای استفاده از ظرفیت‌های هر دو بخش عمومی و خصوصی در تولید این کالاها بپردازد. در سی سال گذشته با زیاد شدن بدهی‌های بخش عمومی، اهمیت استفاده از ظرفیت‌های بخش خصوصی بیش از پیش نمایان شده است و امروزه مشارکت عمومی- خصوصی برای استفاده بهینه و مناسب از مهارت‌ها، توانایی‌ها و منابع موجود در هر دو بخش به وجود آمده است و روز به روز از ایرادات آن کاسته می‌شود و انواع و اقسام روش‌های آن بهتر و بهتر می‌شوند.

نکته‌ای که امروزه در دنیا مورد بحث است، سطح دخالت هر بخش در پروژه‌ها، میزان اختیارات و مسوولیت‌ها است، در حالی که در کشورهای در حال توسعه نظیر ایران هنوز مشارکت عمومی- خصوصی بحثی نسبتا ناشناخته و یا حداقل کم کاربرد است. گرچه ایران در حوزه انرژی با چنین مسائلی آشنایی دارد، اما سازمان‌هایی نظیر شهرداری‌ها با توجه به کمبود شدید منابع مالی و ضعف مدیریتی در اجرای پروژه‌های بزرگ زیربنایی نیاز بیشتری برای ورود به این مباحث دارند.

پاورقی
1- Private Public Partnership
2- Build, Own and Operate
3- Build, Own, Operate, Transfer
4- Build, Lease, Operate and Transfer
5- Private Finance Initiative

ماخذ: دنیای‌اقتصاد – محسن‌قادری


پی نوشت: دانلود چهارچوب‌ موافقت‌نامه مشاركت عمومي خصوصي PPP

پی نوشت: معرفی کتاب/ مدل های مشارکت عمومی- خصوصی (ppp)

پی نوشت: ﻗﺮاردادﻫﺎي ﻣﺸﺎرﮐﺖ دوﻟﺘﯽ – ﺧﺼﻮﺻﯽ (PPP) در ﺣﻮزه درﯾﺎﯾﯽ

پی نوشت: نگاهی به مشارکت عمومی خصوصی در کشورهای مختلف

پی نوشت: PSPP ؛ مشارکت عمومی، خصوصی با رویکرد اجتماعی

معرفی کتاب/ مدل های مشارکت عمومی- خصوصی (ppp)

کتاب مدلهای مشارکت عمومی- خصوصی (ppp)

کتاب مدلهای مشارکت عمومی- خصوصی (ppp)

موضوع کلی کتاب:

سرمايه‌گذاري مشارکتي بخش‌هاي عمومی و خصوصی، به سرمايه‌گذاري‌هایی اطلاق مي‌گردد که در آن‌ها، يکي از نهادهای دولت محلي يا مرکزي، با مشارکت يک يا چند نهاد خصوصي، فعالیت‌های تأمين مالي، ساخت و بهره‌برداري پروژه را بر عهده مي‌گيرند و درآمدهاي ناشي از راه‌اندازي پروژه نیز بر مبنای نحوه مشارکت طرفین و توافقات صورت گرفته میان شرکا تقسيم مي‌گردد.

با توجه به کمبود منابع مالی دولت‌های ملی و محلی و ناکارایی بخش دولتی در اجرای پروژه‌های مختلف و بهره‌برداری از آنها، استفاده از منابع مالی، تخصص، بهره‌وری و خلاقیت بخش خصوصی، جهت انجام وظایف بخش دولتی و افزایش سطح عمومی رفاه جامعه، اجتناب ناپذیر است. بر این اساس کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه به صورت روزافزونی از روش‌های گوناگون مبتنی بر مشارکت بخش عمومی و خصوصی استفاده می‌کنند. جمهوری اسلامی ایران نیز به منظور حرکت شتابان در مسیر رشد و توسعه نیازمند استفاده از روش‌های مدرن مانند مشارکت‌ عمومی و خصوصی می‌باشد.

در این کتاب انواع مشارکتهای عمومی خصوصی، الزامات و نتایج آن شرح داده شده و با ارایه مطالعات موردی از انواع مختلف مشارکت‌های عمومی خصوصی، مفهوم و کاربرد این نوع قراردادها کاملاً روشن می‌شود. هدف از تالیف کتاب حاضر، بیان دانش و تجربیات روز دنیا در زمینه مشارکت‌های عمومی و خصوصی به منظور درک اهمیت و کاربرد این روش‌‌ها در کشور می‌باشد.

فهرست کلی کتاب:

  1. مروری بر مشارکت عمومی-خصوصی
  2. تجربه‌های اخیر در مورد خصوصی‌سازی زیرساخت‌ها و مشارکت عمومی-خصوصی
  3. ساختاربخشی به یک مدل PPP
  4. ساختاربخشی به مدل PPP: گزینه‌های در دسترس برای PPP
  5. ساختاربخشی به مدل PPP: انتخاب یک گزینه
  6. فعالیت مقدماتی PPP
  7. اجرای PPP
  8. فعالیت‌های ویژه در PPP
  9. چهارچوب اندازه‌گیری، نظارت، و گزارش‌دهی بر روی نتایج
  10. منابع و ابزارها
  11. مطالعات موردی

پی نوشت: دانلود چهارچوب‌ موافقت‌نامه مشاركت عمومي خصوصي PPP

پی نوشت: معرفی کتاب/ مدل های مشارکت عمومی- خصوصی (ppp)

پی نوشت: ﻗﺮاردادﻫﺎي ﻣﺸﺎرﮐﺖ دوﻟﺘﯽ – ﺧﺼﻮﺻﯽ (PPP) در ﺣﻮزه درﯾﺎﯾﯽ

پی نوشت: نگاهی به مشارکت عمومی خصوصی در کشورهای مختلف

پی نوشت: PSPP ؛ مشارکت عمومی، خصوصی با رویکرد اجتماعی

نکات کلیدی درباره عقد جعاله

«جعاله» در لغت به معناي مزدي است كه در برابر انجام كاري قرار داده مي‌شود و در اصطلاح فقها، صيغه‌اي است كه ثمره آن به دست آوردن منفعتي در برابر عوض است. البته برای انعقاد جعاله، شرط نيست که كارمزد معلوم باشد.

به گزارش حمایت؛ از جعاله، تعاریف دیگری نیز صورت گرفته است که بر اساس یکی از تعاریف فقها، ملتزم شدن جاعل به دادن عوض در قبال عملي كه حلال و مقصود عقلا است، جعاله نامیده‌ می‌شود. همچنین در تعریف دیگری، جعاله عبارت است از التزام شخص به پرداخت اجرت و پاداش معلوم در مقابل عملی، اعم از اینكه عامل، معین باشد یا خیر.

جعاله نوعی سفارش کار است و همان طور که در ماده 561 قانون مدني آمده، عبارت است از «التزام شخصی به ادای اجرت معلوم در مقابل عملی اعم از این که طرف، معین باشد یا غیرمعین.»

 ارکان جعاله

جعاله يك نوع عقد و از جمله عقود معین است و جاعل با خواندن صيغه‌اي خود را ملزم مي‌كند كه در صورت انجام شدن کاری مشخص برای او از سوی دیگری، این شخص مستحق مزد و عوض است.

به عنوان مثال، فردی که یک راس دام خود را گم کرده است، اعلام می‌کند که هر كس حيوان گمشده او را پيدا کرد، مبلغی مشخص دریافت می‌کند.

جعاله از سه ركن جاعل، عامل و جُعل تشكيل مي‌شود:

1- جاعل: كسي كه انجام كاری را درخواست مي‌كند.

2- عامل: كسي كه كار درخواستي را انجام مي‌دهد.

3- جُعل يا (جعيله): عوض و مزد را می‌گویند.

شرط است كه جاعل باید بالغ و عاقل باشد و حاكم شرع او را از تصرف در اموالش منع نكرده باشد اما در خصوص عامل، وجود این شروط، ضروری نیست.

 شرايط عمل مورد جعاله

كارهايي مورد جعاله قرار مي‌گيرند كه شرايط زير را داشته باشند:

1- کار مورد جعاله، حلال و مشروع باشد. چرا که جعاله بر انجام كارهاي حرام مثل زنا باطل است.

2- کار، غرض و منفعت قابل توجه عقلايي داشته باشد، بنابراین جعاله بر انجام كارهاي عبث و بيهوده از قبیل كشيدن تمام آب چاه يا رفتن به اماکن خطرناک و تاريك صحيح نيست.

3- عمل مورد جعاله از كارهاي واجب بر جاعل نباشد. به عنوان مثال، جاعل بگويد هر كسی نماز ظهر و عصر مرا بخواند، مبلغی مشخص به او مي‌دهم كه در اين صورت جعاله باطل است.

 اقسام جعاله

جعاله به اعتبار چگونگی ایجاب و پیشنهاد آن، بر دو قسم است:

1- جعاله خاص

در جعاله خاص، ایجاب برای شخص معین است و طرف خطاب، یک یا چند نفر خاص هستند. مثل این ‌كه پدر به فرزند خود بگوید که اگر فلان مساله را حل كنی، مبلغی مشخص به تو خواهم داد.

2- جعاله عام

در جعاله عام، هدف جاعل، رسیدن به مقصود خود است و برای او فرقی ندارد كه کار مورد نظر توسط چه كسی انجام شود. به عنوان مثال، می‌گوید که هر كس فلان كار را انجام دهد، به او مبلغی مشخص  پاداش می‌دهم.

 انعقاد جعاله

در جعاله، ایجاب از طرف جاعل بوده و به صورت عام یا خاص است. در ایجاب عام، همواره این امر مفروض است كه التزام به پرداخت عوض یا اجرت، در مقابل اولین كسی است كه عمل را انجام داده است. قبول در جعاله ممكن است صریح یا ضمنی باشد، هما‌ن‌طور كه در جعاله عام چنین است.

 جواز عقد جعاله

طبق قانون، جعاله تعهدی جایز است و تا زمانی که عمل به اتمام نرسیده باشد، هر یک از طرفین می‌توانند رجوع کنند اما اگر جاعل، در اثنای عمل عامل از جعاله رجوع کند، باید اجرت‌المثل عمل عامل را بدهد.

