عقد جایز با عقد لازم چه تفاوتی دارد؟

عقد لازم عقدی است که هیچیک از دو طرف حق برهم زدن (فسخ) آنرا ندارند مگر در صورتی که در آن شرط فسخ باشد

به گزارش میزان، عقد در اصل به معنی جمع بین اطراف جسم و گره زدن و بستن است و در اصطلاح عبارت است از ایجاب و قبول با ارتباطی که شرعاً معتبر است.

عقود به اعتبار دوام به عقد لازم و عقد جایز تقسیم می‌شوند.

عقد لازم عقدی است که هیچیک از دو طرف حق برهم زدن (فسخ) آنرا ندارند مگر در صورتی که در آن شرط فسخ باشد، مانند عقد بیع، عقد اجاره و …

مثلاً بیع عقد لازم و وکالت عقد جایز است. آدمی که کسی را وکیل کرد و او هم قبول نمود، هر زمانی که بخواهد حق دارد این وکالت را بهم بزند. ولی بیع یا اجاره این طور نیست

اصل در عقود لازم بودن است مگر اینکه قانونگذار به جایز بودن عقد تصریح کرده باشد، یعنی اگر تردید داشتیم که عقد لازم است یا جایز باید بگوییم که لازم است.

مفاد ماده ۲۱۹ قانون مدنی که مقرر می‌دارد” عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آن‌ها لازم الاتباع است مگر اینکه برضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود ” نیز موید این اصل می باشد.

عقد جایز عقدی است که هر یک از طرفین در هر زمان که بخواهند می‌توانند آنرا برهم زنند مانند عقد وکالت، عقد ودیعه و …

عقد جایز به موت هر یک از طرفین و همچنین هر یک از آنان در مواردی که رشد شرط اعتبار عقد باشد منفسخ میگردد. عقد جایز را چنانچه ضمن عقد لازم باشد نمیتوان برهم زد مگر آنکه عقد لازم مزبور به‏ علتی از علل فسخ یا اقاله شود.

در صورتی که عقد نسبت به یک طرف لازم و نسبت به طرف دیگر جایز باشد عقد مختلط میگوییم. مانند عقد رهن، معذلک این عقد به فوت یا جنون طرفین یا یکی از آن‌ها منحل نمی‌شود.

 

نمونه قرارداد فروش اقساطي (در قبال اسناد تجاري)

قرارداد فروش اقساطي (در قبال اسناد تجاري)

طرفین قرارداد

قرارداد حاضر فی ما‌بین؛

الف- بانك ……………………. شعبه  ………………………. به نشاني  ………………………………………………………… و

ب- آقاي/ خانم- آقايان/خانمها  ………………………………………. (مشخصات كامل قيد گردد) كه از اين پس در اين قرارداد متعهد/متعهدين ناميده مي شود/ مي شوند.

ج- آقاي/شرکت………………………………………………فرزند  ……………….. به شماره شناسنامه  ……………….. صادره  ……………….. به نشاني  …………………………….. ثبت شده ذيل شماره  ……………….. اداره ثبت شركتهاي شهرستان  ……………….. با مديريت آقايان: رئيس هيات مديره: ………………….. نايب رييس هيات مديره: ………………….. آقاي مدير عامل  ………………….. و با امضا صاحبان حق امضا مجاز شركت  ………………….. و مهر شركت به نشاني: ……………………………………….. به موجب آگهي  ……………….. مورخ  …………………. مندرج در روزنامه رسمي شماره  ……………………….. مورخ  …………………..  با رعايت قانون عمليات بانكي بدون ربا و آئين نامه ها و دستورالعملهاي مربوطه قرارداد حاضر منعقد گرديد.

ماده1-

نظر به اينكه خريدار از بانك درخواست نموده اموالي به مشخصات ذيل را جمعا به مبلغ  ……………….. ريال جهت تامين قسمتي از سرمايه هاي شغلي وي كه مورد قبول بانك واقع شده به وي بفروشد لذا بانك با قبول اين درخواست اموال مشروحه ذيل را به خريدار فروخت.

(مشخصات اموال): ……………………………………………………………………………………………………………………… و خريدار تعهد نمود ثمن معامله را در اقساط مقرر مندرج در ماده 5 اين قرارداد به بانك پرداخت نمايد.

تبصره- خريدار كليه خيارات متصوره قانوني را خصوصا خيار عيب و غبن ولو آنكه به صورت افحش باشد از خود سلب و ساقط نمود.

ماده2-

بانك كالاي مورد معامله را صحيحا و سالما تحويل خريدار نمود و خريدار به تحويل و تصرف آن اقرار و اعتراف كرد.

ماده3-

خريدار اقرار و اعتراف نمود كه از كم و كيف و اوصاف و نيز از تمامي مشخصات اموال موضوع ماده يك و همچنين قيمت نقدي مورد معامله اطلاع كامل و كافي دارد و به هيچ وجه موضوع مبهم و مجهولي در اين رابطه براي وي وجود ندارد.

ماده4-

خريدار اقرار و اعتراف نمود كه كليه مجوزهاي لازم جهت انتقال اموال مورد معامله را دارا بوده و انجام معامله به لحاظ قوانين و مقررات موجود بلامانع است.

ماده5-

نظر به اينكه خريدار مبلغ  ……………….. ريال بابت  ………………. پيش پرداخت ثمن معامله به بانك پرداخت نموده است لذا متعهد گرديد كه باقيمانده ثمن معامله را كه عبارت از  ……………….. ريال است در اقساط مشروحه ذيل به بانك پرداخت نموده و رسيد دريافت دارد:

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………

ماده6-

بانك كليه تعهدات و تضمينات و امكانات را كه از طرف فروشنده و يا سازنده اموال مورد معامله به هر شخص ديگر ضمن قرارداد خريد منعقده بين بانك و فروشنده اوليه و يا هر قرارداد ديگري براي بانك در نظر گرفته شده است از قبيل خدمات فني و جانبي، فروش قطعات و لوازم يدكي، اصلاح، تعمير، رفع نقص، همچنين همكاري كارشناسان و متخصصين سازنده و يا فروشنده ماشين آلات براي بهره برداري بهتر از اموال موضوع قرارداد حاضر را به خريدار انتقال داد با توجه به مراتب مذكور بانك هيچگونه تعهد مستقلي راسا در موارد ياد شده را نخواهد داشت.

تبصره- در صورتي كه انجام خدمات مذكور در فوق متضمن پرداخت هزينه اي مستقل از بهاي اموال مورد معامله باشد هزينه مزبور به عهده خريدار بوده و بانك هيچگونه تعهدي از اين بابت نخواهد داشت.

ماده7-

خريدار تعهد نمود سيستم حسابداري قابل قبول بانك كه مبين وضع مالي وي باشد برقرار نموده و در هر زمان كه بانك به تشخيص خود گزارش مربوط به نحوه فعاليت وي را مطالبه نمايد خريدار بلافاصله گزارش مربوطه را تهيه و تسليم بانك نمايد.

ماده8-

دفاتر و صورتحسابهاي بانك در هر مورد معتبر و غير قابل اعتراض خواهد بود و تشخيص تخلف از هر يك از شرايط و تعهدات و مقررات اين قرارداد و تعبير و تفسير مندرجات آن با بانك بوده و تشخيص و تعبير و تفسير بانك مورد قبول خريدار خواهد بود و از نظر صدور اجراييه و يا محاسبات بعدي در جريان عمليات اجرايي صورتحساب و اعلام بانك در هر مورد قاطع و براي دفاتر اسناد رسمي و ادارات و دواير اجراي ثبت كافي مي باشد.

ماده9-

خريدار تعهد نمود كليه عمليات بانكي مربوط به معاملات موضوع قرارداد حاضر را توسط بانك سپه انجام دهد و حساب جاري و سپرده خود را نيز نزد بانك افتتاح نموده و كليه دريافتها و پرداختهاي خود مربوط به معاملات موضوع اين قرارداد را در حساب مذكور متمركز نمايد.

