عقد جایز با عقد لازم چه تفاوتی دارد؟

عقد لازم عقدی است که هیچیک از دو طرف حق برهم زدن (فسخ) آنرا ندارند مگر در صورتی که در آن شرط فسخ باشد

به گزارش میزان، عقد در اصل به معنی جمع بین اطراف جسم و گره زدن و بستن است و در اصطلاح عبارت است از ایجاب و قبول با ارتباطی که شرعاً معتبر است.

عقود به اعتبار دوام به عقد لازم و عقد جایز تقسیم می‌شوند.

عقد لازم عقدی است که هیچیک از دو طرف حق برهم زدن (فسخ) آنرا ندارند مگر در صورتی که در آن شرط فسخ باشد، مانند عقد بیع، عقد اجاره و …

مثلاً بیع عقد لازم و وکالت عقد جایز است. آدمی که کسی را وکیل کرد و او هم قبول نمود، هر زمانی که بخواهد حق دارد این وکالت را بهم بزند. ولی بیع یا اجاره این طور نیست

اصل در عقود لازم بودن است مگر اینکه قانونگذار به جایز بودن عقد تصریح کرده باشد، یعنی اگر تردید داشتیم که عقد لازم است یا جایز باید بگوییم که لازم است.

مفاد ماده ۲۱۹ قانون مدنی که مقرر می‌دارد” عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آن‌ها لازم الاتباع است مگر اینکه برضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود ” نیز موید این اصل می باشد.

عقد جایز عقدی است که هر یک از طرفین در هر زمان که بخواهند می‌توانند آنرا برهم زنند مانند عقد وکالت، عقد ودیعه و …

عقد جایز به موت هر یک از طرفین و همچنین هر یک از آنان در مواردی که رشد شرط اعتبار عقد باشد منفسخ میگردد. عقد جایز را چنانچه ضمن عقد لازم باشد نمیتوان برهم زد مگر آنکه عقد لازم مزبور به‏ علتی از علل فسخ یا اقاله شود.

در صورتی که عقد نسبت به یک طرف لازم و نسبت به طرف دیگر جایز باشد عقد مختلط میگوییم. مانند عقد رهن، معذلک این عقد به فوت یا جنون طرفین یا یکی از آن‌ها منحل نمی‌شود.

 

نمونه مبایعه نامه ملک

نمونه مبایعه نامه ملک

يَااَيُّهَاالَّذِينَ آمَنُوا اَوْفُوابِالْعُقُودِ

مادة1: طرفين معامله:

فروشنده: آقای/خانم ………………… فرزند ……… داراي شناسنامة شمارة ……… صادره از ……… ساكن نشانـي ……… تلفن ………

خريدار: آقای/خانم ………………… فرزند ……… داراي شناسنامة شمارة ……… صادره از ……… ساكن نشانـي ……… تلفن ………

مادة2: مورد معامله و مشخصات آن:

مورد معامله و مشخصات آن كه فروشنده برؤيت خريدار رسانده و مورد قبول و تأييد خريدار مي باشد عبارتست از ششدانگ ……………. داراي يك جلد سند مالكيت به شمارة ملك…..و به شمارة ثبت….. دفتر…..بخش…..با امتياز آب….. ، برق….. ،گاز …..و تلفن به شماره ….. و جميع لوازم و لواحق شرعيه و عرفيه كه فروشنده برؤيت خريدار رسانيده است و خريدار از كميت و كيفيت ارزش مورد معامله اطلاع كامل حاصل نموده و مورد قبول خريدار مي باشد.

1-2: آدرس موردمعامله عبارتست از: …..

مادة3: قيمت كل مورد معامله:

قيمت….. مورد معامله….. مبلغ ….. ريال معادل ….. تومان وجه رايج مورد توافق متعاملين قرار گرفت و بترتيب زير از سوي خريدار به فروشنده پرداخت مي گردد:

1-3: مبلغ : ….. ريال ( ….. تومان ) بعنوان قسمتي از ثمن ….. معامله ….. نقداً ….. طي ….. فقره چك بانكي و/ مسافرتي از سوي خريدار تسليم فروشنده گرديد و به دريافت آن اقرار نمود .

2-3: مبلغ :…..ربال (…..تومان) همزمان باتحويل مبيع وبه تصرف مشتري دادن آن درمورخة / / 13 .

3-3: مبلغ :….. ريال (…..تومان) درتاريخ / / 13 همزمان با تنظيم سند رسمي انتقال و در دفترخانة شمارة .