جعاله دارای این مزیت است كه در آن معلوم بودن تفصیلی كار لازم نیست و موضوع التزام می‌تواند مجهول باشد، همان‌طور كه قانون مدنی هم به آن تصریح دارد. چنان که در مورد اجرت نیز همین مطلب ثابت است.

كاری كه به موجب جعاله، درخواست می‌شود، باید مشروع و عقلایی باشد، اگر شخصی، برای ارتكاب جرم یا كاری برخلاف اخلاق حسنه، ملتزم به دادن اجرت شود، جعاله باطل است.

   آثار جعاله

جعاله با این ‌كه عقدی جایز است اما این موضوع بدین معنا نیست كه هیچ اثری نداشته باشد، بلكه الزام جاعل، اثری دارد كه در صورت فسخ جعاله، بر آن مترتب می‌شود:

1- كار مورد درخواست، مركب از اجزایی بوده که هر كدام به صورت مستقل‌ منظور جاعل بوده و پاداش دارد. در این صورت اگر پس از انجام قسمتی از كار، جعاله فسخ شود، عامل به نسبت عملی كه انجام داده است، مستحق اجرت خواهد بود.

2- كار تجزیه‌پذیر نیست و انجام كل كار منظور جاعل است. در این صورت انجام مقدمات كار، بدون رسیدن به نتیجه، بدون اجرت خواهد بود.

زمانی عامل مستحق اجرت است كه كار مورد نظر را انجام داده و به جاعل تحویل دهد.

در این زمینه پرسشی مطرح می‌شود، مبنی بر اینکه اگر انجام كار قبل از جعاله باشد، مثلا برای پیدا كردن ماشین، جایزه تعیین شده اما شخص قبل از اطلاع از این جعاله، ماشین را پیدا كرده باشد، آیا مستحق اجرت است یا خیر؟ در این مورد اگر توافق صریح یا ضمنی، بین دو طرف نباشد، نمی‌توان گفت كه مستحق خواهد بود.

 احكام جعاله

 در جعاله، عامل زماني مستحق اجرت است كه جاعل درخواست انجام كاري كند. به عنوان مثال، جاعل بگويد هر كسی گمشده مرا يافت، به او اين مبلغ را پرداخت خواهم کرد.بنابراين اگر گمشده قبل از درخواست جاعل در دست كسي باشد، بر او لازم است كه آن را تحويل صاحبش بدهد و مستحق عوض هم نيست.همچنين عامل زماني مستحق دريافت مزد است كه كار درخواستي را به اتمام برساند. در صورتی که در عقد جعاله، عامل مشخصي مورد خطاب باشد و قرارداد جعاله با او بسته شود، اگر شخص دیگری غیر از عامل مشخص‌شده، کار مورد نظر را انجام دهد، این فرد مستحق اجرت نيست. چرا که طرف عقد نبوده و جاعل تعهدي نسبت به او ندارد. در این صورت، عامل معين نیز به دلیل اینکه كاري انجام نداده، مستحق اجرت نخواهد بود.

 جعاله در نظام بانکی

در قانون عملیات بانکی و برای اینکه سودهای بانکی جنبه شرعی پیدا کند، 19 عقد شرعی پیش‌بینی شده که چند قرارداد دیگر به آنها اضافه شده و عقد جعاله یکی از این قراردادها است.

در قرارداد جعاله، علم اجمالی طرفین به عوضین کافی است و از سوی دیگر طرف مقابل جاعل نیز می‌تواند نامعین باشد. جعاله نسبت به دیگر قراردادهای معین از این امتیازات برخوردار است و با توجه به این ویژگی‌ها در قانون بانکداری بدون ربا تاکید شده است که بانک‌ها می‌توانند به منظور ایجاد قابلیت‌های متعدد از این عقد استفاده کنند.

آیین‌نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا و دستورالعمل اجرایی جعاله کاربردهای جعاله در بانکداری را بیان می‌کند. مطابق این مقررات بانک‌ها در موارد زیر از جعاله استفاده می‌کنند: مواردی که بانک عامل جعاله است و مواردی که جاعل است.

 بنابراین بانک می‌تواند به عنوان هر یک از طرف‌های عقد جعاله ظاهر شود و قرارداد جعاله منعقد کند.  معمولا بانک‌ها در نقش عامل ظاهر می‌شوند و به انجام خدمات بانکی، سرمایه‌گذاری مستقیم از طریق شرکت‌های تابعه و انعقاد جعاله ثانویه می‌پردازند. گشایش اعتبارات اسنادی، صدور ضمانت‌نامه‌های بانکی و سرمایه‌گذاری مستقیم از سوی بانک‌ها می‌تواند در قالب جعاله انجام شود.


مطالب مرتبط: آشنایی با عقد جعاله (نکات کلیدی درباره عقدجعاله)

مطالب مرتبط: نمونه قرارداد جعاله

شواهد تازه از تعلل "پژو" در اجرای قرارداد با ایران

در حالی ۱۱ ماه از امضای قرارداد جدید پژو با ایران خودرو در حضور رئیس جمهور می گذرد که این شرکت فرانسوی در تداوم بدقولی‌های گذشته در فرایند داخلی سازی محصولان مشترک تعلل می کند.

به گزارش تسنیم، برجام ظاهراً برای صنعت خودرو در مقایسه با سایر بخش‌هایی تولیدی کشور بسیار خوش یمن بود، زیرا هنوز جوهر امضای توافق هسته‌ای ایران خشک نشده بود که خودروسازان دور جدید همکاری خود را با فرانسوی‌ها آغاز کردند. اگر از بیان تجربه سخت همکاری و بدقولی شریک فرانسوی با خودروسازان کشور بگذریم، این بار فرانسوی‌ها قول دادند، برای از دست ندادن بازار ایران فاز جدید همکاری خود را با سرمایه گذاری و تولید مشترک آغاز کنند تا از این طریق از رقبای خود پیشی گرفته و با تصاحب بازار ایران بخشی از مشکلات خود را برطرف کنند.

ولی با گذشت 11 ماه از امضاء این قرارداد چند و چون همکاری پژو با ایران خودرو همچنان با ابهاماتی همراه است و گویا هنوز فرانسوی ها از گذشته درس نگرفته و به دنبال بیشترین سود در همکاری خود با خودروسازان ایرانی هستند.

بهمن ماه سال گذشته بود که همزمان با سفر روحانی قرارداد جدید از سرگیری همکاری‌ ایران خودرو و پژو  نهائی شد به این صورت که با حضور رییس جمهور ، نخست وزیر فرانسه، وزیر صنعت، معدن و تجارت این قرارداد به امضای مدیران عامل دو شرکت خودروساز رسید. ایجاد شرکت مشترک ایرانی فرانسوی با سهامداری 50درصدی هر یک از طرفین مهمترین بخش این قرارداد است که به انتقال تکنولوژی، تولید محصولات جدید و همچنین استفاده از بازارهای صادراتی منتهی خواهد شد.

در این قرارداد طی 5 سال تا 400 میلیون یورو (451 میلیون دلار) سرمایه گذاری در زمینه تولید محصولات جدید جدید، تحقیق و توسعه انجام خواهد گرفت. تولید مشترک سه نوع خودروی 208، 2008 و 301  در این قرارداد تعریف شده که قرار است در شرکت مشترک”ایکاپ” با سهم پنجاه درصدی هر یک از طرفین با اولویت صادرات 30 درصد از محصولات  انجام خواهد شد. مطابق قرارداد تولید این محصولات از اردیبهشت 96 آغاز می‌شود و این شرکت جدید 200هزار خودرو در سال تولید و روانه بازار می‌کند.

در حال حاضر بیش از 11 ماه از امضاء این قرارداد می‌گذرد ولی هنوز روند داخلی سازی تولید اولین محصول مشترک ایران خودرو و پژو (2008) با مشکلاتی همراه است. براساس اعلام وزارت صنعت و مسئولان ایران خودرو اولین تولید مشترک باید در سال نخست به 40 درصد ساخت داخل برسد ولی هنوز تعامل قطعه سازان کشور و تأمین کننده های زنجیره پژو با کندی همراه است و همچنان خبری از تأیید نهایی قطعه ساز داخلی توسط شرکت پژو نیست.

کندی همکاری پژو در قرارداد جدید در حالی است که بنا به اعلام رئیس جمهور و مسئولان وزارت صنعت خط تولید 2008 اسفند ماه امسال آغاز خواهد شد. این در حالی است که هنوز قطعه ساز داخلی در کش و قوس دریافت تأییدیه از سوی شرکت پژو برای تولید قطعات محصولات مشترک است.

بنا بر اعلام قطعه سازان قرار شده بخشی از قطعات خودروی 2008 به صورت سی کی دی وارد کشور شده و بعد از  مونتاژ بدنه و رنگ راهی بازار شود و به مرور روند داخلی سازی قطعات انجام شود.

محمدی یکی از قطعه سازان در همین ارتباط به تسنیم می‌گوید: با توجه به شرایط تولید 2008 در اسفند ماه به صورت سی کی دی شروع و به مرور محصولات 208 و 301 نیز تولید می شوند، نکته قابل تأمل اینجاست که تعداد محدودی از قطعه سازان کشور حائز شرایط پژو هستند و همین موضوع ساخت داخل 40 درصدی را با مشکلاتی همراه می‌کند.

به اعتقاد این قطعه ساز در خوشبینانه ترین حالت شاید بتوانیم در نیمه دوم سال 2017 به 40 درصد ساخت داخل دست پیدا کنیم، زیرا حدود 60 قطعه ساز برای همکاری اعلام آمادگی کرده اند اما تأیید پژو آنهم در قراردادهای اولیه به بیش از انگشتان دست هم نمی‌رسد.

در کنار این موضوعات پژو در تعاملات خود با قطعه سازان داخلی همچنان تمایلی به تولید مشترک قطعات “های تک” و استراتژیک ندارد که این امر خود این نگرانی را به وجود می‌آورد که آنها همچنان روال گذشته رو طی کرده و خواستار وابستگی تولید محصولات مشترک به زنجیره تأمین قطعات خود باشند.