ماده10-

در صورتي كه خريدار هر يك از اقساط بدهي خود را سررسيدهاي مقرر پرداخت ننمايد و يا در صورتي كه خريدار از هر يك از تعهدات و شرايط و مقررات اين قرارداد به تشخيص بانك تخلف نمايد يا بانك در نتيجه رسيدگي تشخيص دهد كه مدارك و مستندات خريدار و اطلاعاتي كه راجع به وضع مالي و شغلي و شخصي خود داده مطابق با واقعيت نبوده و اقساط باقيمانده خريدار حال شده و تمامي مطالبات خود اعم از اقساط گذشته و آينده و خسارات و جريمه دير كردي كه بر ذمه خريدار مستقر گرديده و حق يبمه هاي پرداختي و حق الوكاله متعلقه و هر نوع مخارج ديگري كه بانك به موجب اين قرارداد پرداخت نموده است و ساير هزينه ها و خسارات طبق اسناد و دفاتر خود از طريق صدور اجرايي مطالبه و وصول نمايد.

ماده11-

در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن معامله در سررسيدهاي مقرر از تاريخ سررسيد تا تاريخ تسويه كامل بدهي خريدار مبالغي بر ذمه خريدار تعلق خواهد گرفت از اين رو خريدار با امضا اين قرارداد متعهد گرديد علاوه بر بدهيهاي تاديه نشده خود به بانك بابت ثمن معامله مبلغي طبق فرمول: (6+ نرخ سود متعلقه)*تعداد روز *اصل بدهی/360*100  به بانك پرداخت نمايد به همين منظور خريدار ضمن قرارداد حاضر به نحو غير قابل برگشت به بانك اختيار داد كه از تاريخ سررسيد تا تاريخ تسويه كامل بدهي وي به بانك معادل حاصل فرمول ياد شده را از هر گونه وجوه ديگر نامبرده نزد بانك برداشت و يا به همان ميزان از ساير دارايي هاي خريدار تملك نمايد.

اخذ مبلغ مقرر موضوع اين ماده مانع از تعقيب عمليات اجرايي و قانوني براي وصول مطالبات بانك نخواهد بود.

ماده12-

خريدار تعهد نمود كه در طول مدت اين قرارداد كالاي مورد قرارداد را با نظارت و تاييد بانك مورد استفاده قرار دهد و تا تسويه كامل بدهي ناشي از اين قرارداد از انتقال آن به اشخاص ثالث تحت هيچ يك از عناوين حقوقي ولو به صورت وكالت و اختيار از استيفاي منفعت خودداري نمايد.

ماده13-

خريدار حق ندارد بدون موافقت كتبي بانك هيچگونه حقي از حقوق خود را به هر صورت كه باشد نسبت به اموالي كه به موجب اين قرارداد در وثيقه بانك قرار گرفته يا مي گيرد جزا يا كلا، عينا يا منفعتا تحت هيچيك از عناوين حقوقي به ديگري واگذار نمايد.

ماده14-

بانك حق دارد راسا يا وسيله شخص يا اشخاصي كه معين مي كند در هر موقع از ساعت كار و بدون اخطار قبلي عمليات خريدار را مورد بازرسي قرار دهد و خريدار تعهد نمود كه در هر مورد اطلاعات مورد تقاضا را در اختيار بانك بگذارد و توصيه هاي بانك را در هر مورد قبول نمايد.

ماده15-

در صورتي كه خريدار از هر يك از تعهدات و شرايط مقررات اين قرارداد به تشخيص بانك تخلف نمايد يا بانك در نتيجه رسيدگي تشخيص دهد كه ترازنامه و صورتحسابهاي خريدار و اطلاعاتي كه راجع به وضع مالي و شغلي خود داده و همچنين مستندات و مدارك لازمي كه به بانك ارائه نموده صوري و خلاف واقع بوده، بانك مي تواند قرارداد را فسخ نمايد در اين صورت تمامي مطالبات بانك از هر حيث و هر جهت تبديل به حال شده و خريدار تعهد نمود بلافاصله كليه مطالبات بانك و خسارات وارده را به تشخيص بانك بپردازد و در صورت تخلف از اين تعهد جريمه ديركردي به شرح ماده 11 بر ذمه وي مستقر گرديده كه از طريق صدور اجراييه كليه مطالبات بانك و جريمه تاخير مذكور قابل وصول خواهد بود و خريدار حق هر گونه اعتراضي را در اين مورد نسبت به تشخيص بانك از خود سلب و ساقط نمود، بديهي است چنانچه تخلفات فوق الذكر متضمن وصف كيفري نيز باشد بانك مراتب را جهت تعقيب خريدار به مراجع قضايي اعلام خواهد نمود.

ماده16-

در صورت تخلف خريدار از اجراي هر يك از مفاد و مندرجات اين قرارداد(به تشخيص بانك) گذشته از حال شدن ديون ناشي از اين قرارداد، ديون ساير قراردادهايي كه خريدار با بانك منعقد نموده نيز حال شده و بانك دفعه واحده نسبت به استيفاي مطالبات خود از طريق صدور اجراييه و يا هر طريق ديگر كه خود صلاح و مقتضي بداند اقدام خواهد كرد.

ماده17-

خريدار با شرط عدم حق عزل و عدم ضم امين و وكيل و غيره به بانك تفويض وكالت نمود و بانك را وصي بعد از فوت خود قرارداد كه اولا پرداختهاي وي را بابت هر يك از بدهيهاي او صورت گرفته باشد ابتدا بابت خسارات و حق الوكاله و نيز هزينه هاي قانوني و قراردادهاي بانك و سپس بابت اقساط بدهي و بطور كلي به هر نحوي كه بخواهد منظور نمايد. ثانيا در صورت تخلف خريدار از شرايط و مقررات اين قرارداد بانك حق دارد عندالاقضا نسبت به نصب ناظري جهت نظارت در امور اداره اموال موضوع قرارداد اقدام نمايد.

ماده18-

در كليه مواردي كه بانك در اين قرارداد از طرف خريدار وكيل مي باشد وصي بعد از فوت خريدار نيز خواهد بود.

تبصره- در صورت انحلال/ورشكستگي خريدار/ متقاضي(در صورتيكه خريدار/ متقاضي شخص حقوقي باشد) بانك وصي او مي باشد و قبل از انقضاي مدت قرارداد، قرارداد منفسخ خواهد شد و بانك حق خواهد داشت سرمايه و سود متعلقه را به تشخيص خود چه به صورت وجه نقد و از هر طريقي كه مقتضي بداند از وجوه با اموال ورشكسته برداشت و يا تامين نمايد.

ماده19-

كليه وكالتهاي تفويض شده خريدار به بانك تا تسويه كامل بدهي موضوع اين قرارداد به قوت خود باقي خواهد بود.

ماده20-

اقامتگاه خريدار از نظر ابلاغ هر گونه نامه و يا اخطار از طرف بانك در مقدمه اين قرارداد مندرج است از اين رو خريدار قبول نمود در صورت ارسال هر گونه نامه و يا اخطار از طريق پست سفارشي و يا از طريق نامه رسان بانك به آدرس مذكور به منزله ابلاغ به او تلقي مي گردد.

ماده21-

اين قرارداد به موجب توافق طرفين بر اساس مفاد ماده 10 قانون مدني در كليه موارد و مندرجات آن و با سلب حق اعتراض نسبت به مفاد آن لازم الاجرا بوده و تابع مفاد آيين نامه اجراي اسناد رسمي است.