تبصرة: عدم پرداخت مبلغ مندرج در بند 1-3 اين مبايعه نامه از سوي خريدار به هر علت موجب منفسخ شدن و بي اعتباري معامله گرديده و با انفساخ معامله، فروشنده مجاز است مورد معامله را به هر شخص ديگري واگذار نمايد و در اين مورد نياز به اخذ هيچگونه مجوز ديگري نمي باشد.

مادة 4: شروط معامله:

1-4: تاريخ تخليه و تحويل مبيع مورخة / / 13 تعيين مي شودكه همزمان باتخليه وتحويل مبيع مبلغ مندرج دربند2-3 درحق فروشنده تأديه مي گردد.

2-4: تاريخ تنظيم سند رسمي انتقال مورخة / / 13 مي باشدكه طرفين ملزم بحضور دردفترخانة اسنادرسمي شمارة: ….. واقع در…..براي انجام كلية تعهدات مندرج درمبايعه نامه و تشريفات قانوني نقل وانتقال مي باشند.

3-4: فروشنده مكلف است قبل ازتاريخ تنظيم سندرسمي ،كليةاسنادومدارك لازم اعم ازمفاصاحساب هاي مالياتي نقل وانتقال،عوارض نوسازي ،گواهي پايان ساختمـان و…..را تهيه وبه دفترخانة فوق الذكرتسليم نمايد.بطوريكه درروزتنظيم سندرسمي هيچگونه مانعي براي تنظيم سندموجودنباشد.

4-4 : حضورفروشنده بدون همراه داشتن اسنادومدارك لازم وحضورخريداربدون همراه داشتن باقيماندة ثمن معامله (بصورت چك نضميني ياوجه نقد)درحكم عدم حضوراست و ملاك عدم حضوردردفترخانه ،گواهي صادره ازدفترخانة مذكورمي باشد.

5-4: درصورت عدم تخليه وتحويل مورد معامله درتاريخ مذكور،فروشنده ملزم به پرداخت روزانه مبلغ ….. ريال(….. تومان)بعنوان جبران خسارت تأخير درتحويل مبيع درحق خريدارخواهدبود.

6-4: هرگاه خريداردرموعدمقرردردفترخانه حاضرنشده ونسبت به تنظيم سندرسمي معامله اقدام نكند،اين مبايعه نامه بخودي خودفسخ ومعامله فاقد اعتباربوده وفروشنده مي تواندبابت تخلف ازانجام تعهدخريدار،مبلغ ريال (…..تومان )ازپيش پرداخت راكسرنموده وباقيمانده رابه وي مستردنمايد.

7-4: هرگاه فروشنده درموعدمقرردردفترخانه حاضرنشده ونسبت به تنظيم سندرسمي معامله اقدام نكند، اگرچه اين عمل باركان معامله خللي واردنمي نمايد ودرهرصورت معامله معتبرمي باشد،خريدارمي تواند بامراجعـه به مقـامـات صـالحة قضـائي الـزام طـرف مستنـكف را ضمـن مطالبـة خسـارات وارده بحضوردردفترخانةموردنظر وتنظيم سندرسمي انتقال مورد معامله مطالبه نمايد.

تبصره: چنانچه خريدارالزام فروشندة مستنكف راجهت حضوردردفترخانه وتنظيم سندرسمي ازمقامات قضائي مطالبه نمايد،فروشنده هيچگونه حق وادعائي نسبت به مابقي ثمن موردمعامله(مذكوردربند3-3)نخواهدداشت.

8-4: خريدارحق داردموردمعامله راجزءً ياكلاً ولوبصورت صلح حقوق وياوكالت بغيرمنتقل نمايد كه دراينصورت وحسب اعلام اطلاع قبلي انجام انتقال رسمي (موضوع بند2-4)بنام منتقل اليه جديد انجام خواهد گرفت وتكاليف خريدارمذكوردراين مبايعه نامه نيزازحيث پرداخت الباقي ثمن معامله وحضوردردفترخانه برعهدة وي قرارخواهد گرفت.

9-4: فروشنده اقرارنمود كه موردمعامله مشمول مصادرة اموال نبوده ودرتوقيف نمي باشدوموردرهن ووثيقةكسي نيست ومنافعي ازآن به هرشكلي به ديگري واگذارنشده وممنوع المعامله نمي باشد.