مازیار بیگلو دبیر انجمن سازندگان قطعات خودرو با اشاره به اینکه در همکاری مشترک شرکت‌های خودروسازی همیشه روال استعلام وضعیت قطعه سازان و آنالیز قیمت‌ها انجام می شود، به تسنیم گفته است: در دور جدید همکاری مشترک با شرکت پژو برای تولید محصول هم در این مرحله قرار داریم. طرف فرانسوی همچنان مشغول آنالیز قطعه سازان و قیمت‌ها است. به نحوی که اکنون استعلام قطعه سازان ایرانی برای تولید قطعات مشترک توسط پژو به اتمام رسیده اما هنوز به قراردادنهایی منتهی نشده است.

با توجه به این که انجمن قطعه سازان چندین بار تأکید کرده، اگر محصولات مشترک با ساخت داخل 40 درصدی تولید نشوند مانع خط تولید آنها خواهد شد، باید دید آیا پژو همچنان در دور جدید همکاری ها مانع تراشی کرده و با تعلل حاضر به تأیید قطعه ساز داخلی برای تولید محصولات است یا روال جدیدتری را برای حضور پررنگ در بازار ایران دنبال خواهد کرد.

قرارداد مستقیم شهرداری ها با کارگران ممنوع شد

مدیر کل امور دفتر شهری و شوراهای استانداری خراسان شمالی گفت: وزارت کشور در راستای درخواست کارگران شهرداری بجنورد به منظور عقد قرارداد مستقیم شهرداری بجنورد با آنان اعلام کرده که بر اساس قانون، اجرای این نوع قرارداد ممنوع است.

به گزارش راه دانا به نقل از  عصر اترک، محمد شاکری، مدیر کل امور دفتر شهری و شوراهای استانداری خراسان شمالی در این باره اظهار کرد: چندی پیش شماری از  کارگران شرکتی شهرداری بجنورد برای پیگیری مطالبات خود در جلوی درب استانداری تجمع کردند.

شاکری با بیان اینکه این کارگران، عقد قرارداد مستقیم کاری شهرداری با آنان، دریافت چهار ماه حقوق معوقه و بیمه خود را مطالبه داشتند، تصریح کرد: وزارت کشور در زمینه عقد قرارداد مستقیم شهرداری با کارگران خود پاسخ داده است که بر اساس قانون، انجام این نوع عقد قرارداد ممنوع است و جذب کارگران باید از طریق شرکت واسطه انجام شود.

افزون بر این، وی خاطر نشان کرد: وزارت کشور با درخواست شهرداری بجنورد مبنی بر ترک تشریفات برای شرکت واسطه که با آغاز سال جدید به جذب کارگران و عقد قرارداد به آنان اقدام کند، موافقت کرده است.

وی در بخشی دیگر از سخن خود به تشریح مشکلات درآمدزایی شهرداری های استان پرداخت و گفت: طی بازدیدی که سه روز قبل از یکی از شهرداری های استان داشتم، مطلع شدم که این شهرداری طی 10 ماه فقط 100 میلیون تومان درآمد داشته است.

شاکری با بیان اینکه شهرداری ها برای پیشبرد امور خدمات شهری خود نیازمند حمایت های دولتی هستند، اعلام کرد: دولت طی سال جاری 24 میلیارد تومان به شهرداری استان کمک کرده که این مبلغ واریز شده، برای هزینه های جاری این شهرداری ها صرف شده است.

وی همچنین خاطر نشان کرد: سازمان شهرداری های کشور از محل تملک و دارایی های کشور چهار میلیارد تومان را به شهرداری های استان اختصاص داده است که طی هفته جاری دو میلیارد تومان از این مبلغ تخصیصی به حساب شهرداری استان واریز خواهد شد.

وی افزود: سر فصل این واریز اعتبار برای امور آتش نشانی، جداسازی شبکه آبرسانی فضای سبز شهرداری ها، گردشگری، توسعه معابر و پسماند است.

افزون بر این، وی اعلام کرد: امسال با کمک دولت 24 دستگاه ماشین آلات شامل وسیله نقلیه آتش نشانی، ماشین کمپرسی سنگین و نیمه سنگین، لودر و نیمه لودر برای شهرداری های استان خریداری شد که دولت 50 درصد از هزینه های خرید این دستگاه ها را پرداخت کرد.

مدیر کل امور دفتر شهری و شوراهای استانداری خراسان شمالی همچنین افزود: امسال با کمک دولت تجهیزات آتش نشانی برای سازمان های آتش نشانی استان نیز خریداری شد که 70 درصد از قیمت خرید این تجهیزات را دولت پرداخت کرد.

با این وجود، وی یادآور شد: هنوز شهرداری قوشخانه با فقدان ماشین آتش نشانی و شهرداری های بجنورد و شیروان نیز با فقدان نردبان بلند آتش نشانی روبرو هستند.
وی در خاتمه به کمک سازمان شهرداری های کشور برای اختصاص قیر به شهرداری های استان طی سال جاری اشاره کرد و گفت: امسال چهار هزار تن قیر به شهرداری های زیر 50 هزار نفر استان اختصاص یافت که تاکنون هزار و 900 تن آن اختصاص یافته و دو هزار و 100 تن دیگر آن نیز طی هفته جاری به این شهرداری ها اختصاص داده می شود.

شاکری همچنین افزود: به حساب شهرداری شیروان 370 میلیون تومان و به حساب شهرداری اسفراین نیز 300 میلیون تومان اعتبار اختصاص یافته است تا آنان برای خرید قیر مورد نیاز خود اقدام کنند.

ضمانت نامه بانکی چیست؟

ضمانت نامه بانکی عبارت است از تعهد غیر قابل برگشت یک بانک به پرداخت وجه مورد ضمانت در صورت عدم ایفای تعهدات تحت قرارداد توسط شخص ثالث(فروشنده یا متعهد انجام قرارداد) .

به گزارش بانکی دات آی آر، ضمانت نامه بانکی تعهدی است که بانک در قبال قرارداد متقاضی با کارفرما صادر می نماید و در صورت درخواست کارفرما به هر دلیل بانک وجه ضمانت نامه را بدون قید و شرط به کارفرما ” ذینفع “پرداخت می نماید.

ضمانت‌نامه‌های بانکی در سطح داخلی و بین‌المللی اقسام مختلفی دارند که حسب توافق طرفین، تنظیم و اجرا می‌شوند. برای شرح موضوع و به عنوان نمونه به اقسام ضمانت‌هایی که در قراردادهای دولتی استفاده می‌شود، می‌پردازم.

برای تضمین قراردادهایی که یک طرف آنها دولت است (معاملات دولتی)، وجود ضمانت‌نامه معتبر ضرورت دارد و یکی از ابزارهایی که برای ضمانت این معاملات پذیرفته شده، ضمانت‌نامه بانکی است. مطابق با ماده 2 آیین‌نامه تضمین برای معاملات دولتی (مصوب 4/8/1382 و اصلاحی مورخ 17/4/1383 هیأت وزیران)، «انواع تضمین قراردادها از نظر موضوع کاربرد آنها در قرارداد به شرح زیر است:»

الف. تضمین شرکت در مناقصه (وجه التزام)

ب. تضمین انجام تعهدات

ج. تضمین پیش‌پرداخت

د. تضمین حسن انجام کار.

مطابق با ماده 3 همین آیین‌نامه، برای تضمین هرکدام از این معاملات، می‌توان از ضمانت‌نامه بانکی یا ضمانت‌نامه مؤسسات اعتباری غیر بانکی استفاده کرد.

انواع ضمانتنامه های بانکی از نقطه نظر موضوعی

1- ضمانتنامه شرکت در مناقصه / مزایده  ( tender guarantee )

معمولاً هنگام خرید کالا و اجرای طرحها و یا در حالت فروش کالاها در سطوح بین المللی بخصوص در بخش های دولتی و عمومی سازمانها و دستگاه های ذیربط موظفند مراتب را از طریق جراید و رسانه های گروهی اعلام نموده تا پیشنهاد کنندگان با ارائه بهترین پیشنهاد بتوانند در مناقصه یا مزایده شرکت نمایند. پیشنهاد کنندگان می بایست با ارائه ضمانتنامه و مشخصات فنی و پیشنهاد قیمت، جدی بودن قصد شرکت خود را اعلام نمایند و همچنین نشان دهند که آنها قصد خارج شدن از تشریفات مناقصه / مزایده قبل از اتمام آن را نداشته و یا در صورت برنده شدن در مناقصه یا مزایده قرارداد متعاقب آن را امضا خواهند نمود.

2- ضمانتنامه حسن انجام کار/ تعهدات  ( good performance guarantee )

از نظر ماهیتی می توان ضمانتنامه حسن انجام کار (  GPG) را همتای اعتبارات اسنادی تلقی کرد. همانگونه که یک اعتباراسنادی ، پوشش پرداختی را از طرف خریدار در صورت عملکرد صحیح فروشنده بر اساس شرایط مندرج در اعتباراسنادی برعهده دارد ، یک ضمانتنامه حسن انجام کار نیز پوشش پرداخت واردکننده یا کارفرما در حالتی که صادرکننده یا پیمانکار تعهدات خود را ایفا نکرده یا بموقع و یا کامل و مناسب عمل ننماید را تضمین می نماید.

مبلغ ضمانتنامه حسن انجام کار در صدی از مبلغ قرارداد منعقده می باشد و میزان آن بر اساس توافق طرفین تعیین و اعلام می شود که معمولا ً بین 5 تا 10 درصد است اما با توجه به شرایط قرارداد درصد آن می تواند افزایش یابد .

3- ضمانتنامه پیش پرداخت ( advance payment guarantee )

در اغلب قراردادهای پایه ای و اصلی، صادرکننده یا پیمانکار برای دریافت درصدی از ارزش قرارداد که معمولاً بین 5 تا 30 درصد است با کارفرما یا خریدار به توافق می رسند زیرا طرف قرارداد نیاز به پیش دریافت دارد تا بتواند از این طریق منابع مالی لازم و اولیه را جهت اجرای تعهدات و یا قرارداد خود تامین نماید. در مقابل واردکننده و یا کارفرما به منظور پرداخت چنین مبلغی نیاز به تضمین دارد که این تضمین از طریق ارائه ضمانتنامه پیش پرداخت(APG  ) تامین می شود .