ماده22-

(حاضر شدند آقاي/ خانم- آقايان/خانمها  ……………… (مشخصات كامل ذكر گردد) و بعد الحضور با ايفا كليه تعهدات ناشي ازاين قرارداد همراه با خريدار منفردا، متضامنا، مشتركا متعهد گرديدند تمامي طلب بانك را در سررسيدهاي مقرر به بانك بپردازند و همچنين كليه هزينه هاي ناشي از صدور اجراييه از قبيل حق الوكاله طرح دعوي و صدور اجراييه توسط بانك و يا وكلا دادگستري و هر آنچه به ذمه خريدار تعلق مي گرد به بانك پرداخت نمايد و در صورت حال شدن دين خريدار در نتيجه تاخير در پرداخت و يا تخلف از مقررات قرارداد حاضر و صدور اجرائيه عليه خريدار و مسئوليت متعهدين در برابر بانك عينا مانند مسئوليت خود خريدار مي باشد.

ماده 23- يكپارچگي قرارداد

قرارداد و پيوست هاي آن يك مجموعه جامع و يكپارچه اي را تشكيل مي دهند كه بين طرفين مورد توافق و تأئيد قرار گرفته است. قرارداد مذكور جايگزين كليه قراردادها، ترتيبات، مكاتبات و ارتباطات (چه شفاهي و كتبي) قبلي كه بين طرفين در ارتباط با موضوع قرارداد وجود داشته است، مي گردد.

ماده 24- تفکیک پذیری

چنانچه بخشی از این قرارداد براساس رای مرجع رسیدگی، غیرقابل اجرا یا غیرقانونی شناخته شود، صرفاً آن بخش از قرارداد بلااثر شده، لیکن سایر مواد همچنان لازم الاجرا خواهد بود.

ماده 25- تغییر و اصلاح

هرگونه تغییر در مفاد قرارداد، صرفاً با توافق کتبی و قبلی طرفین امکانپذیر است.

ماده 26- فورس ماژور

هر گاه به علت فورس ماژور يكی از طرفين قرارداد نتواند تعهدات خود را انجام دهد، عدم انجام تعهدات، نقض قرارداد تلقي نخواهد شد و قرارداد به قوت خود باقي خواهد بود.

ماده 27- تغيير نشاني طرفين قرارداد

هرگاه يكي از طرفين قرارداد نشاني قانوني خود را در مدت قرارداد تغيير بدهد بايد كتباً اين تغيير را به طرف ديگر ابلاغ كند و تا وقتي كه نشاني جديد به طرف ديگر اعلام نشده است ، كليه نامه ها ، اوراق و مكاتبات به نشاني قانوني ارسال و تمام آنها ابلاغ شده تلقي خواهد شد.

ماده 28- حل اختلاف

در صورت بروز هر گونه اختلاف درخصوص اجرای قرارداد یا اختلاف در تفسیر و تعبیر مفاد قرارداد، موضوع ابتدا از طریق مذاکره فیمابین و صورت عدم حصول نتیجه از طریق داوری مرضی الطرفین قابل حل خواهد بود. موسسه توسعه حقوق فناوری اطلاعات و ارتباطات برهان به عنوان داور مرضی الطرفین انتخاب گردید. در صورت عدم پذیرش داور، موضوع از طریق مراجع قانونی ذیصلاح پیگیری خواهد شد .

ماده 29- تعداد نسخ / امضای طرفین/ تاریخ

این قرارداد در …… ماده، در تاریخ …………. در شهر …….. تنظیم و امضا گردید که دارای ….. نسخه با اعتبار واحد است و با اطلاع كامل از مفاد آن به امضاي طرفين ميرسد.

امضای طرف اول                                                      امضای طرف دوم

…………………                                                     ……………………

امضای شاهد اول                                                    امضای شاهد دوم

…………………                                                     ………………….

متعهد/ متعهدين

1- ………..فرزند ……….. داراي شماره شناسنامه ……….. صادره ……….. به نشاني………………………………………

2- ………..فرزند ……….. داراي شماره شناسنامه ……….. صادره ……….. به نشاني………………………………………

3- ………..فرزند ……….. داراي شماره شناسنامه ……….. صادره ……….. به نشاني………………………………………

4- ………..فرزند ……….. داراي شماره شناسنامه ……….. صادره ……….. به نشاني………………………………………

امضاء متعهد/متعهدين

توضيح آنكه نشاني متعهدين از نظر اين قرارداد همان نشاني خريدار مي باشد.

تذکر مهم : نمونه قرارداد فوق صرفا جهت آشنایی کلی مخاطبین محترم با قالب کلی این نوع قراردادها است. فلذا صحت و دقت محتوای متن لزوما مورد تایید بانک قراردادهای حقوقی نمی باشد. بدیهی است که برای تهیه هر قرارداد و یا متن حقوقی بطور خاص باید به مشاور حقوقی مراجعه نمود.

برای طرح سوالات حقوقی خود می توانید به وب سایت مشاوره حقوقی اینترنتی مراجعه بفرمایید.

نمونه مبایعه نامه ملک

نمونه مبایعه نامه ملک

يَااَيُّهَاالَّذِينَ آمَنُوا اَوْفُوابِالْعُقُودِ

مادة1: طرفين معامله:

فروشنده: آقای/خانم ………………… فرزند ……… داراي شناسنامة شمارة ……… صادره از ……… ساكن نشانـي ……… تلفن ………

خريدار: آقای/خانم ………………… فرزند ……… داراي شناسنامة شمارة ……… صادره از ……… ساكن نشانـي ……… تلفن ………

مادة2: مورد معامله و مشخصات آن:

مورد معامله و مشخصات آن كه فروشنده برؤيت خريدار رسانده و مورد قبول و تأييد خريدار مي باشد عبارتست از ششدانگ ……………. داراي يك جلد سند مالكيت به شمارة ملك…..و به شمارة ثبت….. دفتر…..بخش…..با امتياز آب….. ، برق….. ،گاز …..و تلفن به شماره ….. و جميع لوازم و لواحق شرعيه و عرفيه كه فروشنده برؤيت خريدار رسانيده است و خريدار از كميت و كيفيت ارزش مورد معامله اطلاع كامل حاصل نموده و مورد قبول خريدار مي باشد.

1-2: آدرس موردمعامله عبارتست از: …..

مادة3: قيمت كل مورد معامله:

قيمت….. مورد معامله….. مبلغ ….. ريال معادل ….. تومان وجه رايج مورد توافق متعاملين قرار گرفت و بترتيب زير از سوي خريدار به فروشنده پرداخت مي گردد:

1-3: مبلغ : ….. ريال ( ….. تومان ) بعنوان قسمتي از ثمن ….. معامله ….. نقداً ….. طي ….. فقره چك بانكي و/ مسافرتي از سوي خريدار تسليم فروشنده گرديد و به دريافت آن اقرار نمود .

2-3: مبلغ :…..ربال (…..تومان) همزمان باتحويل مبيع وبه تصرف مشتري دادن آن درمورخة / / 13 .

3-3: مبلغ :….. ريال (…..تومان) درتاريخ / / 13 همزمان با تنظيم سند رسمي انتقال و در دفترخانة شمارة .

تبصرة: عدم پرداخت مبلغ مندرج در بند 1-3 اين مبايعه نامه از سوي خريدار به هر علت موجب منفسخ شدن و بي اعتباري معامله گرديده و با انفساخ معامله، فروشنده مجاز است مورد معامله را به هر شخص ديگري واگذار نمايد و در اين مورد نياز به اخذ هيچگونه مجوز ديگري نمي باشد.

مادة 4: شروط معامله:

1-4: تاريخ تخليه و تحويل مبيع مورخة / / 13 تعيين مي شودكه همزمان باتخليه وتحويل مبيع مبلغ مندرج دربند2-3 درحق فروشنده تأديه مي گردد.

2-4: تاريخ تنظيم سند رسمي انتقال مورخة / / 13 مي باشدكه طرفين ملزم بحضور دردفترخانة اسنادرسمي شمارة: ….. واقع در…..براي انجام كلية تعهدات مندرج درمبايعه نامه و تشريفات قانوني نقل وانتقال مي باشند.