10-4: هرگاه بيع موردادعاي ديگري قرارگرفت ويابعداً اين ادعاحاصل شده وباثبات برسدبطوريكه عملاًنقل وانتقال تحقق پيدانكندوياسندتنظيمي ابطال گرددفروشنده مكلف است ثمن معامله رابه قيمت روز(ودرصورت لزوم باجلب نظركارشناس)به خريدارپرداخت نمايدوچنانكه دراين رمينه خسارتي هم متوجه خريدارشودبايداين خسارت رانيزجبران كند.

11-4: متعـاملين براساس آيات شريفة‹‹ اًوفُوا بِالعقود ِ›› و ‹‹ اَلمُسلمؤنَ عِندَشُرُوُطِهِم ››متعهـدوملتـزم مي شوندنسبت به انجـام كليـة تعهـدات خودبشـرح اين مبـايعه نامـه وحضوردردفترخانه وتنظيم وامضاء سندرسمي موردمعامله اقدام نمايند.

12-4: تأدية ماليات ها وعوارض اعم ازنقل وانتقال ،عوارض شهرداري،دارائي و…..به عهدة فروشنده بوده وهزينه هاي نقل وانتقال دردفترخانه اعم ازحق الثبت وحق التحريروبهاي اوراق رسمي دفترخانه بالمناصفه بعهدة طرفين مي باشد.

اين مبايعه نامه باتوجه به مواد10و190وقانون مدني وبارعايت كلية شرايط ومقررات شرعي وقانوني معاملات دركمال صحت وسلامت ،باارادةشخصي باعلم وآگاهي ازكم وكيف موردمعامله واوضاع واحوال وزمان ومكان ونيزبرابري ارزش مبيع با ثمن وبارضايت كامل طرفين مبادرت بانجام معامله نموده وباقبول اسقاط كافة خيارات خصوصاً خيارغبن اگرچه افحش باشد،هيچيك ازطرفين حق فسخ آن رانداردوصيغة شرعي عقد بيع ايجاباً و قبولاًجاري شدونسبت به آنان و ورثه وقائم مقام قانوني لازم الاجراءبوده ونوسانات قيمتها هم هيچگونه تأثيري درمبايعه نامه ندارد.

فروشنده: نام وامضاء فروشنده             خريدار: نام و امضاء             خريدار شهود: نام و امضاء شهود

 

آشنایی با عقد مزارعه

 عقد مزارعه

 مزارعه در لغت به معنای «با همدیگر کاشتن» بوده و در اصطلاح عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین زمینی را برای مدت معینی به طرف دیگر می‌دهد تا در آن زراعت کرده و حاصل را تقسیم کنند. مالک زمین را مُزارِع و کسی که زراعت می‌کند، عامل می‌گویند.

در عقد مزارعه لازم نیست که متصرف زمین، مالک آن هم باشد، بلکه طبق ماده 522 قانون مدنی، لازم است که مالک منافع زمین باشد یا اینکه به عنوان ولایت یا قیمومت یا وکالت حق تصرف در آن داشته باشد.

بر این اساس، کسانی که به نوعی دارای حق انتفاع مثل رقبی، سکنی و عمری از زمین هستند، اما خود به دلایلی قادر به کشت و زرع زمین نیستند، می‌توانند به عقد مزارعه روی آورند و از بی‌مصرف ماندن زمین کشاورزی جلوگیری کنند.

 ماهیت عقد مزارعه

مزارعه عقدی لازم است؛ بدین معنا که هیچ کدام از دو طرف طرف معامله، حق برهم زدن آن را ندارند، مگر با رضایت یکدیگر یا اعمال خیار.

 ارکان مزارعه

مزارعه به اعتبارعقد بودن خود، دارای سه رکن است:

 1- صیغه: ایجاب وقبول

یکی از ارکان مزارعه، ایجاب و قبول است؛ بدین معنا که چون طبق عقد مزارعه هر یک از مالک و زارع مستحق مالی از دیگری می‌شود، در نتیجه باید هر یک استحقاق خود را به طرف مقابل ابراز کند تا در صورت رضایت، آن را بپذیرد؛ قصدی که مالک ابراز می‌کند، ایجاب؛ و پذیرفتن زارع، قبول محسوب می‌شود.

 2- متعاملین: کشاورز و مالک

شرایط متعاملین عبارتند از:

الف) بلوغ.

ب) عقل؛ بنابراین اگر حتی یکی از دو طرف عقد مجنون باشد، عقد باطل است.