4- ضمانت نامه استرداد كسور وجه الضمان  ( retention money guarantee )

معمولاً در قراردادهای ساخت یا پروژه ای، مبالغی بعنوان پرداخت های میانی انجام می شود اینگونه پرداخت ها در زمانیکه مهندسی پروژه تائید می کند که قسمتی از پروژه به اتمام رسیده یا تائید آزمایش نصب فاز مربوطه ارائه شده صورت می گیرد. این پرداخت های میانی پیمانکار را قادر می سازد تا نقدینگی لازم را در طول مدت انجام عملیات پروژه در اختیار داشته باشد از طرفی کارفرما، درصدی از این مبالغ پرداختی را که بین 5 تا 10 درصد است با توجه به حجم پروژه نزد خود نگه می دارد تا در نهایت پس از پایان پروژه و پس از اطمینان از حسن اجرای کار و انجام عملیات مربوطه، مبالغ مکسوره را بنفع پیمانکار آزاد نماید. کارفرمایان و پیمانکاران اغلب موافقت می کنند که این مبالغ کسر شده که به کسور  وجه الضمان معروف است بنفع پیمانکار آزاد نماید، مشروط به اینکه در مقابل ضمانتنامه ای تحت عنوان ضمانتنامه استرداد کسور وجه الضمان صادر شود. ضمانتنامه استرداد کسور وجه الضمان می تواند در صورتی که پیمانکار از تعهد خود در مورد اتمام پروژه قصور ورزید مورد مطالبه قرار گیرد.

5- ضمانت نامه گمركي ( customS guarantee )

این نوع ضمانتنامه زمانی کاربرد پیدا می کند که متقاضی صدور ضمانتنامه درخواست حضور در نمایشگاه بین المللی در کشوری دیگر را دارد و یا در زمانی که برای پروژه نیاز به ورود تجهیزات خاص بطور موقت باشد، برای اینکه متقاضی ضمانتنامه حقوق گمرکی را پرداخت نکند مبادرت به تقاضای صدور این نوع ضمانتنامه بنفع گمرک کشور میزبان می نماید. گمرک کشور مربوطه در صورتی که کالای مورد نظر در زمان مقرر از کشور خارج نشود و یا اینکه حقوق و عوارض گمرکی پرداخت نشود می تواند ضمانتنامه مورد بحث را مورد مطالبه قرار دهد .

6- ضمانتنامه تعهد پرداخت ( payment guarantee )

یک ضمانتنامه می تواند برای پوشش موارد بسیاری از تعهدات پرداخت صادر شود مثلاً در ارتباط با تضمین قرارداد فروش، قراردادهای اجاره ، قرارداد های ساخت، وام، اوراق قرضه یا هر تعهد مالی دیگری می توان از ضمانتنامه تعهد پرداخت استفاده نمود. در سالهای اخیر تقاضای صدور ضمانتنامه های تعهدات جهت جایگزینی با اعتباراسنادی بطور چشمگیری افزایش یافته است و تفاوت دو ابزار در این است که تسویه حساب و پرداخت تحت اعتبارات اسنادی عادی زمانی انجام می شود که دیگر طرفهای درگیر در اعتباراسنادی وظایف تعریف شده خود را به تحقق رسانده باشند ، در حالیکه ذینفع یک ضمانتنامه تعهد پرداخت، در وهله اول باید وجه را از خریدار یا متعهد اصلی دریافت نماید و در صورتیکه خریدار در پرداخت خود قصور ورزد ذینفع با مراجعه به بانک می تواند وجه ضمانتنامه را مطالبه نماید.

7- سایر ضمانتنامه ها

ضمانتنامه های بانکی علاوه بر پوشش ریسکهای مختلف که در بالا به آن اشاره شد می تواند برای پوشش بسیاری دیگر از انواع خطرات که در مبادلات تجاری و بین المللی وجود دارد مورد استفاده قرار گیرد . ضمانتنامه های قضایی که یکی از مهمترین انواع آنها “ضمانتنامه رفع توقیف کشتی” می باشد را می توان از این گروه برشمرد.

صدور ضمانت‌نامه عمل تجاری محسوب می‌شود. هرچند این اسناد، با برات و اسناد قابل انتقال دیگر مثل چک و سفته تفاوت دارند.

نگاهی به ویژگی‌های مدل جدید قراردادهای نفتی موسوم به IPC

افزایش درآمدهای شرکت های خارجی با استفاده از سازوکار «دستمزد» (fee) در کنار بلندمدت بودن دوره قرارداد و واگذاری دوره بهره برداری به این شرکت ها، سه ویژگی مهم این مدل جدید قراردادی هستند که IPC را متمایز از قراردادهای بیع متقابل می کنند و از دید وزارت نفت، اشکالات مدل قبلی قراردادی را برطرف می کنند.

پژوهش خبری صدا و سیما: یکی از مهم ترین اقدامات وزارت نفت دولت یازدهم، تلاش برای اصلاح مدل قراردادهای نفتی کشور بود. در همین راستا، به دستور وزارت نفت کمیته «بازنگری قراردادهای نفتی» به ریاست سید مهدی حسینی (مبدع قراردادهای بیع متقابل) در مهرماه 92 تشکیل شد.

وزارت نفت تلاش وسیعی انجام داد تا مدل قراردادی تدوین کند تا نقاط ضعف مدل قبلی قراردادهای نفتی (بیع متقابل) را نداشته باشد و برای شرکت های خارجی جذاب باشد تا عقب ماندگی کشور در زمینه توسعه میادین نفتی و گازی بخصوص میادین مشترک که تامین منابع مالی یکی از پیش نیازهای اصلی آن است، جبران شود.

اولین بار در اسفندماه 92، کنفرانسی در ایران با هدف مدل جدید قراردادهای نفتی موسوم به IPC تشکیل شد و قرار بود چند ماه بعد (بهار 93)، کنفرانس دیگری درلندن برای معرفی این مدل قراردادی به شرکت های خارجی برگزار شود و مذاکرات جدی با این شرکت ها که چند سال به دلیل تشدید تحریم ها عملا متوقف شده بود، بار دیگر آغاز شود. مسئولان ارشد وزارت نفت امیدوار بودند که این مدل قراردادی برای شرکت های خارجی به حدی جذاب باشد که مدیران این شرکت ها حتی در صورت عدم لغو تحریم ها، به مسئولین سیاسی کشورهای خود فشار بیاورند تا بار دیگر در صنعت نفت و گاز ایران حضور پیدا کنند .

به عبارت دیگر، وزارت نفت پیش بینی می کردند اصلاح قراردادهای بیع متقابل و ارائه امتیازات جذاب به شرکت‌های خارجی در مدل جدید قراردادی مانند افزایش سود و افزایش زمان حضور این شرکت ها حتی ابزاری برای لغو تحریم هاست . با این وجود، همانطور که بسیاری از کارشناسان پیش بینی می کردند، بازگشت شرکت‌های خارجی به صنعت نفت و گاز ایران به شدت منوط به لغو تحریم‌ها بود به گونه ای که رونمایی از این قراردادها به مشخص شدن نتیجه مذاکرات هسته‌ای گره خورد و چندین بار به تعویق افتاد. با حصول توافق بین ایران و کشورهای 5 بعلاوه 1 در زمینه هسته ای و امضای برجام در 23 تیرماه 94، روند تدوین مدل جدید قراردادهای نفتی ایران شتاب بیشتری گرفت به گونه ای که مشخصات کلی این مدل قراردادی در 8 مهرماه سال گذشته به تصویب هیئت دولت رسید .

اوایل آذرماه 94 نیز با برگزاری کنفرانسی در تهران، رسما این مدل قراردادی همراه با ۵۰ طرح به ارزش حدود ۱۸۵ میلیارد دلار به شرکت های خارجی معرفی شد . قرار بود چند ماه بعد هم کنفرانس دیگری در لندن نیز با هدف معرفی این مدل قراردادی به شرکت های خارجی برگزار شود که اوایل امسال رسما لغو شد (همان کنفرانسی که قرار بود بهار 93 انجام شود).

اهداف اصلی وزارت نفت از تدوین مدل جدید قراردادهای نفتی (IPC) عبارتست از: جذب سرمایه گذاری خارجی، انتقال فناوری، تولید صیانتی از مخازن و افزایش ضریب بازیافت و نهایتا حضور در بازارهای بین المللی با ایجاد شرکت های اکتشاف و تولید داخلی را به عنوان خود برای شناخت دقیق مدل جدید قراردادهای نفتی باید ابتدا نگاهی به انتقادات وارده به قراردادهای بیع متقابل از دید وزارت نفت و کارشناسان داشته باشیم و سپس به سراغ بررسی ویژگی های مدل جدید قراردادهای نفتی با توجه به مصوبه هیات دولت برویم.

مهم ترین اشکالات قراردادهای بیع متقابل:هرچند قراردادهای بیع متقابل در دوره زمانی تدوین آن (اوایل دهه هفتاد) با توجه به قیمت جهانی پایین نفت و همچنین کمبود منابع داخلی شرکت ملی نفت ایران، فرصت مناسبی برای کشور در توسعه برخی میادین هیدروکربوری به خصوص میدان مشترک گازی پارس جنوبی فراهم کردند. با این وجود، این قراردادها اشکالات مهمی داشتند و مشکلات زیادی برای کشور در بلند مدت ایجاد کردند که برخی از آنها عبارتست از:

1- کوتاه مدت بودن دوره قرارداد: در قراردادهای بیع متقابل بخش توسعه میدان به پیمانکار واگذار می گردید و پیمانکار موظف بود در بازه ی زمانی مشخصی تولید اقتصادی توافق شده در قرارداد را محقق کند. با شروع تولید اقتصادی از میدان، بازپرداخت هزینه های پیمانکار اعم از هزینه های سرمایه ای، غیر سرمایه ای، بانکی و حق الزحمه از محل درآمد خود میدان صورت می گرفت. لذا پیمانکار در توسعه میدان به نحوی عمل می کرد که بازپرداخت های او تضمین شود و تولید از میدان در بلندمدت برای او اهمیت و اولویتی نداشت. در نتیجه، تولید غیر صیانتی از میادین صورت می گرفت. به طور مشخص می توان افت شدید فشار مخزن را پس از سال های تحقق بازپرداخت، در این قراردادها انتظار داشت.