3-4: فروشنده مكلف است قبل ازتاريخ تنظيم سندرسمي ،كليةاسنادومدارك لازم اعم ازمفاصاحساب هاي مالياتي نقل وانتقال،عوارض نوسازي ،گواهي پايان ساختمـان و…..را تهيه وبه دفترخانة فوق الذكرتسليم نمايد.بطوريكه درروزتنظيم سندرسمي هيچگونه مانعي براي تنظيم سندموجودنباشد.

4-4 : حضورفروشنده بدون همراه داشتن اسنادومدارك لازم وحضورخريداربدون همراه داشتن باقيماندة ثمن معامله (بصورت چك نضميني ياوجه نقد)درحكم عدم حضوراست و ملاك عدم حضوردردفترخانه ،گواهي صادره ازدفترخانة مذكورمي باشد.

5-4: درصورت عدم تخليه وتحويل مورد معامله درتاريخ مذكور،فروشنده ملزم به پرداخت روزانه مبلغ ….. ريال(….. تومان)بعنوان جبران خسارت تأخير درتحويل مبيع درحق خريدارخواهدبود.

6-4: هرگاه خريداردرموعدمقرردردفترخانه حاضرنشده ونسبت به تنظيم سندرسمي معامله اقدام نكند،اين مبايعه نامه بخودي خودفسخ ومعامله فاقد اعتباربوده وفروشنده مي تواندبابت تخلف ازانجام تعهدخريدار،مبلغ ريال (…..تومان )ازپيش پرداخت راكسرنموده وباقيمانده رابه وي مستردنمايد.

7-4: هرگاه فروشنده درموعدمقرردردفترخانه حاضرنشده ونسبت به تنظيم سندرسمي معامله اقدام نكند، اگرچه اين عمل باركان معامله خللي واردنمي نمايد ودرهرصورت معامله معتبرمي باشد،خريدارمي تواند بامراجعـه به مقـامـات صـالحة قضـائي الـزام طـرف مستنـكف را ضمـن مطالبـة خسـارات وارده بحضوردردفترخانةموردنظر وتنظيم سندرسمي انتقال مورد معامله مطالبه نمايد.

تبصره: چنانچه خريدارالزام فروشندة مستنكف راجهت حضوردردفترخانه وتنظيم سندرسمي ازمقامات قضائي مطالبه نمايد،فروشنده هيچگونه حق وادعائي نسبت به مابقي ثمن موردمعامله(مذكوردربند3-3)نخواهدداشت.

8-4: خريدارحق داردموردمعامله راجزءً ياكلاً ولوبصورت صلح حقوق وياوكالت بغيرمنتقل نمايد كه دراينصورت وحسب اعلام اطلاع قبلي انجام انتقال رسمي (موضوع بند2-4)بنام منتقل اليه جديد انجام خواهد گرفت وتكاليف خريدارمذكوردراين مبايعه نامه نيزازحيث پرداخت الباقي ثمن معامله وحضوردردفترخانه برعهدة وي قرارخواهد گرفت.

9-4: فروشنده اقرارنمود كه موردمعامله مشمول مصادرة اموال نبوده ودرتوقيف نمي باشدوموردرهن ووثيقةكسي نيست ومنافعي ازآن به هرشكلي به ديگري واگذارنشده وممنوع المعامله نمي باشد.

10-4: هرگاه بيع موردادعاي ديگري قرارگرفت ويابعداً اين ادعاحاصل شده وباثبات برسدبطوريكه عملاًنقل وانتقال تحقق پيدانكندوياسندتنظيمي ابطال گرددفروشنده مكلف است ثمن معامله رابه قيمت روز(ودرصورت لزوم باجلب نظركارشناس)به خريدارپرداخت نمايدوچنانكه دراين رمينه خسارتي هم متوجه خريدارشودبايداين خسارت رانيزجبران كند.

11-4: متعـاملين براساس آيات شريفة‹‹ اًوفُوا بِالعقود ِ›› و ‹‹ اَلمُسلمؤنَ عِندَشُرُوُطِهِم ››متعهـدوملتـزم مي شوندنسبت به انجـام كليـة تعهـدات خودبشـرح اين مبـايعه نامـه وحضوردردفترخانه وتنظيم وامضاء سندرسمي موردمعامله اقدام نمايند.

12-4: تأدية ماليات ها وعوارض اعم ازنقل وانتقال ،عوارض شهرداري،دارائي و…..به عهدة فروشنده بوده وهزينه هاي نقل وانتقال دردفترخانه اعم ازحق الثبت وحق التحريروبهاي اوراق رسمي دفترخانه بالمناصفه بعهدة طرفين مي باشد.

اين مبايعه نامه باتوجه به مواد10و190وقانون مدني وبارعايت كلية شرايط ومقررات شرعي وقانوني معاملات دركمال صحت وسلامت ،باارادةشخصي باعلم وآگاهي ازكم وكيف موردمعامله واوضاع واحوال وزمان ومكان ونيزبرابري ارزش مبيع با ثمن وبارضايت كامل طرفين مبادرت بانجام معامله نموده وباقبول اسقاط كافة خيارات خصوصاً خيارغبن اگرچه افحش باشد،هيچيك ازطرفين حق فسخ آن رانداردوصيغة شرعي عقد بيع ايجاباً و قبولاًجاري شدونسبت به آنان و ورثه وقائم مقام قانوني لازم الاجراءبوده ونوسانات قيمتها هم هيچگونه تأثيري درمبايعه نامه ندارد.

فروشنده: نام وامضاء فروشنده             خريدار: نام و امضاء             خريدار شهود: نام و امضاء شهود

 

نمونه مبايعه نامه اتومبيل

نمونه مبايعه نامـه اتومبيل

يَااَيُّهَاالَّذِينَ آمَنُوا اَوْفُوابِالْعُقُودِ – اي کسانی که ايمان آورده‌اید به عهد و پیمان‌هایتان وفا كنيد.

مادة 1:طرفين معامله: …..

1-1 :فروشنده: ………………… فرزند: ….. داراي شناسنامة شمارة: ….. صادره از: ….. ساكن نشانـي: ….. تلفن: …..

2-1:خريدار: …………………  فرزند: ….. داراي شناسنامة شمارة: ….. صادره از: ….. ساكن نشانـي: ….. تلفن: …..

مادة 2: مورد معامله و مشخصات آن:

مورد معامله و مشخصات آن كه فروشنده به رؤیت خریدار رسانده و مورد قبول و تأیید خريدار می‌باشد عبارتست از یک دستگاه وانت / سواري : ….. سيستم :….. مدل : ….. رنگ : ….. شماره موتور : ….. شماره شاسي : …..شماره موقت / شهرباني : ….. داراي يك جلد سند مالکیت به شمارة….. و به شمارة ثبت….. صادره از : ….. اداره راهنمائي و رانندگي : ….. كه مورد معامله را فروشنده به رؤیت خریدار رسانیده است و خریدار از كميت و کیفیت ارزش آن اطلاع كامل حاصل نموده و مورد قبول خريدار مي باشد.

مادة 3:قيمت كل مورد معامله:

قيمت….. مورد معامله….. مبلغ: ….. ريال معادل : ….. تومان وجه رايج مورد توافق متعاملين قرار گرفت و به ترتیب زیر از سوی خريدار به فروشنده پرداخت می‌گردد:

1-3: مبلغ :…..ریال (…..تومان) به عنوان قسمتي از ثمن….. معامله….. نقداً….. طی فقره چك بانكي از سوی خريدار تسليم فروشنده گرديد و به دريافت آن اقرار نمود.

2-3: مبلغ : …..ریال (…..تومان) همزمان با تحویل مبیع و به تصرف مشتري دادن آن در مورخه / / 13 .

3-3: مبلغ: …..ريال (…..تومان) در تاریخ / / 13 همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال و در اداره راهنمائي و رانندگي /دفترخانة شمارة : ….. .