ج) اختیار؛ طرفین عقد باید به اختیار خود اقدام به عقد مزارعه کنند و مجبور به آن نشده باشند.

د) عدم حجر؛ دو طرف عقد نباید به دلیل سفاهت یا ورشکستگی، از تصرفات مالی در دارایی‌های خود ممنوع شده باشند. البته ورشکسته بودن کشاورز خللی به صحت مزارعه وارد نمی‌کند، چون صرف کشاورزی کردن وی درزمین، تصرف مالی محسوب نمی‌شود.

ه) مالکیت تصرف؛ یعنی مالک بتواند به صورت بالفعل در ملک خود تصرف کند؛ بنابراین اگر زمین در رهن شخص دیگری است، در واقع اکنون مالک قدرت تصرف فعلی را ندارد و مزارعه صحیح نخواهد بود.

زارع هم باید به صورت بالفعل مالک عمل خود باشد، برای مثال اگر زارع در مدت زمان عقد مزارعه اجیر دیگری است، در واقع مالک عمل خود نخواهد بود ودر این حالات مزارعه صحیح نیست؛ هر چند بقیه شروط صحت وجود داشته باشد.

  3- متعلق معامله: زمین

در مزارعه، زمین باید قابلیت کشاورزی داشته باشد؛ بنابراین مزارعه در مورد زمین نمک‌زار که قابل بهره‌برداری زراعی نیست، باطل است زیرا مزارعه وابسته به امکان زراعت در زمین خواهد بود.

  شرایط مزارعه

مزارعه دارای شرایطی بوده که مهمترین آنها به شرح ذیل است:

 الف) تعیین مدت

مدت مزارعه باید بر اساس ماه یا سال باشد؛ به دلیل آن که در صورت مجهول بودن مدت مزارعه، الزام و التزام طرفین به فعلی (عقد مزارعه) که مدت زمان آن مجهول و نامشخص باشد، امکان‌پذیر نخواهد بود.

علاوه بر این، زمان تعیین‌شده برای زراعت نباید کمتر از مدت زمان به دست آمدن محصول باشد.

 ب) تعیین مخارج

طرفین عقد مزارعه لازم است مخارجی که هر کدام باید انجام دهند را معین کنند، به عنوان مثال، اگر قرار است بذر را کشاورز یا مالک زمین خریداری کرده یا به صورت مشترک تهیه کنند، باید این موضوع را مشخص کنند؛ چرا که در صورت عدم تعیین، عقد باطل خواهد بود. به دلیل آن که متحمل شده هزینه‌ها بر هیچ کدام از طرفین واجب نیست و با توجه به موضوع مزارعه که نیاز به بذر و البته مخارج دیگر از قبیل آبیاری و شخم دارد؛ بنابراین مشخص نکردن مخارج، در حقیقت باعث از بین رفتن موضوع مزارعه می‌شود.

 ج) تعیین نوع زراعت

طرفین عقد باید محصولی که کشاورز می‌خواهد بکارد را معین کنند و اگر آن را معین نکنند، در صورتی که عدم تعیین، انصراف به نوع معمول و متعارفی از زراعت داشته باشد، عقد صحیح و در غیر این صورت، باطل است.

زیرا در صورت عدم تعیین ممکن است هر یک از طرفین نوعی از زراعت را در نظر داشته باشند که دیگری آن را در نظر ندارد و در این صورت مفهوم عقد که تفاهم طرفین بر امری واحد است، دچار خلل می شود.

 احکام اساسی مزارعه 

برخی از احکام اصلی و اساسی مزارعه عبارتند از:

  1- کوتاهی کشاورز در امور زراعی

اگر کشاورز در رسیدگی به امور کشاورزی کوتاهی کند و موجب کاهش محصول شود، در صورتی که قبل از روییدن محصول کوتاهی کرده باشد، زارع ضامن مقدار کاستی محصول نیست و فقط مالک حق فسخ معامله و دریافت اجرت‌المثل زمین خود را دارد و در صورتی که کوتاهی بعد از روییدن و تحقق محصول باشد، طبق قاعده اتلاف، زارع ضامن خسارت است.

 2- شرط ضمن عقد در مزارعه

در عقد مزارعه مانند سایر عقود لازم، هر یک از متعاملین می‌توانند شرطی را برای طرف  دیگر بگذارند، منوط به آن که این شرط بر خلاف مضامین کتاب و سنت و نیز برخلاف مقتضای عقد نباشد، به عنوان مثال، مالک زمین می‌تواند در ضمن عقد به نفع خود شرط کند که علاوه  بر سهمش از محصول، مبلغی را نیز زارع به او بدهد.