2- وابستگی پرداخت حق الزحمه پیمانکار به هزینه های سرمایه ای: در قراردادهای بیع متقابل، حق الزحمه پیمانکار بر مبنای درصدی از هزینه های سرمایه ای پرداخت می شود که نتیجه آن، تلاش پیمانکار برای افزایش این هزینه ها تا حداکثر مقدار ممکن است. البته در نسل اول و دوم این قراردادها سقفی برای هزینه های سرمایه ای در نظر گرفته شد تا پیمانکار نتواند بیش از حد این مقادیر را افزایش دهد، ولی در نتیجه این رویکرد، پیمانکار کیفیت پیمان را قربانی جبران هزینه های خود می کرد (مثلا علاقه ای به استفاده از فناوری های پیشرفته در این پروژه ها نداشت). اما در نسل سوم این قراردادها، از سازوکار دیگری استفاده شد که بر اساس آن سقفی برای هزینه های سرمایه ای در نظر گرفته نشد و مبنای تمامی هزینه ها، برگزاری مناقصه بود. این رویکرد مشکلات سقف هزینه های سرمایه ای را از بین می برد ولی مشکلات دیگری به وجود می آورد که از آن جمله افزایش بیش از حد هزینه های سرمایه ای و عدم کارآیی سازوکار مناقصه برای تعیین شفاف هزینه ها بود.

3- نظارت ضعیف کارفرما بر عملکرد پیمانکاران: نظر به کوتاه مدت بودن قراردادهای بیع متقابل و عدم حضور پیمانکار در دوره تولید، نقش کارفرما در نظارت بر پیمانکار در تحقق وظایف محوله، بسیار کلیدی است. به این معنی که کارفرما باید کاملا به مدیریت مخزن مسلط باشد و برنامه جامع توسعه (MDP) که از سوی پیمانکار ارائه می شود، را به صورت دقیق و کارشناسی بررسی کند تا تمام عملیات توسعه میدان در راستای تحقق تولید صیانتی از مخزن باشد. عدم تسلط کارفرما بر دانش مدیریت مخزن مساوی با تحقق تولید غیر صیانتی از سوی پیمانکار برای تسریع در بازگشت سرمایه او، به بهای از دست دادن حجم زیادی از هیدروکربور در بلند مدت است. بررسی قراردادهای بیع متقابل نشان می دهد که سطح توانمندی شرکت های تابعه شرکت ملی نفت ایران که در این قراردادها در نقش کارفرما حاضر می‌شدند، قابل مقایسه با شرکت های نفتی بین المللی نبود و در نتیجه، عملا امکان نظارت بر این شرکت ها توسط شرکت ملی نفت ایران وجود نداشت. خروجی این وضعیت، کاهش شدید تولید این میادین پس از اتمام بازپرداخت های پیمانکار آنها بود. 

4- انعطاف پایین قرارداد: توسعه میادین، امری پیچیده است و نمی توان دستور کار مشخص و ثابتی را برای کل پروژه در نظر گرفت؛ به این معنی که پروژه گام به گام پیش برده می شود و بر اساس نتایج به دست آمده از رفتار مخزن، تغییرات لازم در دستور کار قرار می گیرد. قراردادهای بیع متقابل، از انعطاف لازم برخوردار نبودند و تغییر در دستور کار به سختی ممکن بود.

5- کم توجهی به ظرفیت ­های داخلی در پیمانکارهای فرعی: در قراردادهای بیع متقابل سهم مشخصی (بین 30 تا 50 درصد) برای استفاده از امکانات داخلی پیش­بینی شده است. اما هم دستور العمل روشنی برای اجرا و نظارت بر آن وجود ندارد و هم کیفیت به کارگیری توانمندی‌های داخلی مشخص نیست.

به عبارت دیگر، نوع ظرفیت‌های داخلی (اعم از خرید کالاها، اجاره ماشین­ آلات، استخدام کارگر ساده، بکارگیری متخصصان و …) که قرار است به کار گرفته شود مشخص نیست.

در نتیجه، ممکن است حتی سهم تعیین شده در قرارداد به لحاظ کمی کاملا رعایت شود ولی تماما در خرید کالاهای ساده و استخدام کارگران ساده خلاصه گردد بخصوص آنکه ساختار کلی قرارداد مشوق پیمانکاران در این زمینه بود. در قراردادهای بیع متقابل تمامی ریسک مربوط به عدم دستیابی به سطح تولید قراردادی، افزایش هزینه‌ها بیش از سقف مجاز و تأخیر در اجرای عملیات و ساخت تجهیزات، بر عهده شرکت خارجی قرار داشت و شرکت ملی نفت ایران هیچ‌گونه تعهد و ریسکی را در این زمینه متقبل نمی‌شود، طبیعتا طرف مقابل جهت حداقل نمودن ریسک خود، نیروی انسانی و همچنین کالاها و تجهیزات مورد نیاز خود را از شرکت‌های معتبر بین المللی تأمین می نمود و علاقه چندانی به استفاده از توان داخلی بخصوص در بخش های مهم پروژه نداشت.

عدم ایجاد انگیزه مستقیم و غیر مستقیم برای انتقال فناوری و همچنین عدم انعطاف‌پذیری قرارداد نسبت به قیمت جهانی نفت و هزینه‌های مربوطه برخی دیگر از انتقادات کارشناسان درباره این قراردادها بود.

راهکارهای وزارت نفت برای برطرف شدن اشکالات قراردادهای بیع متقابل درIPC:

مدیران ارشد وزارت نفت و اعضای کمیته بازنگری قراردادهای نفتی به عنوان طراحان IPC معتقدند ایرادات مطرح شده در موارد بالا (به غیر از مورد 5) با استفاده از سازوکارهای زیر در این مدل قراردادی برطرف می شوند :

1-بلندمدت بودن دوره قرارداد: از آن جا که IPC قراردادی بلند مدت است که شامل دوره ی توسعه و تولید می‌شود و همچنین پاداش تولید به ازای تولید هر بشکه پرداخت می گردد، نگاه پیمانکار به مخزن، نگاهی بلند مدت است. لذا پیمانکار برای دستیابی به سود حداکثری، خود را ملزم به تولید حداکثری می کند و برای تحقق تولید حداکثری، نگاهی صیانتی به میدان دارد و به دنبال حداکثر بازیافت از مخزن در بلندمدت است. لذا در IPC بر خلاف بیع متقابل، پیمانکار به دنبال تحقق تولید صیانتی و بیشینه بازیافت از مخزن است.

2- وابستگی پرداخت حق الزحمه پیمانکار به میزان تولید از میدان: در IPC حق الزحمه پیمانکار به میزان تولید وابسته بوده و به صورت به ازاء تولید هر بشکه نفت یا هر متر مکعب گاز پرداخت می گردد.

در نتیجه، بر خلاف بیع متقابل که حق الزحمه بر اساس هزینه های سرمایه ای است و پیمانکار را به افزایش هزینه ها ترغیب می کند، IPC میزان حق الزحمه را به میزان تولید وابسته می کند و منفعت پیمانکار را به تحقق تولید بیشتر گره می زند تا افزایش هزینه ها.

3- کاهش نقش نظارتی کارفرما: با توجه به اینکه IPC قراردادی بلند مدت است و پرداخت حق الزحمه آن بر اساس میزان تولید صورت می گیرد، لذا پیمانکار برای تامین منافع خود به دنبال تحقق تولید حداکثری است و در این راستا تمامی هزینه های لازم را انجام می دهد و نیازی به نظارت کارفرما برای تحقق تولید صیانتی نیست. بنابراین در این قراردادها بر خلاف قراردادهای بیع متقابل مسئولیت کارفرما کم رنگ می شود و از وظایف نظارتی او کاسته می شود و مشکل ضعف کارفرما در مدیریت مخزن حل می شود.

4 انعطاف پذیری بالای قرارداد: IPC عملا توسعه پلکانی را محقق کرده است. در این قراردادها سقفی برای هزینه های سرمایه ای در نظر گرفته نشده و پیمانکار متناسب با نیاز میدان، در میدان هزینه می کند و میزان هزینه های مورد نیاز، به صورت سالانه به کمیته مشترک مدیریت پیشنهاد و به تصویت می رسد. لذا عملیات توسعه در این قراردادها به صورت گام به گام و پلکانی صورت می گیرد و پیمانکار متناسب با رفتار مخزن در طول فرآیند توسعه میدان، هزینه های خود را در میدان مدیریت می کند.البته بسیاری از کارشناسان نقدهایی به این استدلال های طراحان IPC دارند که در اینجا صرفا به یکی از آنها به عنوان نمونه اشاره می کنیم.

از دیدگاه کارشناسان، بلندمدت بودن دوره قرارداد، تضمین مناسبی برای تحقق تولید صیانتی از میادین نیست زیرا محاسبه حجم سرمایه گذاری و میزان بازپرداخت در IPC که شامل بازگشت اصل سرمایه و پاداش تولید است، به وضوح موید این موضوع است که بازگشت سرمایه های هزینه ای، به سرعت و طی سه الی چهار سال از شروع تولید اقتصادی از میدان اتفاق می افتد. بنابراین این احتمال وجود دارد که پیمانکار در دوره ازدیاد برداشت از میدان، انگیزه چندانی برای سرمایه گذاری مجدد نداشته باشد. در نتیجه، با اجرای این رویکرد، یکی از اهداف اصلی IPC که همان ازدیاد برداشت از مخازن و تحقق تولید صیانتی است، محقق نخواهد شد.

ویژگی های مدل جدید قراردادهای نفتی (IPC) با توجه به مصوبه هیئت دولت

با توجه به مصوبه 8 مهرماه 94 هیئت دولت درباره چارچوب کلی مدل جدید قراردادهای نفتی با عنوان «شرایط عمومی، ساختار و الگوی قراردادهای بالادستی نفت و گاز» که تنها سند رسمی درباره این مدل قراردادی است ، ویژگی های IPC به شرح زیر است:

نوع عملیات و طول دوره قرارداد: در این مدل قراردادی، مدت قراردادهای نفتی بدون در نظر گرفتن دوره هفت ساله اکتشاف، 20 سال است و بسته به توافق طرفین تا 25 سال نیز قابل افزایش خواهد بود. این قراردادها دربرگیرنده تمامی فعالیت های بالادستی نفت و گاز ائم از اکتشاف، توسعه و تولید می شود (مواد 2 و 7 و بند «ذ» ماده 1). 