تبصره:عدم پرداخت مبلغ مندرج دربند 1-3 اين مبايعه نامه از سوی خریدار به هر علت موجب منفسخ شدن و بي اعتباري معامله گرديده و با انفساخ معامله، فروشنده مجاز است مورد معامله را به هر شخص ديگري واگذار نمايد و در این مورد نیاز به اخذ هیچ گونه مجوز دیگری نمی‌باشد.

مادة 4:شروط معامله:

1-4: تاريخ تحويل مبيع مورخة / / 13 تعيين مي‌شود که همزمان با تحويل مبيع مبلغ مندرج دربند 2-3 در حق فروشنده تأديه می‌گردد.

2-4: تاريخ تنظيم سند رسمي انتقال اتومبيل مورخة / / 13 مي باشد که طرفين ملزم به حضور در اداره راهنمائي و رانندگي /دفترخانة اسناد رسمی شمارة: ….. نام شهرستان واقع در….. براي انجام كلية تعهدات مندرج در مبایعه نامه و تشريفات قانوني نقل و انتقال می‌باشند.

3-4: فروشنده مكلف است قبل از تاریخ تنظيم سند رسمی، کلية اسناد و مدارك لازم اعم ازمفاصاحساب هاي مالياتي نقل و انتقال وعدم خلاف و…..را تهيه و به دفترخانة فوق‌الذکر تسليم نمايد. بطوريكه در روز تنظیم سند رسمی هیچ‌گونه مانعي براي تنظيم سند موجود نباشد.

4-4 : حضور فروشنده بدون همراه داشتن اسناد و مدارک لازم و حضور خریدار بدون همراه داشتن باقيماندة ثمن معامله (به صورت چك تضميني یا وجه نقد) در حکم عدم حضور است و ملاك عدم حضور در دفترخانه، گواهي صادره از دفترخانة مذكورمي باشد.

5-4: در صورت عدم تحويل مورد معامله در تاریخ مذكور، فروشنده ملزم به پرداخت روزانه مبلغ…..ريال (…..تومان) به عنوان جبران خسارت تأخير در تحویل مبيع در حق خریدار خواهد بود.

6-4: هرگاه خریدار در موعد مقرر در اداره راهنمائي و رانندگي /دفترخانة اسناد رسمی شمارة: ….. نام شهرستان حاضر نشده و نسبت به تنظيم سند رسمی معامله اقدام نكند، اين مبايعه نامه به خودی خود فسخ و معامله فاقد اعتبار بوده و فروشنده مي تواند بابت تخلف از انجام تعهد خریدار، مبلغ…..ريال (…..تومان) از پیش پرداخت را کسر نموده و باقیمانده را به وي مسترد نماید.

7-4: هرگاه فروشنده در موعد مقرر در اداره راهنمائي و رانندگي /دفترخانة اسناد رسمی شمارة: ….. نام شهرستان حاضر نشده و نسبت به تنظيم سند رسمی معامله اقدام نكند، اگرچه اين عمل به ارکان معامله خللي وارد نمی‌نماید و در هر صورت معامله معتبرمي باشد، خريدارمي تواند با مراجعه به مقـامـات صـالحة قضـائي الـزام طـرف مستنـكف را ضمـن مطالبـة خسـارات وارده به حضور در اداره راهنمائي و رانندگي /دفترخانة اسناد رسمی شمارة: ….. نام شهرستان و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله مطالبه نمايد.

تبصره: چنانچه خریدار الزام فروشندة مستنكف را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضائي مطالبه نمايد، فروشنده هیچ‌گونه حق و ادعائی نسبت به مابقي ثمن مورد معامله (مذکور در بند 3-3) نخواهد داشت.

8-4: خریدار حق دارد مورد معامله راجزءً یا کلاً ولو به صورت صلح حقوق و يا وكالت به غیر منتقل نمايد كه در این صورت و حسب اعلام اطلاع قبلي انجام انتقال رسمي (موضوع بند 2-4) بنام منتقل‌اليه جديد انجام خواهد گرفت و تکالیف خریدار مذکور در این مبايعه نامه نیز از حیث پرداخت الباقي ثمن معامله و حضور در دفترخانه بر عهدة وي قرار خواهد گرفت.

9-4: فروشنده اقرار نمود كه مورد معامله مشمول مصادرة اموال نبوده و در توقیف نمي‌باشد و مورد رهن و وثيقة كسي نيست و منافعی از آن به هر شکلی به ديگري واگذارشده و ممنوع‌المعامله نمي‌باشد.

10-4: هرگاه بيع مورد ادعای ديگري قرار گرفت و یا بعداً اين ادعا حاصل شده و به اثبات برسد بطوریکه عملاً نقل و انتقال تحقق پيدا نكند و ياسند تنظيمي ابطال گردد فروشنده مكلف است ثمن معامله را به قيمت روز (و درصورت لزوم با جلب نظركارشناس) به خريدار پرداخت نمايد و چنانكه در اين رمينه خسارتي هم متوجه خريدارشود بايد اين خسارت را نيز جبران كند.

11-4: متعـاملين براساس آيات شريفة‹‹ اًوفُوا بِالعقود ِ›› و ‹‹ اَلمُسلمؤنَ عِندَشُرُوُطِهِم ›› متعهـد و ملتـزم مي‌شوند نسبت به انجـام كليـة تعهـدات خود به شـرح اين مبـايعه نامـه و حضور در اداره راهنمائي و رانندگي /دفترخانة اسناد رسمی شمارة: ….. نام شهرستانو تنظیم و امضاء سند رسمی مورد معامله اقدام نمايند.

12-4: تأدية كليه ماليات‌ها و عوارض اعم از نقل و انتقال، عوارض شهرداري، دارائي و كليه هزينه‌هاي بيمه، شماره‌گذاري ماليات مشاغل وانت و….. به عهدة فروشنده بوده و هزينه‌هاي نقل و انتقال در دفترخانه، اعم ازحق‌الثبت وحق‌التحرير و بهاي اوراق رسمي دفترخانه بالمناصفه به عهدة طرفين می‌باشد.

13-4: با توجه به اينكه به موجب ضوابط جاري پلاك نصب شده در اتومبيل في‌الواقع به نام فروشنده می‌باشد فلذا تا زمان تكميل مراحل نقل و انتقال در اداره راهنمائي و رانندگي /دفترخانة اسناد رسمی شمارة: ….. نام شهرستان،‌ پلاك منصوبه در اتومبيل در يد خريدار امانت می‌باشد.

اين مبايعه نامه با توجه به مواد 10 و 190 قانون مدنی و با رعايت كلية شرايط و مقررات شرعي و قانوني معاملات در کمال صحت و سلامت، با ارادة شخصي و با علم و آگاهي از کم و كيف مورد معامله و اوضاع و احوال و زمان و مکان و نيز برابري ارزش مبيع با ثمن و با رضايت كامل طرفين مبادرت به انجام معامله نموده و با قبول اسقاط كافة خيارات خصوصاً خيار غبن اگر چه افحش باشد، هيچ‌يك از طرفين حق فسخ آن‌ را ندارد و صيغة شرعي عقد بيع ايجاباً و قبولا جاری شد و نسبت به آنان و ورثه و قائم‌مقام قانوني لازم‌الاجرا بوده و نوسانات قیمت‌ها هم هیچ‌گونه تأثيري در مبایعه نامه ندارد.

فروشنده: نام وامضاء فروشنده                           خريدار: نام و امضاء خريدار                           شهود: نام و امضاء شهود

آشنایی با عقد مزارعه

 عقد مزارعه

 مزارعه در لغت به معنای «با همدیگر کاشتن» بوده و در اصطلاح عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین زمینی را برای مدت معینی به طرف دیگر می‌دهد تا در آن زراعت کرده و حاصل را تقسیم کنند. مالک زمین را مُزارِع و کسی که زراعت می‌کند، عامل می‌گویند.