نکته قابل توجه این است که شرط ضمن عقد در هر صورت (هر چند محصول زراعی تلف شود) صحیح است، دلیل این مطلب آن است که هیچ یک از ادله شرط و عقد از نظر صحت و بطلان ارتباطی با دیگری ندارند و چون التزام شرط‌گذارنده (مشروط‌له)، به اصل عقد معلق بر التزام طرف مقابل به شرط است، هرگاه اصل عقد محقق شود، بر شرط‌گذاشته‌شده (مشروط‌علیه)، طبق ادله لزوم وفای به شرط، وفا به شرط واجب است، هرچند محصولی برداشت نشده باشد.

 3- فوت یکی از طرفین عقد

به دلیل ماهیت لزومی عقد مزارعه، اگر هر کدام از مالک یا کشاورز از دنیا بروند، عقد مزارعه باطل نخواهد شد. زیرا در صورت فوت مالک، هرچند که اصل زمین به ورثه به ارث رسیده است اما منافع آن تا پایان قرارداد مزارعه به کشاورز تعلق دارد.

همچنین در صورتی که کشاورز از دنیا برود، چون عمل کشاورزی به مثابه دینی بر عهده کشاورز است، در نتیجه ورثه باید کار را ادامه دهند یا با دارایی او فرد دیگری را به کار بگمارند.

  مدت مزارعه

در عقد مزارعه باید مدتی که زمین در اختیار عامل قرار می‌گیرد، معین شود. البته این مدت باید متناسب با کشت باشد؛ مثلاً اگر برای کشت گندم فقط 6 ماه پاییز و زمستان را قرار دهند، در حالی که گندم در بهار می‌روید، چنین عقدی باطل است؛ زیرا هدف طرفین از کشت گندم حاصل نمی‌شود.

 زمین موضوع مزارعه

زمین باید مستعد همان زراعتی باشد که در عقد معین شده است؛ مثلاً اگر زمین مستعد گندم‌کاری، جهت کشت برنج، مزارعه داده شود، این عقد باطل است.

علاوه بر این زمین باید امکان آب‌رسانی داشته باشد هر چند که به اصلاح نیاز داشته باشد.  همچنین لازم است زمین از جهت مساحت معلوم باشد؛ مثلاً یک هکتار زمین کشاورزی، به مزارعه داده می‌شود.

 سهم مزارع و عامل در عقد

طبق ماده 519 قانون مدنی، در عقد مزارعه، سهم هر یک از مزارع و عامل باید به نحو مشاعی مثلا یک چهارم، یک سوم و یک دوم معین شود و اگر به نحو اشاعه نبود، مثلاً یک میلیون تومان مال مزارع باشد، احکام مزارعه، بر این عقد جاری نخواهد بود..

تعیین سهم با توجه به امکاناتی است که طرفین در عقد مزارعه به کار می‌برند.

 حقوق و تکالیف عامل

1- برای عامل در مواردی حق فسخ قرار داده شده است؛ مثلاً در مورد عدم آگاهی او از اینکه زمین مورد مزارعه، نیاز به حفر چاه دارد یا اینکه در عقد مزارعه، عامل، مغبون واقع شود یا قبل از تسلیم زمین مورد مزارعه، شخص دیگری زمین را غصب کند.

در این موارد قانونگذار طبق مواد 523، 526 و 528 قانون مدنی، برای عامل حق فسخ قرار داده است.

در این زمینه ماده ۵۲۳ قانون مدنی می‌گوید: «زمینی که مورد مزارعه است، باید برای زرع مقصود، قابل باشد؛ اگرچه محتاج به اصلاح یا تحصیل آب باشد و اگر زرع، محتاج به عملیاتی باشد (از قبیل حفر نهر یا چاه) و عامل در حین عقد جاهل به آن بوده باشد، حق فسخ معامله را خواهد داشت.»

همچنین بر اساس ماده 526 قانون مدنی، «هر یک از عامل و مزارع می‌تواند در صورت غبن، معامله را فسخ کند.»

ماده 528 قانون مدنی نیز می‌گوید: «اگر شخص ثالثی قبل از اینکه زمین مورد مزارعه تسلیم عامل شود، آن را غصب کند، عامل مختار بر فسخ می‌شود اما اگر غصب بعد از تسلیم واقع شود، حق فسخ ندارد.»