حوزه جغرافیایی استفاده از قرارداد: این مدل قراردادی، قابلیت اجرا در تمامی گستره جغرافیایی آبی و خشکی ایران و آب های آزاد بین المللی جوار کشور را دارد (بند «پ» ماده 1).

هزینه های پرداختی به شرکت های خارجی: در این مدل قراردادی، کلیه هزینه های مستقیم و غیرمستقیم و هزینه‌های بهره برداری را شرکت خارجی می پردازد و تمامی هزینه ها به همراه بهره بانکی و همچنین دستمزد، سود و سایر هزینه های جانبی، مطابق جدول زمان بندی، از محل حداکثر 50 درصد تولید میدان، به شرکت خارجی پرداخت می گردد، به طوری که نرخ بازگشت سرمایه مورد انتظار و منطقی برای طرف خارجی تامین شود (بندهای «ت» و «ط» ماده 1).

مقصود از «دستمزد» (fee)، پاداشی است که به ازای هر بشکه تولید نفت یا هر هزار فوت مکعب گاز تولیدی از میادین دست نخورده یا هر اضافه تولید از میادین در حال تولید، به شرکت خارجی پرداخت می گردد (بند «ظ» ماده 1). هدف از پیش بینی این دستمزد برای طرف طرف خارجی، ترغیب این شرکت به تولید صیانتی و حداکثر کردن تولید نهایی از میادین است.

علاوه بر این، به منظور جذاب تر شدن این مدل قراردادی، این دستمزد به قیمت نفت نیز مرتبط گردیده تا شرکت خارجی در سود و زیان حاصل از افزایش یا کاهش قیمت نفت سهیم گردد. این دستمزد متناسب با توان تولید و ریسک اکتشافی هر میدان و قیمت بین المللی نفت و گاز محاسبه گردیده و همچنین در میادین مشترک و فعالیت های پرریسک اکتشافی، ضرایب محاسبه این دستمزد افزایش می یابد. طبق مفاد مندرج در این الگو، این دستمزد مبنای اصلی انتخاب طرف خارجی خواهد بود (بند «پ» ماده 3 و بند «ب» ماده 6).

شیوه برآورد هزینه ها: در این مدل قراردادی، هزینه ها، برآوردی و با سقف باز (open capex) است (بند «ل» ماده 1 و بند «ث» ماده 8).

استفاده از توان داخلی و انتقال فناوری: در این مدل قراردادی با هدف افزایش توان مدیریتی و مهندسی مخزن شرکت های داخلی و انتقال فناوری به آنها، شرکت یا مشارکتی توسط طرف خارجی با مشارکت شرکت های صاحب صلاحیت ایرانی (JOC یا JOA) تاسیس می گردد که کلیه عملیات توسعه و بهره برداری میدان نفتی را تحت نظارت، مدیریت و مسئولیت شرکت خارجی و با پشتیبانی کامل فنی و مالی وی به انجام می رساند (بند «ع» ماده 1). همچنین طرف دوم قرارداد موظف به ارایه برنامه انتقال و توسعه فناوری به عنوان بخشی از برنامه مالی عملیاتی سالانه است (بند «الف» ماده 4).

حفظ حاکمیت ملی: در این مدل قراردادی حفظ حاکمیت ملی صراحتا ذکر شده است (بند «الف» ماده 3) اما مدیریت کل پروژه و مهندسی مخزن به صورت کامل به شرکت خارجی محول گردیده است (بند «ج» ماده 8 و بندهای «ع» و «ذ» ماده 1).

در همین راستا، اگر شرکت ملی نفت ایران به عنوان کارفرما بخواهد بخشی از بهره برداری را به شرکت های تابعه خود واگذار نماید، شرکت تابعه باید تمامی دستورالعمل های طرف دوم قرارداد را بی کم و کاست اجرا نموده و اگر تبعیت از برخی دستورالعمل ها را به لحاظ فنی و اجرایی برخلاف مصالح مخزن تشخیص داده و اجرا ننماید، این امر به منزله نقض قرارداد اصلی از سوی کارفرما تلقی شده و شرکت ملی نفت ایران را ملزم به پرداخت خسارت خواهد کرد (تبصره بند «الف» ماده 11).

جمع بندی

در سال های اخیر، وزارت نفت با هدف زمینه سازی برای استفاده از منابع مالی و فناوری های شرکت های خارجی برای توسعه میادین نفتی و گازی کشور و با توجه به ایرادات قراردادهای بیع متقابل، مدل جدید قراردادهای نفتی موسوم به IPC را تدوین کرد که جذابیت به مراتب بیشتری نسبت به مدل قبلی برای این شرکت ها دارد. افزایش درآمدهای شرکت های خارجی با استفاده از سازوکار «دستمزد» (fee) در کنار بلندمدت بودن دوره قرارداد و واگذاری دوره بهره برداری به این شرکت ها، سه ویژگی مهم این مدل جدید قراردادی هستند که IPC را متمایز از قراردادهای بیع متقابل می کنند و از دید وزارت نفت، اشکالات مدل قبلی قراردادی را برطرف می کنند.

قرارداد ۴۰۰ میلیون دلاری ایران و ATR برای خرید ۲۰ فروند هواپیما

قائم‌مقام وزیر راه و شهرسازی در امور بین‌الملل گفت: مقاماتی از کمپانی ATR روز چهارشنبه به تهران می‌آیند تا با مرور آخرین نسخه از قرارداد ۴۰۰ میلیون دلاری ایران و ATR این قرارداد به امضای نهایی طرفین برسد.

اصغر فخریه کاشان، قائم‌مقام وزیر راه و شهرسازی در امور بین الملل، گفت: قرارداد خرید هواپیما از کمپانی  ATR طی این هفته به امضا خواهد رسید.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، وی ادامه داد: مسئولان مذاکره‌کننده از کمپانی ATR روز چهارشنبه این هفته به تهران می‌آیند تا برای آخرین بار مذاکرات بین ایران و ATR انجام بگیرد.

کاشان ادامه داد: روز چهارشنبه نسخه آخر قرارداد ما با ATR مرور می‌شود و اگر مشکل خاصی وجود نداشته باشد این قرارداد به امضای طرفین می‌رسد.

قائم‌مقام وزیر راه و شهرسازی در امور بین الملل در خصوص ارزش نهایی این قرارداد، گفت: ارزش قرارداد با ATR، ۴۰۰ میلیون دلار برای بیست فروند هواپیمای کوچک هفتاد نفره است.

فخریه کاشان هم‌چنین خبرداد که بر اساس قرارداد نهایی که روز چهارشنبه به امضای طرفین می‌رسد، ۵ فروند از این هواپیماها تا پایان امسال تحویل ایران ایر خواهد شد.

براساس گزارش وزارت راه و شهرسازی، وی تأکیدکرد روز چهارشنبه آخرین مرحله از مذاکرات ایران با کمپانی‌ ATR برای خرید ۲۰ فروند هواپیمای کوچک انجام می شود.

به گفتهٔ فخریه کاشان این هواپیماها قرار است در مسیرهای داخلی به کار گرفته شود.

آثار و تبعات مهاجرت از منظر حقوقی و بین المللی

مهاجرت در لغت به معنای هجرت کردن و کوچ کردن میباشد،و بصورت کلی به معنای جابجایی مردم از مکانی به مکان دیگر میباشدو از منظر سازمان بین المللی مهاجرت شرایطی است که درآن فرد، با انتخاب خود و در جهت بهبود شرایط خود تصمیم بر ترک وطن خود مینماید و وطنی جدید را برمیگزیند .

قابل توجه است که بحث مهاجرت بعنوان حق آزادی رفت و آمد و جابجایی، در عرصه بین المللی برسمیت شناخته شده است و همانطور که پیش تر ذکر شد در ماده 13 اعلامیه جهانی حقوق بشر به آن پرداخته شده است که این نشانگر اهمیت مهاجرت میباشد.

البته قابل ذکر است که در مورد تعریف مهاجر هنوز به تعریف مشترک و واحدی نایل نشده اند.کشورها از دیر باز با پدیده مهاجرت روبرو بوده اند ولی با گذر زمان و تغییر شرایط مهاجرت هم دستخوش تغییراتی شده است.

در گذشته مهاجرت بصورت گروهی و قومی و دسته جمعی با علت مشترک و هدف مشترک بوده است ولی امروزه عمدتا فردی و خانوادگی با دلایل مختلف میباشد از اشکال مهاجرت میتوان به مهاجرت درون مرزی و برون مرزی اشاره کرد که البته مهاجرت برون مرزی یا همان بین المللی مورد نظر ما میباشد.

ازدیگر اشکال مهاجرت میتوان به مهاجرت فصلی و دایم اشاره کرد که البته در این مورد نظرات متعددی است واز مقسم دیگر به مهاجرت قانونی و یا غیر قانونی اشاره کرد .

امروزه عمدتا مهاجرتها آگاهانه و اختیاری است اما گاه پدیده هایی همانند جنگ افراد را جبرا به سمت هجرت سوق میدهد.یک دسته عوامل مهاجرت بعنوان عوامل دور کننده مردم را تهدید میکند همانند مسایل اقتصادی( فقر ، بیکاری، )عدم یا کمبود امنیت، بلایای طبیعی، جنگ وعوامل زیست محیطی ومسایل سیاسی، فرهنگی و اجتماعی..مردم را وادار میکند ازآن شرایط دوری کنند و گاهی عوامل جذب کننده مانند امکانات بیشتر ، آموزش بهتر ،درآمد بیشتر مردم را ترغیب میکند، وبه ندرت عوامل شخصی .یادمان باشد که طبیعت انسانی همواره در جستجوی بهترین هست و مهاجرت این آن را هموار میکند.