در عقد مزارعه لازم نیست که متصرف زمین، مالک آن هم باشد، بلکه طبق ماده 522 قانون مدنی، لازم است که مالک منافع زمین باشد یا اینکه به عنوان ولایت یا قیمومت یا وکالت حق تصرف در آن داشته باشد.

بر این اساس، کسانی که به نوعی دارای حق انتفاع مثل رقبی، سکنی و عمری از زمین هستند، اما خود به دلایلی قادر به کشت و زرع زمین نیستند، می‌توانند به عقد مزارعه روی آورند و از بی‌مصرف ماندن زمین کشاورزی جلوگیری کنند.

 ماهیت عقد مزارعه

مزارعه عقدی لازم است؛ بدین معنا که هیچ کدام از دو طرف طرف معامله، حق برهم زدن آن را ندارند، مگر با رضایت یکدیگر یا اعمال خیار.

 ارکان مزارعه

مزارعه به اعتبارعقد بودن خود، دارای سه رکن است:

 1- صیغه: ایجاب وقبول

یکی از ارکان مزارعه، ایجاب و قبول است؛ بدین معنا که چون طبق عقد مزارعه هر یک از مالک و زارع مستحق مالی از دیگری می‌شود، در نتیجه باید هر یک استحقاق خود را به طرف مقابل ابراز کند تا در صورت رضایت، آن را بپذیرد؛ قصدی که مالک ابراز می‌کند، ایجاب؛ و پذیرفتن زارع، قبول محسوب می‌شود.

 2- متعاملین: کشاورز و مالک

شرایط متعاملین عبارتند از:

الف) بلوغ.

ب) عقل؛ بنابراین اگر حتی یکی از دو طرف عقد مجنون باشد، عقد باطل است.

ج) اختیار؛ طرفین عقد باید به اختیار خود اقدام به عقد مزارعه کنند و مجبور به آن نشده باشند.

د) عدم حجر؛ دو طرف عقد نباید به دلیل سفاهت یا ورشکستگی، از تصرفات مالی در دارایی‌های خود ممنوع شده باشند. البته ورشکسته بودن کشاورز خللی به صحت مزارعه وارد نمی‌کند، چون صرف کشاورزی کردن وی درزمین، تصرف مالی محسوب نمی‌شود.

ه) مالکیت تصرف؛ یعنی مالک بتواند به صورت بالفعل در ملک خود تصرف کند؛ بنابراین اگر زمین در رهن شخص دیگری است، در واقع اکنون مالک قدرت تصرف فعلی را ندارد و مزارعه صحیح نخواهد بود.

زارع هم باید به صورت بالفعل مالک عمل خود باشد، برای مثال اگر زارع در مدت زمان عقد مزارعه اجیر دیگری است، در واقع مالک عمل خود نخواهد بود ودر این حالات مزارعه صحیح نیست؛ هر چند بقیه شروط صحت وجود داشته باشد.

  3- متعلق معامله: زمین

در مزارعه، زمین باید قابلیت کشاورزی داشته باشد؛ بنابراین مزارعه در مورد زمین نمک‌زار که قابل بهره‌برداری زراعی نیست، باطل است زیرا مزارعه وابسته به امکان زراعت در زمین خواهد بود.

  شرایط مزارعه

مزارعه دارای شرایطی بوده که مهمترین آنها به شرح ذیل است:

 الف) تعیین مدت

مدت مزارعه باید بر اساس ماه یا سال باشد؛ به دلیل آن که در صورت مجهول بودن مدت مزارعه، الزام و التزام طرفین به فعلی (عقد مزارعه) که مدت زمان آن مجهول و نامشخص باشد، امکان‌پذیر نخواهد بود.

علاوه بر این، زمان تعیین‌شده برای زراعت نباید کمتر از مدت زمان به دست آمدن محصول باشد.

 ب) تعیین مخارج

طرفین عقد مزارعه لازم است مخارجی که هر کدام باید انجام دهند را معین کنند، به عنوان مثال، اگر قرار است بذر را کشاورز یا مالک زمین خریداری کرده یا به صورت مشترک تهیه کنند، باید این موضوع را مشخص کنند؛ چرا که در صورت عدم تعیین، عقد باطل خواهد بود. به دلیل آن که متحمل شده هزینه‌ها بر هیچ کدام از طرفین واجب نیست و با توجه به موضوع مزارعه که نیاز به بذر و البته مخارج دیگر از قبیل آبیاری و شخم دارد؛ بنابراین مشخص نکردن مخارج، در حقیقت باعث از بین رفتن موضوع مزارعه می‌شود.

 ج) تعیین نوع زراعت

طرفین عقد باید محصولی که کشاورز می‌خواهد بکارد را معین کنند و اگر آن را معین نکنند، در صورتی که عدم تعیین، انصراف به نوع معمول و متعارفی از زراعت داشته باشد، عقد صحیح و در غیر این صورت، باطل است.

زیرا در صورت عدم تعیین ممکن است هر یک از طرفین نوعی از زراعت را در نظر داشته باشند که دیگری آن را در نظر ندارد و در این صورت مفهوم عقد که تفاهم طرفین بر امری واحد است، دچار خلل می شود.

 احکام اساسی مزارعه 

برخی از احکام اصلی و اساسی مزارعه عبارتند از:

  1- کوتاهی کشاورز در امور زراعی

اگر کشاورز در رسیدگی به امور کشاورزی کوتاهی کند و موجب کاهش محصول شود، در صورتی که قبل از روییدن محصول کوتاهی کرده باشد، زارع ضامن مقدار کاستی محصول نیست و فقط مالک حق فسخ معامله و دریافت اجرت‌المثل زمین خود را دارد و در صورتی که کوتاهی بعد از روییدن و تحقق محصول باشد، طبق قاعده اتلاف، زارع ضامن خسارت است.

 2- شرط ضمن عقد در مزارعه

در عقد مزارعه مانند سایر عقود لازم، هر یک از متعاملین می‌توانند شرطی را برای طرف  دیگر بگذارند، منوط به آن که این شرط بر خلاف مضامین کتاب و سنت و نیز برخلاف مقتضای عقد نباشد، به عنوان مثال، مالک زمین می‌تواند در ضمن عقد به نفع خود شرط کند که علاوه  بر سهمش از محصول، مبلغی را نیز زارع به او بدهد.

نکته قابل توجه این است که شرط ضمن عقد در هر صورت (هر چند محصول زراعی تلف شود) صحیح است، دلیل این مطلب آن است که هیچ یک از ادله شرط و عقد از نظر صحت و بطلان ارتباطی با دیگری ندارند و چون التزام شرط‌گذارنده (مشروط‌له)، به اصل عقد معلق بر التزام طرف مقابل به شرط است، هرگاه اصل عقد محقق شود، بر شرط‌گذاشته‌شده (مشروط‌علیه)، طبق ادله لزوم وفای به شرط، وفا به شرط واجب است، هرچند محصولی برداشت نشده باشد.

 3- فوت یکی از طرفین عقد

به دلیل ماهیت لزومی عقد مزارعه، اگر هر کدام از مالک یا کشاورز از دنیا بروند، عقد مزارعه باطل نخواهد شد. زیرا در صورت فوت مالک، هرچند که اصل زمین به ورثه به ارث رسیده است اما منافع آن تا پایان قرارداد مزارعه به کشاورز تعلق دارد.

همچنین در صورتی که کشاورز از دنیا برود، چون عمل کشاورزی به مثابه دینی بر عهده کشاورز است، در نتیجه ورثه باید کار را ادامه دهند یا با دارایی او فرد دیگری را به کار بگمارند.

  مدت مزارعه

در عقد مزارعه باید مدتی که زمین در اختیار عامل قرار می‌گیرد، معین شود. البته این مدت باید متناسب با کشت باشد؛ مثلاً اگر برای کشت گندم فقط 6 ماه پاییز و زمستان را قرار دهند، در حالی که گندم در بهار می‌روید، چنین عقدی باطل است؛ زیرا هدف طرفین از کشت گندم حاصل نمی‌شود.