2- عامل باید کشتی را انجام دهد که مورد توافق طرفین بوده است.

3- آنچه که از جانب مزارع به عامل داده می‌شود، در دست او امانت است و در صورت تعدی یا تفریط نسبت به خسارات احتمالی به زمین، ضامن است.

4-  انجام اقدامات لازم برای کشت.

5- حفاظت و مراقبت از زراعت.

6- امکان اینکه عامل، اجیر بگیرد، یا با دیگری شریک شود، اما برای انتقال معامله به دیگری، رضایت مزارع شرط است.

   حقوق و تکالیف مزارع

1- حق فسخ در مورد غبن و در موردی که عامل، عمل زرع را انجام ندهد یا در اثنای عمل آن را ترک کند و امکان اجبار عامل هم نباشد.

2- تسلیم زمین به عامل.

3- امکان انتقال مالکیت زمین به شخص دیگری یا به عامل.

 موارد بطلان عقد مزارعه

1- شرط تعلق تمام ثمره مال به مزارع یا عامل که در این صورت طبق ماده 532 عقد باطل است.

بر اساس این ماده، در عقد مزارعه اگر شرط شود که تمام ثمره مال مزارع یا عامل تنها باشد، عقد باطل است.

2- تغییر زرع مقصود؛ که طبق ماده 537 قانون مدنی عقد باطل است.

ماده 537 نیز می گوید که هر گاه در عقد مزارعه، زرع معینی قید شده باشد و عامل، غیر آن را زرع کند، مزارعه باطل است.

   موارد انفساخ

1- خروج زمین از قابلیت انتفاع که طبق ماده 527 قانون مدنی عقد منفسخ می‌شود.

بر اساس این ماده، هر گاه زمین به واسطه‌ فقدان آب یا علل دیگر از این قبیل، از قابلیت انتفاع خارج شود و رفع مانع ممکن نباشد عقد مزارعه منفسخ می‌شود.

2- فوت عامل با شرط مباشرت وی در عقد که طبق ماده 529 قانون مدنی عقد منفسخ می‌شود.

طبق این ماده، عقد مزارعه به فوت متعاملین یا یکی از آنها باطل نمی‌شود، مگر اینکه مباشرت عامل شرط شده باشد؛ در این صورت به فوت او منفسخ می‌شود.

روزنامه حمایت۱۳۹۳/۱۲/۱۷

 


پی‌نوشت: نمونه قرارداد مزارعه

پی‌نوشت: آشنایی با عقد مزارعه

پی‌نوشت: نمونه قرارداد مساقات

پی‌نوشت: انواع عقد و قرارداد در قانون مدنی ایران

فسخ قرارداد

فسخ قرارداد

فسخ در لغت به معنای نقض، زایل کردن، تباه کردن و شکستن آمده است و به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می‌شود. فسخ در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا یک شخص ثالث است.

فسخ یا انحلال ارادی قرارداد از حیث جایگاه حقوقی از جمله مباحث اسباب سقوط تعهدات و قراردادها است.موضوع فسخ قرارداد، مختص عقود لازم است؛ چرا که در عقود جایز هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم بزند. بحثی که در عقود لازم مطرح بوده، آن است که آیا مدعی فسخ عقد، حق فسخ دارد یا اینکه باید به عقد ملتزم بماند؟

    ماهیت فسخ

با توجه به تعریفی که از فسخ ارایه شد، می‌توان گفت که فسخ، انشای یک‌طرفه انحلال قرارداد و تعهد است و مانند ابراء نوعی ایقاع محسوب می‌شود. به این معنا که یک طرف به طور مستقل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند، بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل ایقاع گفته می‌شود.

    مبنای فسخ

مبنای فسخ قرارداد ممکن است متفاوت باشد؛ یعنی اینکه فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیله توافق طرفین ایجاد شده یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده و این حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث است:

 الف) توافق طرفین

طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند؛ مثل این ‌که شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در قرارداد آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند، بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند. به این حق در اصطلاح خیار شرط گفته می‌شود. همان‌گونه که در مواد 399 و 400 قانون مدنی به آن اشاره شده است.بر اساس ماده ۳۹۹ قانون مدنی، «در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد».ماده ۴۰۰ این قانون نیز می‌گوید: «اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است؛ در غیر این صورت تابع قرارداد متعاملین است.»