بی شک کشورها از اینکه جمعیت انسانی آنها بعنوان یکی از فاکتورهای قدرت دستخوش کاهش بشود نگران هستند و از آن طرف قطعا وجود افراد مهاجر با فرهنگ و نژاد متفاوت میتواند کشور مهاجر پذیر را هم دچار مشکل کند.همین امر کشورها را وادار به تبیین مضیق و محدود حقوق و سیاست های مهاجرت مینماید. تا بدین طریق از مهاجرت بی وقفه جلوگیری کنند .البته از طرفی کشورهایی که با کمبود جمعیت انسانی مواجه هستند شرایطی را وضع مینمایند که افراد آسانتر و راحت تر به آنجا مهاجرت کنند.در واقع کثرت مهاجرت زنگ خطری است برای کشور مبدا و تلاش برای رفع معضلات و مشکلات .

قابل ذکر است که قطعا هم کشور مبدا و هم مقصد با چالشهایی مواجه میشوند.در واقع از آثار مهاجرت میتوان به افزایش جمعیت انسانی کشور مهاجر پذیروکمبود امکانات و تسهیلات برای افراد جدیدالورود بنماید.
نهایتا” مهاجرت امری طبیعی و حقی مشروع و قانونی است برای انسانی که همواره به دنبال کمال است و میتواند در جایی بهتر و راحتتر و به دور از نگرانی ها و تهدیدها زندگی بنماید.در دین مبین اسلام هم به این موضوع با عنوان هجرت اشاره شده است که پیامبر اسلام فرمودند در طلب علم و کسب آن حتی تا چین هم بروید..و همچنین خالی از لطف نیست که به بحث هجرت ایشان از مکه به مدینه بواسطه تهدیدهای امرای مکه و قریش در جهت رسالتشان اشاره کرد.

منابع:

1- af.farsnews.com/social/news/13940614000746

ravinews.com/news/1394/04/07- 2

cofeconomics.blogfa.com/post-2.aspx- 3

آثار قراردادهای رسمی و عادی در معاملات املاک

از نظر قانونی سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، و سایر اسناد عادی محسوب می‌شود.

به گزارش خبرنگار گروه حقوقی و قضایی خبرگزاری میزان، در دفاتر اسناد رسمی اسناد و املاک، ازدواج و طلاق و نیز بنگاه‌های مشاورین املاک، همواره با این توصیه مواجه می‌شویم که ” قبل از امضاء سند مطالعه شود”، و هنگامی که با عبارات غیر قابل درک عربی روبرو می‌شویم، از خود می‌پرسیم چگونه می توان هم خواند، هم فهمید و عنداللزوم پس از درخواست تغییرات لازم، نسبت به نگارش سند اقدام کرد.

بطور مثال و علی الاشتراک در کلیه سندهای تنظیمی ضمن عقد بیع، یعنی خرید و فروش اموال غیر منقول شامل آپارتمان و مستغلات، اسقاط کافه خیارات شرط می‌شود به خصوص خیار غبن فاحش، سپس بیع منعقد می‌گردد و متعاقباً سند رسمی نیز تنظیم می‌شود.

در همین جاست که دانش حقوقی اجازه می دهد نوشته شود فقط با اسقاط کافه خیارات، که در اینصورت خیار غبن افحش باقی و معامله قابل فسخ است، زیرا اسقاط کافه خیارات خیار غبن افحش را از بین نمی‌برد. مانند اینکه اگر در معامله ای خریداری متضرر شود، مثلا اگر ارزش آپارتمانی 300 میلیون تومان باشد، حال آنکه وی بابت آن 500 میلیون تومان پرداخت کرده باشد. از آنجاییکه آن را با قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی خریداری کرده، لذا به دلیل عدم تعادل بین قیمت اصلی و قیمت معامله شده یعنی خیار غبن، حق فسخ معامله را دارد. اما چنانچه درج شود “با اسقاط کافه خیارات و لو خیار غبن فاحشاً کان او افحش”، باید گفت خیار غبن بطور کلی از بین رفته و تفاوتی ندارد که اختلاف قیمت به چه میزان باشد. به همین جهت شایسته است هنگام خرید و فروش اموال مذکور، دقت شود خیار غبن افحش و هم چنین تدلیس و … ساقط نشود.

تفاوت سند رسمی و عادی 

در مقررات جاری سند به دو گونه رسمی و عادی تعریف و توصیف شده است. از نظر قانونی سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، و سایر اسناد عادی محسوب می شود. اما سند عادی عبارت از نوشته ای است که بوسیله افراد تنظیم شده باشد، بدون آنکه مأمور رسمی طبق مقررات قانونی در آن مداخله داشته باشد.

یکی از مراجع صدور اسناد رسمی، دفترخانه ها و محاضر رسمی است که هنگام تنظیم معاملات مربوط به اموال غیرمنقول، از جمله وظایف آنها این است که باید با رعایت بندهای زیر از جمله دریافت دلایل مالکیت و پاسخ استعلام از اداره ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک،  اعلام وضعیت ثبتی و عدم بازداشت آن، نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نمایند:

1) اخذ گواهی پایان کار ساختمان یا عدم خلاف از شهرداری.

2) اخذ نظریه وزارت کشاورزی و حسب مورد سازمان امور اراضی و سازمان جنگل‌ها و مراتع و آبخیزداری کشور، مبنی بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن و نیز قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع در مورد املاک واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها.

3) اخذ مفاصا حساب مالیاتی و حسب مورد در خصوص انتقال گارگاه، بدهی تأمین اجتماعی از انتقال دهنده، مگر اینکه انتقال گیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت برخی از آنها گردد که در این صورت متعاملین نسبت به پرداخت آن مسؤولیت تضامنی خواهند داشت.

آثار سند رسمی 

از آثار سند رسمی می‌توان موارد ذیل را بر شمرد:

1) تردید و انکار نسبت به آن قابل پذیرش نیست. و فقط می‌توان ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور نمود یا ثابت شود که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.

2) تاریخ مندرج در سند رسمی نسبت به طرفین و اشخاص ثالث معتبر است.

3) لازم الاجرا بودن بعضی اسناد رسمی مانند اسناد رهنی ناشی از تسهیلات اعطائی بانک ها، تحت عناوین مختلف از جمله سند فروش اقساطی، سند مشارکت مدنی، سند پشتوانه تعهدات، که مفاد آن بدون نیاز به حکم از مرجع قضائی قابلیت اجرایی دارد.

البته سند رسمی لازم الاجرا از دو مرجع ذی صلاح صادر می شود:

الف) دفاتر اسناد رسمی: کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی در صورت رعایت تشریفات خاص آن رسمی تلقی می شود و در صورتی که متضمن تعهدی باشد، قابلیت اجرائی خواهد داشت.

ب) دفاتر ثبت ازدواج و طلاق: سندی که در دفتر ازدواج و طلاق تنظیم می شود سند رسمی محسوب و لازم الاجرا می باشد، اگر سند تنظیمی در دفتر ازدواج و طلاق متضمن مال غیر منقول باشد باید موضوع غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی نیز ثبت گردد.

اصول حاکم بر معاملات املاک

اصول مشترکی مانند اصل لزوم عقد، اصل صحت، تاثیر عرف در معاملات و جبران خسارت از مهمترین قواعد حاکم بر هر عقد از قبیل خرید و فروش خانه، اجاره، رهن و غیره، هم چنین قراردادهایی از قبیل مشارکت در ساخت، انواع و اقسام روابط حقوقی با بانک ها، بیمه و امور بازرگانی است، که اینک به شرح و بسط آن ها پرداخته می شود.

الف) اصل لزوم عقد

حفظ بقاء و استحکام معاملات یکی از عواملی است که به چرخش ثروت و رونق اقتصادی کمک شایانی می کند و عامل رونق بازار داد و ستد محسوب می شود. این امر در حقوق به اصل لزوم در قراردادها معروف است و منظور این است که اگر با هر عقدی مواجه شدیم، باید اصل را بر این بگذاریم که این عقد لازم است.

در مقابل آن عقد جایز قرار دارد که به معنای قابلیت بر هم زدن برخی عقود مانند ودیعه، وکالت، عاریه، مضاربه، شرکت و…، به اراده یکی از طرفین آن است. بر طبق  قانون مدنی “عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است؛ مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.” همانطوری که ملاحظه می شود، یکی از راه‌های انحلال عقد لازم، اقاله آن یعنی بهم زدن عقد بر اساس تراضی طرفین، و دیگری اعمال حق فسخ است.

فسخ كه به آن انحلال ارادی قرارداد یا خیار نیز گفته می شود، در اصطلاح حقوقی عبارت است اینکه رابطه قراردادی بوسیله یکی از دو طرف آن پایان داده شود. بنابراین ماهیت فسخ خاتمه دادن به ادامه تعهد و اعمال آن بنا به جواز قانونی با حکم دادگاه است نه رضایت طرف دیگر، و بر مبنای اراده یکطرف اعمال می گردد.

علاوه بر این طرفین هر قراردادی نه تنها نمی‌توانند عقد را بر هم زنند، بلکه باید به تعهدات ناشی از عقد نیز پای بند باشند. این تعهدات شامل مواردی می‌شود که در عقد تصریح شده، و نیز تعهداتی را هم که به حکم قانون یا به حکم عرف به وجود می‌آید، در بر می گیرد. بر این اساس قانون مدنی مقرر می دارد عقود نه فقط متعاملین را به اجرای تعهدی که در آن تصریح شده ملزم می‌کند، بلکه متعاملین به تمامی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملتزم می باشند.

ب) اصل صحت

در تعریف اصل صحت آمده است هر معامله‌ای که تشکیل می‌شود، اصل بر صحت آن است. به این معنا که اگر در معامله ای تردید شود که در تشکیل این معامله، شرایط اساسی صحت معامله رعایت شده یا نه، اصل بر این است که معامله به طور صحیح واقع شده، مگر اینکه خلافش ثابت شود.

در این زمینه قانون مدنی مقرر می دارد: “هر معامله‌ای که واقع شده باشد، محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود.”

بنابراین در صورتی که مخالفت عقد با قانون مورد تردید باشد اصل، صحت آن است و وجود این مخالفت دلیلی بر نادرست بودن عقد نیست. هم چنین در جایی که عقد به ظاهر واقع شده است، آنکه ادعای صوری یا نامشروع بودن آن را دارد باید دلیل بیاورد.