 زمین موضوع مزارعه

زمین باید مستعد همان زراعتی باشد که در عقد معین شده است؛ مثلاً اگر زمین مستعد گندم‌کاری، جهت کشت برنج، مزارعه داده شود، این عقد باطل است.

علاوه بر این زمین باید امکان آب‌رسانی داشته باشد هر چند که به اصلاح نیاز داشته باشد.  همچنین لازم است زمین از جهت مساحت معلوم باشد؛ مثلاً یک هکتار زمین کشاورزی، به مزارعه داده می‌شود.

 سهم مزارع و عامل در عقد

طبق ماده 519 قانون مدنی، در عقد مزارعه، سهم هر یک از مزارع و عامل باید به نحو مشاعی مثلا یک چهارم، یک سوم و یک دوم معین شود و اگر به نحو اشاعه نبود، مثلاً یک میلیون تومان مال مزارع باشد، احکام مزارعه، بر این عقد جاری نخواهد بود..

تعیین سهم با توجه به امکاناتی است که طرفین در عقد مزارعه به کار می‌برند.

 حقوق و تکالیف عامل

1- برای عامل در مواردی حق فسخ قرار داده شده است؛ مثلاً در مورد عدم آگاهی او از اینکه زمین مورد مزارعه، نیاز به حفر چاه دارد یا اینکه در عقد مزارعه، عامل، مغبون واقع شود یا قبل از تسلیم زمین مورد مزارعه، شخص دیگری زمین را غصب کند.

در این موارد قانونگذار طبق مواد 523، 526 و 528 قانون مدنی، برای عامل حق فسخ قرار داده است.

در این زمینه ماده ۵۲۳ قانون مدنی می‌گوید: «زمینی که مورد مزارعه است، باید برای زرع مقصود، قابل باشد؛ اگرچه محتاج به اصلاح یا تحصیل آب باشد و اگر زرع، محتاج به عملیاتی باشد (از قبیل حفر نهر یا چاه) و عامل در حین عقد جاهل به آن بوده باشد، حق فسخ معامله را خواهد داشت.»

همچنین بر اساس ماده 526 قانون مدنی، «هر یک از عامل و مزارع می‌تواند در صورت غبن، معامله را فسخ کند.»

ماده 528 قانون مدنی نیز می‌گوید: «اگر شخص ثالثی قبل از اینکه زمین مورد مزارعه تسلیم عامل شود، آن را غصب کند، عامل مختار بر فسخ می‌شود اما اگر غصب بعد از تسلیم واقع شود، حق فسخ ندارد.»

2- عامل باید کشتی را انجام دهد که مورد توافق طرفین بوده است.

3- آنچه که از جانب مزارع به عامل داده می‌شود، در دست او امانت است و در صورت تعدی یا تفریط نسبت به خسارات احتمالی به زمین، ضامن است.

4-  انجام اقدامات لازم برای کشت.

5- حفاظت و مراقبت از زراعت.

6- امکان اینکه عامل، اجیر بگیرد، یا با دیگری شریک شود، اما برای انتقال معامله به دیگری، رضایت مزارع شرط است.

   حقوق و تکالیف مزارع

1- حق فسخ در مورد غبن و در موردی که عامل، عمل زرع را انجام ندهد یا در اثنای عمل آن را ترک کند و امکان اجبار عامل هم نباشد.

2- تسلیم زمین به عامل.

3- امکان انتقال مالکیت زمین به شخص دیگری یا به عامل.

 موارد بطلان عقد مزارعه

1- شرط تعلق تمام ثمره مال به مزارع یا عامل که در این صورت طبق ماده 532 عقد باطل است.

بر اساس این ماده، در عقد مزارعه اگر شرط شود که تمام ثمره مال مزارع یا عامل تنها باشد، عقد باطل است.

2- تغییر زرع مقصود؛ که طبق ماده 537 قانون مدنی عقد باطل است.

ماده 537 نیز می گوید که هر گاه در عقد مزارعه، زرع معینی قید شده باشد و عامل، غیر آن را زرع کند، مزارعه باطل است.

   موارد انفساخ

1- خروج زمین از قابلیت انتفاع که طبق ماده 527 قانون مدنی عقد منفسخ می‌شود.

بر اساس این ماده، هر گاه زمین به واسطه‌ فقدان آب یا علل دیگر از این قبیل، از قابلیت انتفاع خارج شود و رفع مانع ممکن نباشد عقد مزارعه منفسخ می‌شود.

2- فوت عامل با شرط مباشرت وی در عقد که طبق ماده 529 قانون مدنی عقد منفسخ می‌شود.

طبق این ماده، عقد مزارعه به فوت متعاملین یا یکی از آنها باطل نمی‌شود، مگر اینکه مباشرت عامل شرط شده باشد؛ در این صورت به فوت او منفسخ می‌شود.

روزنامه حمایت۱۳۹۳/۱۲/۱۷

 


پی‌نوشت: نمونه قرارداد مزارعه

پی‌نوشت: آشنایی با عقد مزارعه

پی‌نوشت: نمونه قرارداد مساقات

پی‌نوشت: انواع عقد و قرارداد در قانون مدنی ایران

فسخ قرارداد

فسخ قرارداد

فسخ در لغت به معنای نقض، زایل کردن، تباه کردن و شکستن آمده است و به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می‌شود. فسخ در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا یک شخص ثالث است.

فسخ یا انحلال ارادی قرارداد از حیث جایگاه حقوقی از جمله مباحث اسباب سقوط تعهدات و قراردادها است.موضوع فسخ قرارداد، مختص عقود لازم است؛ چرا که در عقود جایز هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم بزند. بحثی که در عقود لازم مطرح بوده، آن است که آیا مدعی فسخ عقد، حق فسخ دارد یا اینکه باید به عقد ملتزم بماند؟

    ماهیت فسخ

با توجه به تعریفی که از فسخ ارایه شد، می‌توان گفت که فسخ، انشای یک‌طرفه انحلال قرارداد و تعهد است و مانند ابراء نوعی ایقاع محسوب می‌شود. به این معنا که یک طرف به طور مستقل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند، بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل ایقاع گفته می‌شود.

    مبنای فسخ

مبنای فسخ قرارداد ممکن است متفاوت باشد؛ یعنی اینکه فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیله توافق طرفین ایجاد شده یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده و این حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث است:

 الف) توافق طرفین

طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند؛ مثل این ‌که شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در قرارداد آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند، بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند. به این حق در اصطلاح خیار شرط گفته می‌شود. همان‌گونه که در مواد 399 و 400 قانون مدنی به آن اشاره شده است.بر اساس ماده ۳۹۹ قانون مدنی، «در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد».ماده ۴۰۰ این قانون نیز می‌گوید: «اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است؛ در غیر این صورت تابع قرارداد متعاملین است.»

 ب) حکم مستقیم قانون

قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل اینکه کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست که در اینجا فرد به استناد مواد 478 و 479 قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند. ماده ۴۷۸ در این زمینه می‌گوید: «هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند اما اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.» همچنین بر اساس ماده ۴۷۹ قانون مدنی، «عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت (سختی) در انتفاع باشد.»

    شرایط فسخ

1- قصد؛ فسخ‌کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند.

2- رضا؛ فسخ‌کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد.

3- اهلیت؛ کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.

    موارد فسخ معامله

حق به هم زدن معامله را «خیار» گویند و خریدار و فروشنده در موارد ذیل می‌توانند معامله را به هم بزنند:

1- خریدار و فروشنده از مجلس معامله متفرق نشده باشند که این خیار را «خیار مجلس» می‌گویند.