 ب) حکم مستقیم قانون

قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل اینکه کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست که در اینجا فرد به استناد مواد 478 و 479 قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند. ماده ۴۷۸ در این زمینه می‌گوید: «هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند اما اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.» همچنین بر اساس ماده ۴۷۹ قانون مدنی، «عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت (سختی) در انتفاع باشد.»

    شرایط فسخ

1- قصد؛ فسخ‌کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند.

2- رضا؛ فسخ‌کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد.

3- اهلیت؛ کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.

    موارد فسخ معامله

حق به هم زدن معامله را «خیار» گویند و خریدار و فروشنده در موارد ذیل می‌توانند معامله را به هم بزنند:

1- خریدار و فروشنده از مجلس معامله متفرق نشده باشند که این خیار را «خیار مجلس» می‌گویند.

2- یکی از خریدار و فروشنده مغبون شده باشند. (خیار غَبن)

3- طرفین در معامله مقرر كنند كه تا مدت معینى هر دو یا یكى از آنان بتواند معامله را به هم بزند. (خیار شرط)

4- فروشنده یا خریدار مال خود را بهتر از آنچه که هست، نشان دهد و طورى رفتار كند كه قیمت مال در نظر طرف مقابل زیاد شود. (خیار تدلیس)

5- فروشنده یا خریدار شرط كند كه كارى انجام دهد، یا شرط كند مالى را كه مى‌دهد به طور مخصوصى باشد اما به آن شرط عمل نكند كه در این صورت دیگرى مى‌تواند معامله را به هم بزند. ( خیار تخلّف شرط)

6- در جنس یا عوض آن عیبى باشد. (خیار عیب)

7- معلوم شود مقدارى از جنس كه فروخته شده، مال متعلق به دیگرى است كه اگر صاحب آن به معامله راضى نشود، خریدار مى‌تواند تمام معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد.

همچنین اگر معلوم شود مقدارى از چیزى كه خریدار به عنوان عوض داده، مال متعلق به دیگرى است و صاحب آن راضى نشود، فروشنده مى‌تواند تمام معامله را به هم بزند، یا عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد. (خیار شركت)

8- فروشنده خصوصیات جنس معینى را كه مشترى ندیده است، به او بگوید و بعد معلوم شود آن‌گونه كه گفته، نبوده است. در این صورت مشترى مى‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر مشترى خصوصیات عوض معینى را كه مى‌دهد، بگوید و بعد معلوم شود به طورى كه گفته، نبوده است، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار رویت)

9- مشترى پول جنسى را كه به صورت نقدی خریده است، تا سه روز ندهد و فروشنده نیز جنس را تحویل ندهد. اگر مشترى شرط نكرده باشد كه دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد، فروشنده مى‌تواند معامله را بهم بزند اما اگر جنسى كه خریده است، مثل بعضى از میوه‌ها باشد كه اگر یك روز بماند، فاسد مى‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نكرده باشد كه دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس نیز نشده باشد، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تأخیر)

10- اگر مورد معامله حیوان باشد، خریدار تا سه روز مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار حیوان)

11- فروشنده نتواند جنسى را كه فروخته است، تحویل بدهد. به عنوان مثال، اسبى كه توسط فروشنده فروخته شده است، فرار کند كه در این صورت مشترى مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تَعذّر تسلیم)

    آثار فسخ

اثر فسخ نسبت به آینده است و اثری نسبت به گذشته ندارد. فسخ موجب می‌شود که عقد از زمان انشای فسخ منحل شده و آثار آن قطع شود.بنابراین منافعی که مورد معامله داشته، اصولا تا زمان فسخ، باید متعلق به کسی باشد که به واسطه عقد مالک شده است؛ اما به دلیل اینکه نمائات و منافع متصله‌ را نمی‌توان از مورد معامله جدا کرد، می‌گوییم منافع منفصله آن تا زمان فسخ متعلق به کسی است که به واسطه عقد مالک شده و پس از فسخ، مورد معامله و منافع آن متعلق به کسی است که به واسطه فسخ مالک شده است. اگر خریدار قیمت جنس را نداند یا در موقع معامله غفلت كند و جنس را گرانتر از قیمت معمول آن بخرد، چنانچه به قدرى گران خریده كه مردم او را مغبون مى‌دانند و به كمى و زیادى آن اهمیت مى‌دهند، مى‌تواند معامله را به هم بزند.