در مواردی که الفاظ عقد در عرف دارای معانی گوناگون است عبارات آن باید در معنایی گرفته شود که عقد درست باشد و آن معنایی که فساد عقد را به دنبال دارد، خلاف اصل تلقی شود.

البته از آنجاییکه اصل بر این است که هیچ کس در مقابل دیگری تعهدی ندارد، اجرای اصل صحت در زمانی ممکن است که معامله تشکیل شده باشد. بنابراین اگر اساساً در وجود معامله تردید شود، نمی‌توان گفت اصل بر صحت است. لذا در صورتی که شکی در وقوع معامله ای باشد، اصل صحت جاری نیست؛ بلکه اصل عدم وقوع معامله جاری است.

ج) اصل تأثیر عرف در معاملات

بر اساس این اصل، اگر معامله‌ای واقع شود، نقش عرف از چند جهت اهمیت دارد. این نقش گاهی در تفسیر ماهیت عقد دخالت دارد؛ به طور نمونه، اگر خودرویی به دیگری واگذار شود و سپس این شک بوجود آید که ماهیت آن، صلح، بیع، هبه یا عقد دیگری است، در اینجا عرف تعیین می‌کند که ماهیت عقد چیست. گاهی اوقات تأثیر عرف به ملحقات و توابع موضوع قرارداد بر می‌گردد. بطور مثال کسی که خودرویی خریداری می‌کند، دیگر شرط نمی‌کند که به همراه طایر زاپاس آن خریده، بلکه این‌ موارد از لحاظ عرفی، جزو مبیع محسوب می‌شوند.

در برخی موارد اختلاف در مورد هزینه انجام تعهد است. فرضاً به چگونگی تأدیه و حمل کالا در قرارداد تصریح نشده که حسب قاعده این هزینه بر عهده متعهد یا مدیون می باشد. لیکن چنانچه میزان این هزینه به حدی باشد که با پرداخت آن، متعهد متضرر شود، این عرف محل معامله است که نقش تعیین کننده ای دارد. البته در چنین مواردی شایسته است به جهت جلوگیری از هر گونه تفسیر نا بجا هنگام تنظیم قراردادِ مثلاً چند دستگاه کامپیوتر بهمراه لوازم جانبی مانند اسکنر و پرینتر نوشته شود، فروشنده مکلف به تحویل کالا و هم چنین نصب و آموزش پرسنل شرکت خریدار است.

د) خسارات عدم اجرای تعهد

هرگاه متعهد به تعهد خود عمل نکند و نتیجه این خلف وعده ورود خسارت به متعهد له باشد، متخلف مکلف به جبران زیان وارده می باشد، که علاوه بر تصریح در قرارداد و یا به حکم قانون(مانند قواعد اتلاف و تسبیب)، گاهی اوقات تعیین آن به وسیله عرف نیز است، لیکن جهت اخذ خسارت وجود شرایطی بدین طریق لازم است:

1) انقضای مدت انجام تعهد: به این معنا که مدت انجام تعهد سپری شده اما شخص به تعهد خود عمل نکرده باشد. به طور نمونه، شخصی به دیگری آپارتمانی فروخته و تعهد کرده که ظرف سه ماه آینده آنرا به صورت رسمی در دفترخانه انتقال و سپس به خریدار تحویل دهد، در حالی که با گذشت این مدت، مقدمات تنظیم و تحویل را فراهم نکند. البته در فرضی که تاریخ محضر تعیین نشده باشد، خریدار باید ثابت کند اجرای تعهد را (مثلاً با ارسال اظهارنامه رسمی) مطالبه کرده است.

2) تقصیر متعهد: یعنی اینکه شخص متعهد در انجام تعهد، کوتاهی کرده یا تعدی و تفریط کرده باشد.
بنابراین اگر شخص بدون تقصیر به تعهد خود عمل نکرده باشد، مسئول جبران خسارت نیست. منتهی اصل بر تقصیر او است. عدم تقصیر هم زمانی ثابت می‌شود که متعهد ثابت کند عدم انجام تعهد ناشی از یک علت خارجی مانند قوه قاهره بوده که خارج از اراده اوست.

بطور مثال فردی تعهد کرده باری را به مقصد بندر برساند؛ اما بر اثر سقوط بهمن نمی‌تواند در موعد مقرر به مقصد برسد. در عین حال باید به این نکته نیز توجه کرد که شخصی که به تعهد خود عمل نکرده است، باید ثابت کند که مانع‌ ایجاد شده در برابر انجام به تعهد او، قابل پیش‌بینی نبوده است. بنابراین اگر مانع قابل پیش‌بینی بوده، شخصی که نتوانسته است به تعهد خود عمل کند، مقصر محسوب می‌شود. به عنوان مثال، اگر فرد تعهد کند که در زمستان همین بار را به مقصد بندر برساند اما به علت نداشتن زنجیر چرخ نتواند به تعهد خود عمل کند، مقصر محسوب می‌شود.

علاوه بر آن باید مانع به گونه ای باشد که دفع آن از اراده فرد خارج باشد، و الا باز هم مقصر محسوب می‌شود. بر این اساس  قانون مدنی، پیش بینی نموده “اگر متعهد به واسطه حادثه‌ای که دفع آن خارج از حیطه اقتدار او است، نتواند از عهده تعهد خود برآید، محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود.”

نحوه جبران خسارت یا الزام به انجام تعهد

هر گاه متعهد از انجام تعهدش خودداری کند دو مسئله مطرح است، یکی انجام اصل تعهد و دیگری موضوع چگونگی جبران خسارت ناشی از انجام یا تأخیر در ایفاء تعهد، که در این خصوص اصل بر این است که خسارت باید به میزانی که وارد شده، جبران شود. مگر اینکه طرفین مقدار معینی که وجه التزام لقب دارد، تعیین کرده باشند.

در این ارتباط قانون مدنی، مقرر می دارد: “اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی را به عنوان خسارت تادیه کند، حاکم (دادگاه) نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است، محکوم کند.”

در واقع این خسارت ناشی از عدم انجام به موقع تعهد است، مانند مراسم جشن عروسی در تالار که شب خاصی برای متعهد له موضوعیت داشته باشد، بدل از انجام تعهد تلقی می شود. زیرا چنانچه در موعد مقرر مراسم برگزار نشود، دیگر برای ذی‌نفع فایده‌ای ندارد. لیکن چند فرض دیگر در این خصوص قابل تصور است.

اول اینکه) در صورت پیش بینی در قرارداد، متعهد له می تواند رأساً به هزینه خود پروژه مثلاً بازسازی آپارتمانی را انجام دهد و سپس هزینه آن را از متعهد بگیرد.

دوم اینکه) بلحاظ عدم درج در قرارداد، گاهی حکم به الزام متعهد به اجرای تعهد قراردادی می‌شود و گاهی خود منتفع از تعهد می‌تواند به حکم دادگاه با هزینه متعهد نسبت به اجرای تعهد اقدام کند. بر این اساس در صورتی كه تعهد موضوع قرارداد انجام نشود، در درجه اول مطابق قانون مدنی باید متعهد را به اجرای تعهد اجبار كرد و اگر اجبار متعهد امكان نداشت، در گام دوم باید تعهد را به هزینه متعهد اجرا كرد. النهایه اینکه اگر هیچ یك از این مسیرها به نتیجه نرسید، در گام سوم حق اعمال فسخ قرارداد بوجود می آید.

سوم اینکه) شرطی در قرارداد درج شود که بابت هر روز تأخیر در انجام موضوع قرارداد یا تأخیر در تحویل، مبلغی بصورت روز شمار توسط متخلف پرداخت شود. البته در این خصوص نیز توصیه می شود بالصراحه ذکر شود که، پرداخت این خسارت اصل تعهد را از عهده متعهد ساقط نمی کند. مضافاً اینکه می توان با درج شرط تکمیل پروژه توسط خود متعهد، جمع بین خسارت و اخذ هزینه ها را نیز ممکن ساخت.

 اثر عقود نسبت به اشخاص ثالث

در حقوق جاری، اصلی به نام اصل نسبیت در قرارداد‌ها وجود دارد. این اصل به این معنا است که روابط حقوقی که از طریق انعقاد عقود و تنظیم قرارداد ها بوجود می آید، صرفاً طرفین آنرا ملتزم و متعهد به اجرای مفاد آن می نماید. این موضوع بدین معنا است که اگر عقدی تشکیل شد، آثار آن به اشخاص ثالث سرایت ندارد. یعنی دو نفر نمی‌توانند قراردادی را منعقد کرده و تکلیفی را بر عهده شخص ثالث قرار دهند. بر این اساس قانون مدنی، مقرر می دارد، معاملات و عقود فقط در باره طرفین متعاملین و قائم ‌مقام قانونی آنها موثر است.

در عین حال این اصل استثناهایی نیز دارد و آن زمانی است که در ضمن یک عقد، تعهدی به نفع شخص ثالث انجام شده باشد و لذا عقد به ضرر شخص ثالث امکان ‌پذیر نیست، مگر اینکه به نفع او باشد. بطور مثال در عقد صلحی فردی آپارتمانی را بلاعوض به دیگری صلح کند اما در ضمن آن شرط شود که تا زمانی که مادرش زنده است، از او نگهداری کند. در این مورد قانون مدنی مقرر می دارد: “در عقد صلح، ممکن است احد طرفین در عوض مال‌الصلحی که می‌گیرد، متعهد شود که نفقه معینی همه ساله یا همه ماهه تا مدت معین تادیه کند. این تعهد ممکن است به نفع طرفین مصالحه یا به نفع شخص یا اشخاص ثالث واقع شود.”

از جمله موارد دیگر معامله فضولی این است که شخصی برای دیگری یا با مال دیگری معامله می کند، بدون این که نماینده یا مأذون از طرف او باشد. این معامله ممکن است تملیکی مانند آن که شخصی مال دیگری را بدون اذن مالک به دیگری بفروشد، یا عهدی مانند آنکه شخصی به حساب شخص دیگری متعهد شود که عملی را برای طرف دیگر معامله انجام دهد، باشد.