2- یکی از خریدار و فروشنده مغبون شده باشند. (خیار غَبن)

3- طرفین در معامله مقرر كنند كه تا مدت معینى هر دو یا یكى از آنان بتواند معامله را به هم بزند. (خیار شرط)

4- فروشنده یا خریدار مال خود را بهتر از آنچه که هست، نشان دهد و طورى رفتار كند كه قیمت مال در نظر طرف مقابل زیاد شود. (خیار تدلیس)

5- فروشنده یا خریدار شرط كند كه كارى انجام دهد، یا شرط كند مالى را كه مى‌دهد به طور مخصوصى باشد اما به آن شرط عمل نكند كه در این صورت دیگرى مى‌تواند معامله را به هم بزند. ( خیار تخلّف شرط)

6- در جنس یا عوض آن عیبى باشد. (خیار عیب)

7- معلوم شود مقدارى از جنس كه فروخته شده، مال متعلق به دیگرى است كه اگر صاحب آن به معامله راضى نشود، خریدار مى‌تواند تمام معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد.

همچنین اگر معلوم شود مقدارى از چیزى كه خریدار به عنوان عوض داده، مال متعلق به دیگرى است و صاحب آن راضى نشود، فروشنده مى‌تواند تمام معامله را به هم بزند، یا عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد. (خیار شركت)

8- فروشنده خصوصیات جنس معینى را كه مشترى ندیده است، به او بگوید و بعد معلوم شود آن‌گونه كه گفته، نبوده است. در این صورت مشترى مى‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر مشترى خصوصیات عوض معینى را كه مى‌دهد، بگوید و بعد معلوم شود به طورى كه گفته، نبوده است، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار رویت)

9- مشترى پول جنسى را كه به صورت نقدی خریده است، تا سه روز ندهد و فروشنده نیز جنس را تحویل ندهد. اگر مشترى شرط نكرده باشد كه دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد، فروشنده مى‌تواند معامله را بهم بزند اما اگر جنسى كه خریده است، مثل بعضى از میوه‌ها باشد كه اگر یك روز بماند، فاسد مى‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نكرده باشد كه دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس نیز نشده باشد، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تأخیر)

10- اگر مورد معامله حیوان باشد، خریدار تا سه روز مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار حیوان)

11- فروشنده نتواند جنسى را كه فروخته است، تحویل بدهد. به عنوان مثال، اسبى كه توسط فروشنده فروخته شده است، فرار کند كه در این صورت مشترى مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تَعذّر تسلیم)

    آثار فسخ

اثر فسخ نسبت به آینده است و اثری نسبت به گذشته ندارد. فسخ موجب می‌شود که عقد از زمان انشای فسخ منحل شده و آثار آن قطع شود.بنابراین منافعی که مورد معامله داشته، اصولا تا زمان فسخ، باید متعلق به کسی باشد که به واسطه عقد مالک شده است؛ اما به دلیل اینکه نمائات و منافع متصله‌ را نمی‌توان از مورد معامله جدا کرد، می‌گوییم منافع منفصله آن تا زمان فسخ متعلق به کسی است که به واسطه عقد مالک شده و پس از فسخ، مورد معامله و منافع آن متعلق به کسی است که به واسطه فسخ مالک شده است. اگر خریدار قیمت جنس را نداند یا در موقع معامله غفلت كند و جنس را گرانتر از قیمت معمول آن بخرد، چنانچه به قدرى گران خریده كه مردم او را مغبون مى‌دانند و به كمى و زیادى آن اهمیت مى‌دهند، مى‌تواند معامله را به هم بزند.

    اختیار بر هم زدن معامله در هنگام غبن

همچنین اگر فروشنده قیمت جنس را نداند یا موقع معامله غفلت كند و جنس را ارزانتر از قیمت آن بفروشد، در صورتى كه مردم به مقدارى كه ارزان فروخته است، اهمیت بدهند و او را مغبون بدانند، مى‌تواند معامله را به هم بزند.در معامله بیع شرط، كه مثلا جنس هزار تومانى را به هزار تومان یا كمتر مى‌فروشند و قرار مى‌گذارند كه اگر فروشنده تا مدتی معین پول را بدهد، بتواند معامله را به هم بزند، در صورتى كه خریدار و فروشنده قصد خرید و فروش داشته باشند، معامله صحیح است .اگر فروشنده چاى اعلا را با چاى پَست مخلوط كند و به اسم چاى اعلا بفروشد، مشترى مى‌تواند معامله را به هم بزند.اگر خریدار بفهمد مالى كه گرفته است، عیبى دارد، به عنوان مثال حیوانى را بخرد و سپس بفهمد كه یك چشم آن كور است، چنانچه آن عیب پیش از معامله در مال بوده و او نمى‌دانسته، مى‌تواند معامله را به هم بزند، یا مابه‌التفاوت قیمت سالم و معیوب آن را بگیرد.

    وجود عیب پیش از معامله، از موارد فسخ

اگر فروشنده بفهمد در عوضى كه گرفته است، عیبى وجود دارد، چنانچه آن عیب پیش از معامله در عوض بوده و او نمى‌دانسته، مى‌تواند معامله را به هم بزند، یا مابه‌التفاوت قیمت سالم و معیوب را بگیرد.اگر بعد از معامله و قبل از تحویل گرفتن مال، عیبى در آن پیدا شود، خریدار مى‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر در عوض مال بعد از معامله و قبل از تحویل گرفتن، عیبى پیدا شود، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند اما اگر بخواهند تفاوت قیمت بگیرند، بلا اشکال است.اگر خریدار بعد از معامله، عیب مال را بفهمد و فورا معامله را بهم نزند، دیگر حق به هم زدن معامله را ندارد.براى فسخ معامله كافى است كه فرد موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهد یا اگر این اقدام مقدور و ممكن نیست، به دیگران اطلاع دهد كه معامله را فسخ كرده است.

هر گاه خریدار بعد از خریدن جنس عیب آن را بفهمد، اگر چه فروشنده حاضر نباشد، مى‌تواند معامله را به هم بزند.

موارد مقدور نبودن فسخ یا گرفتن تفاوت قیمت 

در مواردی اگر خریدار بفهمد که مال عیبى دارد، نمى‌تواند معامله را به هم بزند یا تفاوت قیمت بگیرد که به شرح ذیل است:

1- موقع خریدن، عیب مال را بداند.

2- به عیب مال راضى شود.

3- در وقت معامله بگوید که اگر مال عیبى داشته باشد، پس نمى‌دهم و تفاوت قیمت هم نمى‌گیرم.

4- فروشنده در وقت معامله بگوید که این مال را با هر عیبى كه دارد مى‌فروشم، اما اگر عیبى را معین كند و بگوید که مال را با این عیب مى‌فروشم و سپس معلوم شود عیب دیگرى هم دارد، خریدار مى‌تواند براى عیبى كه فروشنده معین نكرده است، مال را پس دهد یا تفاوت قیمت بگیرد.

    موارد امکان دریافت تفاوت قیمت 

در سه صورت، اگر خریدار بفهمد که مال عیبى دارد، نمى‌تواند معامله را به هم بزند اما مى‌تواند تفاوت قیمت بگیرد:

1- بعد از معامله تغییرى در مال بدهد كه مردم بگویند، آن گونه كه خریدارى کرده و تحویل داده شده، باقى نمانده است.

2- بعد از معامله بفهمد مال عیب دارد و فقط حق برگرداندن آن را ساقط كرده باشد.

3- بعد از تحویل گرفتن مال، عیب دیگرى در آن پیدا شود اما اگر حیوان معیوبى را بخرد و پیش از گذشتن سه روز عیب دیگرى پیدا كند، اگر چه آن را تحویل گرفته باشد، باز هم مى‌تواند آن را پس دهد.

همچنین اگر فقط خریدار تا مدتى كه حق به هم زدن معامله را داشته باشد، مال عیب دیگرى پیدا كند، اگر چه آن را تحویل گرفته باشد، مى‌تواند معامله را به هم بزند.

روزنامه حمایت04/12/1393