    اختیار بر هم زدن معامله در هنگام غبن

همچنین اگر فروشنده قیمت جنس را نداند یا موقع معامله غفلت كند و جنس را ارزانتر از قیمت آن بفروشد، در صورتى كه مردم به مقدارى كه ارزان فروخته است، اهمیت بدهند و او را مغبون بدانند، مى‌تواند معامله را به هم بزند.در معامله بیع شرط، كه مثلا جنس هزار تومانى را به هزار تومان یا كمتر مى‌فروشند و قرار مى‌گذارند كه اگر فروشنده تا مدتی معین پول را بدهد، بتواند معامله را به هم بزند، در صورتى كه خریدار و فروشنده قصد خرید و فروش داشته باشند، معامله صحیح است .اگر فروشنده چاى اعلا را با چاى پَست مخلوط كند و به اسم چاى اعلا بفروشد، مشترى مى‌تواند معامله را به هم بزند.اگر خریدار بفهمد مالى كه گرفته است، عیبى دارد، به عنوان مثال حیوانى را بخرد و سپس بفهمد كه یك چشم آن كور است، چنانچه آن عیب پیش از معامله در مال بوده و او نمى‌دانسته، مى‌تواند معامله را به هم بزند، یا مابه‌التفاوت قیمت سالم و معیوب آن را بگیرد.

    وجود عیب پیش از معامله، از موارد فسخ

اگر فروشنده بفهمد در عوضى كه گرفته است، عیبى وجود دارد، چنانچه آن عیب پیش از معامله در عوض بوده و او نمى‌دانسته، مى‌تواند معامله را به هم بزند، یا مابه‌التفاوت قیمت سالم و معیوب را بگیرد.اگر بعد از معامله و قبل از تحویل گرفتن مال، عیبى در آن پیدا شود، خریدار مى‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر در عوض مال بعد از معامله و قبل از تحویل گرفتن، عیبى پیدا شود، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند اما اگر بخواهند تفاوت قیمت بگیرند، بلا اشکال است.اگر خریدار بعد از معامله، عیب مال را بفهمد و فورا معامله را بهم نزند، دیگر حق به هم زدن معامله را ندارد.براى فسخ معامله كافى است كه فرد موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهد یا اگر این اقدام مقدور و ممكن نیست، به دیگران اطلاع دهد كه معامله را فسخ كرده است.

هر گاه خریدار بعد از خریدن جنس عیب آن را بفهمد، اگر چه فروشنده حاضر نباشد، مى‌تواند معامله را به هم بزند.

موارد مقدور نبودن فسخ یا گرفتن تفاوت قیمت 

در مواردی اگر خریدار بفهمد که مال عیبى دارد، نمى‌تواند معامله را به هم بزند یا تفاوت قیمت بگیرد که به شرح ذیل است:

1- موقع خریدن، عیب مال را بداند.

2- به عیب مال راضى شود.

3- در وقت معامله بگوید که اگر مال عیبى داشته باشد، پس نمى‌دهم و تفاوت قیمت هم نمى‌گیرم.

4- فروشنده در وقت معامله بگوید که این مال را با هر عیبى كه دارد مى‌فروشم، اما اگر عیبى را معین كند و بگوید که مال را با این عیب مى‌فروشم و سپس معلوم شود عیب دیگرى هم دارد، خریدار مى‌تواند براى عیبى كه فروشنده معین نكرده است، مال را پس دهد یا تفاوت قیمت بگیرد.

    موارد امکان دریافت تفاوت قیمت 

در سه صورت، اگر خریدار بفهمد که مال عیبى دارد، نمى‌تواند معامله را به هم بزند اما مى‌تواند تفاوت قیمت بگیرد:

1- بعد از معامله تغییرى در مال بدهد كه مردم بگویند، آن گونه كه خریدارى کرده و تحویل داده شده، باقى نمانده است.

2- بعد از معامله بفهمد مال عیب دارد و فقط حق برگرداندن آن را ساقط كرده باشد.

3- بعد از تحویل گرفتن مال، عیب دیگرى در آن پیدا شود اما اگر حیوان معیوبى را بخرد و پیش از گذشتن سه روز عیب دیگرى پیدا كند، اگر چه آن را تحویل گرفته باشد، باز هم مى‌تواند آن را پس دهد.

همچنین اگر فقط خریدار تا مدتى كه حق به هم زدن معامله را داشته باشد، مال عیب دیگرى پیدا كند، اگر چه آن را تحویل گرفته باشد، مى‌تواند معامله را به هم بزند.

روزنامه حمایت04/12/1393